从“要我改”到“我要改”：武汉把“城市更新”交还生活在这里的人

【文/观察者网 林铃锦】

房子老了、设施旧了，日常的不便与安全的隐忧最直接地压在居民身上，他们是最“急、难、愁、盼”的人，却也最常被放在方案的末端、决策的局外。

武汉老旧小区、里份、危旧房体量庞大，盼改与忧改同在，90%签约门槛背后，多数人的改造意愿与少数人的产权保护又该如何兼顾？

当武汉把知情、参与、表达、监督写进法规，坚持协商在前、征收在后，让居民自己组建合作社、自选户型、原址回迁，这条从“替民做主”到“由民共治”的路，能否真正把更新的主人交还给生活在这里的人？

被动接受者：更新中居民的普遍处境

在不少地方的城市更新中，普通居民长期扮演的是被动接受者的角色：方案已定才被告知，真实诉求难以进入决策，补偿标准、搬迁过渡、权益保障等环节稍有不慎就会成为矛盾高发点。

一些项目口头上说“为了人民”，实际推进时却绕开了人民，把居民简单当作需要被安置、被补偿的对象，“更新”就容易变成“要我改”，抵触、拖延、纠纷随之而来；只有当居民成为能参与决策、承担相应责任、并分享“更新”成果的主体，城市更新才会真正变成“我要改”。

一字之差，决定了城市更新有没有最广泛的民意基础。

居民之所以容易沦为被动方，根源在于产权高度分散、信息不对称、参与渠道不畅。

一片老旧小区往往涉及成百上千个产权人，单个居民既看不懂专业规划，也缺乏与开发主体平等协商的渠道，方案编制、成本测算、收益分配等关键环节常常在居民视线之外完成，一旦参与缺位，更新就容易偏离民生初衷。

有的地方改造后人口与公共服务严重失衡，有的把原住民大量迁出、只留下空心化的商业布景，居民承担了搬迁成本，却没有分享到“更新”红利。

正因如此，能不能把居民请回决策桌前是检验“更新”初心的试金石。

武汉的张力：多元诉求与90%签约阈值

武汉老旧小区、里份、危旧房体量庞大，居民诉求天然高度多元。一部分住户长期受房屋破损、设施缺失之苦，迫切盼望早日改造、消除安全隐患；另一部分居民则担心改造抬高生活成本、打乱熟悉的生活节奏，甚至失去相伴几十年的街坊与居住环境。

盼改与忧改并存，是基层最真实的图景。如何既尊重多数人的改造意愿，又不伤害少数人的合法权益，是一道精细的平衡题。

《武汉市城市更新条例》设置90%的签约比例阈值：达到这一比例、经充分协商仍无法与未签约权利人达成一致的，可先申请调解；只有调解不成且确涉法定公共利益时，政府才可以依法对未签约房屋启动征收。

这道阈值，恰恰折射出多数人改造权利与少数人产权保护之间的现实张力，也体现了审慎克制的制度取向。

权利入法：把知情、参与、表达、监督还给居民

武汉破题的根本之举，是把居民的权利写进法规。

条例明确建立健全公众参与机制，依法保障公众在政策制定、规划和方案编制、项目实施等各环节的知情权、参与权、表达权和监督权；片区策划方案、项目实施方案的编制，都必须与物业权利人充分协商，征求利害关系人意见，必要时组织专家论证，并向社会公开。

在权益处置上，武汉坚持协商在前、征收在后。统筹和实施主体可以通过房屋买卖、股权合作、协议转让等市场化方式归集房产权益，全程以协商为优先；对未签约居民，先调解、后征收，审慎使用行政强制。

在资金机制上，危旧房改造建立“物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持”的多元筹集模式，并允许居民提取住房公积金或利用公积金贷款用于改造——居民既是受益者，也是出资方，权利与责任由此对等。

权利要落地，离不开具体可感的渠道与内容。

武汉要求专项规划、策划方案、实施方案在编制中广泛征求部门、街道、专家和公众意见并向社会公开，任何单位和个人都有权对违规行为投诉举报；对涉及公共安全又难以满足现行规范的改造，则通过专家论证审慎把关。

