国庆楼市：人气明显回暖，市场迎结构性修复

今年的“十一”黄金周，是国内新一轮房地产政策“组合拳”落地后的首个重要置业窗口。

随着首套房商业贷款贴息政策于10月1日正式生效，叠加传统购房旺季，以及“828新政”、地方“以旧换新”、住房公积金优化等配套政策，市场来访量出现显著升温迹象。

新房市场：人气先行，成交滞后

从机构调研情况来看，新房售楼处到访量普遍较节前出现回升，部分热点项目出现集中签约，特别是现房产品，受到购房者优先关注，而成交则因假期因素表现相对滞后。

根据普睿数智15城案场监测数据显示，假期多数城市来访较9月周均明显抬升，但认购修复幅度普遍小于来访，转化率不升反降，成交进一步向少数头部项目集中。从新房成交备案数据看，25个典型城市假期成交面积合计85万平方米，同比增长14.5%，但较2024年仍降8.7%、较9月日均下降33%。

从重点城市假期开盘项目去化情况看，推货延续“小批量、多批次加推”策略。据克而瑞研究中心数据，“十一”假期重点城市监测范围内72个项目共推出5969套房源；剔除上海、郑州、徐州续销或平推项目后，可比口径67个开盘项目共推出5646套、认购约1421套，整体开盘去化率约25.2%，处于较低水平。

其中，城市分化较为明显。徐州、深圳、青岛以六成以上居前，但均为单盘或少数项目样本，代表性有限；武汉、北京、佛山、合肥、石家庄、长春、西安处于两成至五成之间，是本期最普遍的去化水平；杭州、南京、广州、济南、福州不足两成。同为一线的深圳居首而广州最低，同为重点二线的青岛、武汉明显优于南京、济南。

二手房市场：带看活跃度抬升，成交超预期

从二手房市场来看，延续底部修复，带看与新增挂牌同比普遍抬升，成交超预期。

值得注意的是，带看与新增挂牌是先行指标，二者在今年“十一”假期普遍走高。根据普睿监测，广州看房人数较节前一周上升17.9%、新增挂牌上升12.6%，济南日均带看同比上升52%，南京日均带看较9月周末上升47%。

贴息政策公布后，置换链条两端的活跃度同步提升。另据中信证券跟踪的71个样本城市头部中介二手房成交数据，2026年10月1日-7日二手房成交量累计同比大幅增长57%，相较2024年同期基本持平。如果按照包括中秋和国庆在内的更长时间段来看，2026年二手房成交明显较2024年和2025年更加活跃。

这其中，以上海和深圳为代表的热点城市，交出亮眼成绩单。

根据上海链家研究院数据，“十一”假期上海链家二手房成交量同比增长44%。值得关注的是，带看量增幅低于成交量增幅。而这一“剪刀差”释放出关的键信号，也意味着当前购房者决策效率明显提升，观望情绪减弱，成交意愿较去年更为坚定。

深圳方面，二手房成交表现也明显好于去年同期。据深圳贝壳研究院监测，今年“十一”假期深圳二手房实时签约量同比增长63%；考虑到2025年中秋与国庆连休共8天、假期末尾往往成交更高，采用日均口径对比更为合理，今年国庆7天二手房日均签约量，较去年国庆8天日均水平增长45%。

市场延续积极向好态势

整体来看，今年“十一”假期全国楼市整体延续了积极向好态势，特别是二手房成交的活跃，直接提升了“卖旧买新”置换链条的运转效率，增强了房价止跌回稳和上涨的预期。随着新政效应的不断释放，叠加今年以来房价企稳态势，市场活跃度有望保持高位。

上海链家研究院认为，在政策环境优化与价格预期趋稳的背景下，刚需与改善型需求正加速入场，市场信心修复进入实质性阶段。政策端持续释放的宽松信号，正逐步转化为真实的购买力，前期一系列限购松绑、信贷支持等措施的累积效应开始显现。

普睿研究中心预计，10月将是一个“环比改善、同比降幅继续收窄”的结构性“银十”，热度集中在新规产品、低总价刚需与核心区强产品力项目。

克而瑞研究中心表示，四季度房企推货仍将以“小批量、顺销加推”为主，首开项目仍将保持谨慎、集中在少数城市；去化高度依赖单盘性价比与城市基本面，城市间分化格局延续。

中信证券指出，当前市场热销主要仍受需求侧政策积极因素影响，而828新政对于供给侧的收缩，对短期市场并无影响。甚至由于企业资金链偏紧，2026年10月以来企业销售新房库存反而更加积极。

但中信证券预计，2027年初，由于新的预售模式下按揭贷款回款时间点不同，且后续可供开发推售的项目或将明显下降，届时新房供给下行对市场的影响将会充分表现出来。有理由相信，到2027年春天，连续六年的房价下跌周期或将正式结束。

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