西安“四代住宅”过度内卷，背刺了谁？

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前两天，在小红薯上看到一个山西临汾的小区，利用北向错层的空间，每隔两层配了一个超300㎡的大平层，不算公摊，八户共享。

除了能当作羽毛球、乒乓球、篮球场外，升值可以办酒席，摆个14桌也不成问题。

不禁好奇，这种房子如果放在西安，该叫几代住宅？

当以团结村为代表，大家以为跑道露台、抬板住宅、客厅挑空、露台可封就是四代宅的最终形态时，再看看隔壁山西。

差得远，还差得远，西安四代住宅的终极形态会是什么样，今天来聊！

七个变化

自2022年，沣西华润沣华九里开盘后，以露台为特点的四代住宅，开始在西安普及，目前主城开售的新房，四代含量几乎100%。

倒逼高公摊的老三代降价的同时，四代之间也有很大的版本差异，且在相互淘汰内卷。

很多当下置换的朋友，虽然知道新房选四代，但不同小区谁是最新的四代，各有什么特点，包括如果继续等现房，会不会有更好的产品。

结合已有的产品形态，包括未来的趋势，我们逐一科普。

壹

从远郊到主城

在沣东融合区的保利云谷和著之前，高赠送负公摊的四代宅其实是新区的保命符，主城虽有四代，但赠送面积很可知，远没有负公摊一说。

但自从团结村被当做主城更新案例后，大赠送被引入主城区，得房率从100%狂飙至150%，西电，林带纷纷跟进。

过去新区依靠高赠送的产品优势不复存在，高赠送四代成为全城风向，新区产品优势不再，地段配套不足，降价成为必然。

贰

从高层到小高

第二个变化伴随着容积率的下调，从2.8到2.5以后，独栋单元，2T2户，小高层新房开始出现，典型社区就是金茂幸福晓棠，锦棠。

过去以143㎡作为2T4和2T2区别的边界最打破，即便99㎡也能实现2T2户，小区最高楼层25层，居住户数，居住密度直线降低。

直接冲击周边无赠送，无阳台，33层2T4的高层连廊房，小面积豪宅化的理念开始普及，主城区内的三代和四代，产品差距明显拉开。

叁

从143㎡到99㎡

赠送放宽后，单纯的建筑面积讨论已没有意义，尤其是除去露台，户内也是负公摊后，建面约99㎡的最大使用面积约146㎡，建面约129㎡的最大使用面积约197㎡。

你说这种小区是刚需还是改善，房本是刚需面积，实际是改善空间，全系四房，大户型在当下的新房几乎不存在了，开发商清一色将最大面积定在143㎡。

遭殃的还是二手房，尤其是大面积的，同台竞争，你标197㎡，实得143㎡，对方129㎡，实得197㎡，不是所有人都对露台感兴趣，但套内实得面积，却能打动多数人。

肆

从百平到千平

这一点的更新，我是不认可的，会所不同于户内，需要高额物业费支撑，但开发商为了营销效果最大化，拼命放大会所面积和功能，最终增加交付锁门风险。

球场代替了泳池，但业主食堂、四点半课堂、图书馆、瑜伽室、健身房、女王空间、儿童区、KTV、私宴厅成了标配，不少是为了填充面积而拼凑的空间。

实际使用中，好用的就是球场、健身房、业主食堂、图书馆和儿童区，好运营，有人气，维护压力也低。

伍

从露台到阳台

在相同长的一段时间内，西安四代宅的露台备受争议，无论是小露台，大露台还是跑道露台，在西安的气候现状下，使用时间，维护难度都是问题。

露台的出现本质是迎合建筑规范，包装赠送面积拼凑的，买的人心态更多是可以不用不能没有，真正好用与否，不是最关心的。

（博元幸福源启光厅实景）

团结村的博元幸福源启面世后，给出了无露台，但室内同样高赠送的方案，引发市场一片讨论，可封闭的赠送空间开始落地。

对于多数西安人而言，看重的不是露台而是赠送面积，如果无露台也有同样的赠送面积，对四代的顾虑也就消失大半。

陆

从平层到挑空

横向的面积竞争总有尽头，就有开发商在纵向想办法，比如客厅高度升级到3.15米，比如卧室局部挑空，类似邦泰观云高新，客厅局部挑空，类似招商西安湾和天地源云和锦上等。