落到居民最关心的身边事上，老旧小区改造聚焦消除安全隐患，完善停车、车辆充电、消防、通信等基础设施和便民服务，同步推进适老化、儿童友好、无障碍环境和全民健身设施建设，让城市更新的成果体现在每一次安全出行、每一处便利细节之中。

从“要我改”到“我要改”：居民成为共建主体

制度松绑之后，武汉涌现出一批居民真正唱主角的案例，青山区新沟桥街道21街坊是最生动的注脚。

作为武汉首个、全省首批危旧房合作化改造试点，这里原有4栋建筑，其中3栋上世纪50至70年代建成、“超期服役”的砖木、砖混居民楼于2022年经第三方鉴定均为C级危房，另有1栋武钢单身宿舍。

134户居民自发组建住宅合作社，通过会员大会选出理事会，把原先30多种户型商议归并为7种、共同敲定改造方案，形成“居民主体、政府支持、市场运作”的模式。

2023年11月启动试点，仅约半年134户便全部签约腾退，2025年底交房，老街坊“原址安居、邻里不散”，32层新楼还一次补齐了17楼架空层655平方米空中花园、120个停车位、90多个充电桩等配套。

改造后的二十一街坊。微信公众号“武汉住房和城市更新”

江汉区万松园路251号同样如此。

这栋1985年建成的8层老楼涉及104户，2022年被鉴定为D级危房，居民们没有坐等政府包办，而是自己出钱、自己做主，蹚过四年四道坎，最终按“原址、原貌、原状”原拆原建，2026年8月封顶、年底即可原址回迁，新房加装了电梯和天然气。对其中30余户困难群众，街道专门成立小组帮助找房、搬家。

在粤汉里社区，关于一处曾供铁路退休职工活动、后闲置多年的废弃门球场要不要改、怎么改，社区连开五轮议事会协商，最终由居民代表全票通过。

按照“低成本、低风险、广受益”的原则，建设者巧用老武九线拆下的铁轨、站牌等遗存，把它改造成承载百年铁路记忆的“家-粤汉里铁路文化记忆”休闲文化广场。建设资金由居民五元、十元、五十元地自发认捐，联合企业和下沉单位共筹约十万元。

广场2023年6月建成，惠及周边905户1600名居民，此后七位退休阿姨自发组成“七仙女服务队”每日轮值管护。

“家-粤汉里铁路文化记忆”广场。微信公众号“武昌城管”

居民成为主体，并不意味着政府和基层甩手不管。武汉的老旧小区改造，优先解决居民最关切的消防、电梯、停车充电、适老化、儿童友好等现实问题。街道办事处、乡镇人民政府和社区则承担起协助推进、上传下达的桥梁职责，在意见征询、矛盾调解、后续运维中持续发力，让居民的声音有人听、居民的协商有渠道。

这些看似细小的实践，汇聚起来是城市治理逻辑的深刻转变。过去城市空间的生产主要由政府视角的宏大叙事主导，而进入存量时代，越来越需要个体视角的小微多元，民间力量与公共权力良性互动，规划与非规划不断发生图底反转。

从全票通过的门球场改造，到居民自己选户型、选理事会的住宅合作社，再到退休阿姨自发管护公共广场，武汉探索的正是一条共建、共治、共享的路径：居民不再是更新的对象，而成为更新的主人；基层治理也从“替民做主”，一步步转向“由民做主、与民共治”。

居民参与并不止于改造的一时，更延伸到更新之后的长期运维。武汉对城市更新项目实行全生命周期管理，鼓励建立长效管理机制，这意味着居民不仅在“怎么改”时有发言权，在“改完之后怎么管、怎么维护、成本如何分摊”上同样是参与者。

从一次性的工程交付，转向持续性的共同治理，居民的权利和责任贯穿更新前、中、后全过程，这正是“人民城市”理念在基层落地的关键所在。

最终评判权，交还生活在这里的人

城市归根结底是人民的城市，城市更新为的是生活在这里的普通人。一片街区改得好不好，评判标准不在漂亮的图纸上，也不在光鲜的报表里，而在居民日常的真实体验中——房子是否更安全、出行是否更方便、邻里是否还在、日子是否更有奔头。

武汉以立法保障权利、兴机制带动共建、从基层疏通末梢，正是要一步步把城市更新的参与权、话语权和最终评判权，真正交还给每一个生活于此的普通人。

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