谢逸枫：一线城市国庆楼市火爆，金九呈现稳中分化趋势

文/谢逸枫

今年楼市金九、国庆，可谓是冰火两重天，一线城市火爆，非核心城市寒冷。总体看，“金九”楼市呈现分化‌、结构性回暖‌，核心城市成交量明显回升，非核心城市下降。区域和项目分化严重，并非普涨行情，是结构性回暖趋势。

房地产市场修复将延续分化、结构性的发展态势，核心城市优质房源率先企稳，低能级城市和远郊房源继续调整。因此，房地产市场总体依然处于筑底调整过程，区域之间、城市之间、板块之间、房源之间存在分化明显。

9月、国庆期间房地产市场也延续了“稳中分化”的态势，核心城市、核心区资产更受青睐，非核心城市、外围区域依然在以价换量。‌‌简单讲，三条线索比较清楚。首先是数据在环比端，呈现持续性改善，来自旺季与政策窗口的叠加。

其次是数据在同比端，呈现持续性下降，说明总量在水位之下。而一线和核心二线城市的销售成交量持续性领跑、弱二线城市和三四线城市销售成交量持续性回落，说明房地产市场销售端、价格端的修复是结构性的回暖。

中指数据显示，10月1日至7日25城新建住宅成交55.1万平方米，较去年国庆假期日均同比增长33.8%。根据北京住建委的网签数据，10月1日至10月7日，北京新建商品住宅共网签952套，成交面积10.28万平方米，成交金额约66亿元。

统计数据显示，10月1日至10月4日，上海一手住宅累计签约233套，同比上涨14%，总成交面积达2.71万平方米。核心城区房源、靠近外环且交通配套完善的刚需及改善房源，成为本轮国庆楼市的成交主力。

2026年国庆期间广州一手房成交整体平稳，‌预售套数约1500套，与去年同期基本持平‌，但市场呈现明显的冷热分化态势。全市推货近2500套，同比增13%，整体去化率不足两成。天河区去化率最高，为34%，其他区域集中在10%-14%之间。

国庆（2026年10月1日至7日）深圳一手房市场整体回暖，成交量明显增长，但热度仍集中在特定项目，全市表现算“温和上涨”而非全面爆发。深圳住建部门数据显示，国庆期间新建商品房认购销售超1800套，认购量同比增长664%。

市场供应端收缩，9月300城住宅用地成交建筑面积同比下降34.6%，土地出让金同比下降19.7%，底价和低溢价成交成主流。少数核心优质地块竞争激烈，例如北京顺义温榆河地块、深圳安托山地块，这类稀缺性并不代表市场整体的热度。

房价呈现改善性、结构性拉动上涨行情。9月百城新建住宅均价17285元/平方米，环比上涨0.17%、同比上涨2.12%。其中一线新房价格环比上涨0.38%，同比上涨5.20%，这一涨幅主要由新入市的高价盘带动，并不等于普涨行情。

以价换量的趋势，更能反映房地产市场水平的是二手房市场。9月百城二手住宅均价12452元/平方米，环比下跌0.6%、同比下跌6.94%，97个城市环比下跌。说明二手房市场以价换量是主旋律，成交火爆的核心原因。

需求端政策持续落地、置换链条逐步畅通，是成交放量的主要支撑。新房市场出现“日光盘”等回暖迹象，价格在调整‌。成交量放大不等于全面涨价，9月百城二手住宅均价环比下跌0.6%，市场整体仍处筑底过程，城市间、房源间分化明显。

第三方数据显示，9月20城二手住宅成交11.9万套，环比增长5.6%、同比增长7.4%。其中北京、上海分别成交1.6万套、2.4万套，上海同比增幅17.2%。10月1日起实施的购房贷款贴息政策，红利更多是落在二手房市场。

9月20城二手住宅成交‌11.9万套‌，环比增长5.6%，同比增长7.4%。 这是中指院数据，延续了同比上涨的势头，不过增幅比8月有所收窄。‌‌前9月20城二手住宅累计成交‌111.8万套‌，同比增长6.4%。其中北京、上海、深圳等城市成交持续放量。

9月北京二手住宅网签15756套，环比上涨13.7%，同比基本持平。深圳二手房市场同步修复。9月上海二手房（含商业）网签‌23581套‌，同比上涨15.7%，自3月以来已连续7个月站稳2.3万套以上。

自今年3月以来，上海二手房成交量已连续第7个月站稳2.3万套以上。上一次出现这一行情还要追溯到2020年4月—2021年1月。9月广州二手住宅网签套数和面积分别为8430套、84.01万平方米，环比虽有所下调，但同比增长5.02%和6.28%。

9月深圳二手住宅网签4455套，环比上涨4.2%，持续稳定在5000套“荣枯线”水平上下。从一线门店的实际签约量来看，9月深圳乐有家门店二手签约量同比上涨27%，创近7年同期新高。价格端同步迎来止跌回升。

9月深圳二手住宅成交均价5.83万元/平方米，环比上涨1%，结束自7月以来连续两个月的回落态势。价格回升主要由结构性因素带动，中高总价段成交占比显著提升，核心区优质学区房、稀缺资产去化加快。

9月100城新建住宅成交面积约1700万平方米，环比增长约9%，同比下降约7%。其中一线城市同比增长10%，北京、上海分别同比增长20%和22%。环比在涨、同比在降、一线独强。说明市场在修复，但修复是不均衡的。

9月100城新建住宅成交面积约1700万平方米，环比增长约9%，同比下降约7%。分梯队来看，9月一线城市同比增长10%，其中北京、上海表现突出，同比分别上涨20%和22%。二线城市整体同比下降8%。

南京、苏州等城市同比实现增长，其中南京新建住宅成交面积增长6%、苏州增长4%。9月北京新房住宅网签4675套，较8月大幅提升，环比增幅达49.6%。‌9月上海新建商品住宅成交约2838套、成交面积35.68万㎡‌，环比与同比均明显增长。

9月广州一手住宅成交整体偏淡，传统“金九”成色不足，网签量同比、环比均有下滑，核心区与外围区域分化明显。具体数据上，中指研究院统计显示，8月28日至9月27日，广州一手住宅共网签4766套‌，网签面积52.9万平方米。

同比去年中秋假期有所增长但整体热度不高。 另一机构数据（中指数据CREIS）显示，截至9月27日，广州新房网签套数为3890套，网签面积43.1万平方米。 两者统计口径略有差异，但都反映9月成交量处于年内相对低位

9月深圳一手住宅网签成交2594套，环比基本持平。前瞻性指标回升迹象更明显，乐有家门店签约数据显示，9月一手住宅签约量同比去年9月上涨121%，实现翻倍。9月深圳一手住宅现售占比升至45.6%，环比提升3.5%，创5个月新高。

前9月100城新建住宅成交面积累计约1.6亿平方米，同比下降约10%。分城市能级看，前三季度一线城市销售面积同比小幅增长约1%，二线城市显示面积同比下降约9%，三四线城市销售面积同比下降约14%。