客厅挑空的前提，既要窗外有美景，又要面积足够大，小面积挑空很尴尬，卧室挑空更适合小户型，极小面积赠送一间房，还是有吸引力的。

楼栋之外，还有抬板住宅，即地库在一层，小区整体抬高，没有了地库潮湿问题，低楼层视野更好。

目前招商西安湾，绿城橄榄树、联发嘉和长安、德通映锦庭等，或全抬板或半抬板，已经落地，很快西安会普及。

柒

从期房到现房

如果说以上都是户型，小区形态的小修小补，那8.28以后的现房新政就是王炸，对买房人无疑是利好，资金销售压力留给开发商。

过去期房靠规划、靠样板间、靠实景展示区，多数交付后和展示效果有差距，类似方便面宣传图和实际方便面的差异，虾和鸡蛋去哪儿了。

但现房趋势下，所有的大门、会所、外立面、园林、户型、地库全部实景呈现，降标简配从制度上杜绝。

但政策不是一刀切，至少在2028年以前，西安在售的新房仍是期房为主，今年新拿地的小区，明确验收后放款，现房销售，现房到底会不会更贵，主要看供应。

可以说从大门、会所、外立面、尤其是户型创新上，西安作为二线城市，已经走在全国前列，全国四代住宅看西安，西安四代住宅看团结，并不夸张。

但作为消费品，如同手机和新能源车一样，好不好用，参数配置只是一方面，软件优化，后期服务才是根本，房子更是如此。

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（提问房哥入口）

四个问题

往后五年，在建筑形态上，小区抬板、房间调控，户内负公摊，独栋小高层已经是趋势。

大家都是高赠送的情况下，区别主要在于高层和洋房，石材立面和真石漆立面，名贵树种和普通树种等差异，硬件的比拼到了瓶颈。

四代宅的差异化又回回归地段、价格和物业服务的比拼。

壹

露台维护和实用问题

虽然第一代的四代宅在西安已有交付，但实际入住的基数有限，最多的使用场景，就是两把椅子，一个收缩遮阳棚，讲究一点的会放花箱和茶几。

（已交付四代露台实景）

但不是所有人心里都有诗和远方，还有苟且和凑合，不可封闭的情况下，杂物堆放、卫生防水、高空抛物等现实问题，考验邻里素质和物业管理。

几乎所有开发商都能轻易盖出露台房，但不是所有物业都能管理好露台房，这很现实。

贰

隐私和楼间距问题

户内高赠送，只是验收时不计容，实打实盖出来的钢筋水泥不会少，你家外凸5米，他家外凸3米，最终的结果就是公区变少，30米楼间距成常态。

尤其是为了创新，侧向做端厅的，盖成高层后，手拉手间距都是现实，配合室内的大玻璃落地窗，拉窗帘是常态，光膀子要留心。

解决窄楼间距，除了继续降低容积率，独栋单元变双拼单元，还有围合排布+大中庭布局，比如林溪书院，大地块+大间距+大园林，往后50米间距，局部100米，同时四代宅的排布，都会落地。

叁

流通与竞争问题

虽然四代宅在纸面数据上遥遥领先，但实际的流通和竞争，有待二手房市场检验，且新四代和老四代也存在竞争淘汰。

比如软件新城，邦泰观云高新开盘后，就会赠送少的老四代保利云谷天汇构成压力，倒逼业主调价。

实际的二手房流通中，核心还是价格，地段，学区，高赠送和大会所是影响选择的因素，不是影响决策的核心，二手房很理智，产品创新要为价格和地段服务。

肆

会所成本和维护问题

最后是老大难的会所维护和设备更新问题，地产和物业是两个体系，前者花营销费不计成本，后者算物业费斤斤计较，地产呈现的高档生活，物业不一定接得住。

首当其冲是泳池问题，水费电费、救生员工资、设备更新等，普通小区根本养不起，外包是最好结局。

其次是健身房和图书馆，是很好的营销道具，维护成本相对较低，至于KTV、私宴厅、女王空间、冥想室、轰趴馆等，交付一年后开空调，不锁门已是最大诚意。

实际大量四代宅交付后，暴露的问题远不止以上四点，但记住一个常识，能量是守恒的，越精致的东西维护越贵，如果一个房子既便宜，又精致，居住人群参差不齐，后期一定一地鸡毛。

量力而行

房子作为投资品的时候，其实是好选，盯着价格就行，回归自住后，看似信息发达，但选对的难度直线攀升。

想起了五年前买手机的经历，一边是安卓的一亿像素，能拍月亮，硬件堆爆，一边是苹果的普普通通，好用耐用，思来想去，选了苹果，用到现在还很皮实。

房子也是同理，作为消费品，不要为一时的新功能，新鲜感买单，核心要好用耐用，成本可控，方便流通。

（三季度粉丝答谢会现场）

买房这件事，信息渠道依旧封闭，过去房价涨大家跟风买，但如今都是自住，品牌选择、价格计算、风险评估、产品对比，对多数人依旧是盲区。

今年，我们团队花了整整一年时间，都在解决这个问题。

从一元提问开始，再到电话梳理逻辑，见面规划方案，现场陪同摇号，成交粉丝抽奖，交付陪同验房，装修给出建议。

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作者：晴明

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