贴息新政下，地产板块能否迎来估值修复窗口？

经历前期持续调整后，房地产板块整体估值处于近年相对低位

投资时间网、标点财经研究员 章敬宇

近日，多部门联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息支持。此次新政有哪些核心看点？对于普通投资者而言，地产板块的投资机会可以如何把握？（资料参考：中国经营网《中央财政首次贴息房贷 定向支持首套刚需》，2026.10.8）

本次房贷贴息新政有何看点？

此次政策明确，贴息资金由中央财政和地方财政按90%、10%分担，政策由“以往地方性购房补贴”上升为“全国性财政金融支持安排”，中央财政首次直接参与住房需求侧支持，信号意义较为突出。

从政策发力方向看，此前房地产支持更多集中于供给端，本次贴息政策则进一步向需求端发力。根据中国人民银行数据，2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息后符合条件的购房者前5年实际商业贷款利率可降至2.06%。商贷利率下降也为后续公积金利率调整创造了条件，需求侧政策仍具备进一步发力的空间。（资料参考：中信建投《按揭贴息落地 中央财政首次支持信号意义重大》，2026.10.6）

从需求端看，此次贴息政策呈现出三个值得关注的看点：

1、政策精准聚焦刚性住房需求，有助于推动二三线城市库存去化。

此次新政明确，贴息支持对象需同时满足以下三个条件：一是使用新发放贷款购买首套住房（不含置换存量贷款）；二是购房面积在120平方米及以下；三是购房总价在150万元及以下。据此测算，对应住房均价不超过1.25万元/平方米，因此政策主要面向二三线城市刚需购房群体，有利于促进二三线城市库存去化。

2、贴息力度适度，有助于直接降低居民购房成本。

本次贴息按照贷款本金给予年化1个百分点的贴息支持，贴息期限不超过5年；单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。据此测算，贴息政策最多可为购房人减少利息支出5万元，直接降低居民购房成本，进而有助于促进购房需求释放。

3、打通置换链条，推动一线城市低总价刚需房源去化。

此前地方性政策多侧重于新房去库存，而本次政策将二手房纳入贴息支持范围，有助于促进低总价新房和二手房成交，有利于稳定低总价住房价格预期，打通“卖一买一”置换链条，进而推动一线城市低总价刚需房源去化。

综合来看，机构表示，此次贴息政策落地有助于推动刚性购房需求入市，并与供给端现房销售制度改革形成供需两端政策共振，或有望助力行业加快止跌回稳。（资料参考：中信建投《按揭贴息落地 中央财政首次支持信号意义重大》，2026.10.6）

展望后市，地产板块投资价值如何看？

综合机构研报，可重点从购房性价比、交易结构变化与板块估值三个维度来理解当前的机会与空间。

逻辑一，租金优势显现，购房性价比提升。

“供平过租”是指购房月供低于租金，常被视为房价见底的重要参考指标。贝壳研究院数据显示，7月50城住宅租金环比涨幅扩大，北上深平均租金已连续5个月环比上涨；北上广深租金收益率分别为2.15%、2.11%、2.21%和1.97%，50城平均为2.8%。若以150万元房屋总价、100万元贷款并享受贴息测算，四城月供与租金比分别约为114%、116%、111%和124%。整体看，北上广深已接近“供平过租”状态，部分楼盘或已实现。（资料参考：智通财经网《中信证券：建议投资者积极迎接房地产的新周期 看好开发类公司和龙头经纪企业》，2026.10.4）

逻辑二，存量主导新格局，关联业态或迎来新空间。

国家统计局数据显示，2026年1-8月全国二手房交易占比已达52%，较2020年的27%、2025年的46%持续上升，二手房首次超过新房，表明我国住房市场交易结构正由新房主导转向存量主导。分析认为，这一变化不仅将体现在交易结构上，也或将带动城市更新、老旧小区改造、经纪服务、物业运维等相关业态迎来新的发展空间。（资料参考：证券日报《读懂二手房交易占比过半背后的楼市新格局》，2026.9.21）

逻辑三，估值处于相对低位，具备一定修复空间。

经历前期持续调整后，房地产板块整体估值处于近年相对低位，在政策催化下，板块估值修复或具备一定空间。根据Wind数据，截至2026年10月7日，内地地产指数得最新市净率为0.61倍，位于近十年间从低到高得5.81%分位。（数据来源：Wind，统计区间：2016.10.8至2026.10.7；内地地产指数代码为000948.CSI）

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