滕州善国路、呈祥大道迎新动向！两宗地块起拍总价超3.7亿元

关心咱滕州城市建设和住区变化的街坊邻居们，最近又有两处关键地块迎来了新动向。

根据滕州市自然资源局日前发布的国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（滕自然挂牌字〔2026〕38号），咱滕州集中挂牌了两宗位置十分亮眼的地块：一宗位于老城核心脉络善国路东侧，属于小体量、高密度的商业地块，明确提出以现状条件为底线推进更新；另一宗则坐落在郭河南路东侧、呈祥大道北侧，占地将近66亩，是一宗包含住宅与商业的大体量综合用地。

两宗地块一北一南、一新一旧，既关乎老城成熟界面的盘活提升，也关系到南部片区居住与生活配套的拓展。

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地块档案：核心数据一览

为了让大家直观了解这两宗土地的体量和规划底线，我们先根据官方公告把基本指标梳理如下：

（表格来源：枣庄自然资源交易网）

宗地编号

土地位置

出让面积

土地用途及年期

容积率（地上）

建筑密度

绿地率要求

起始总价

TZ2026-25

善国路东侧

4,536 ㎡（约6.8亩）

商业（40年）

1.2＜FAR≤2.7

≤65%

现状绿地率2.2%，不低于现状底线更新

3,450 万元

TZ2026-41

郭河南路东侧、呈祥大道北侧

43,941 ㎡（约65.9亩）

居住（70年）
商业（40年）

1.0＜FAR≤2.0

≤20%

≥35%

34,280 万元

善国路东侧：约6.8亩商业地块，主打“存量更新”

善国路作为纵贯滕州南北的老牌主干道，沿线商业积淀深厚、生活配套醇熟，向来是寸土寸金的地界。这次出让的 TZ2026-25 地块，虽然体量不大，占地仅4536平方米（约合6.8亩），但其规划条件藏着不少值得关注的细节。

1. 高密度商业与“现状更新”

该地块规划地上容积率在1.2到2.7之间，建筑密度最高可达65%，地上计容建筑面积上限约在1.22万平方米左右。按起始价3450万元及容积率上限推算，其起始折合每亩地价约507万元，起始楼面地价折合每平方米约2817元。

最特别的指标在于绿地率——公告并未设置常规新建项目常见的刚性绿化底线，而是明确标注：“以不低于现状条件为底线进行更新（现状绿地率2.2%）”。这一指标清晰说明，该宗地并非一块完全空白的净地开发，而是典型的既有建筑或存量设施更新改造。目前官方公告并未公开具体附带的现状建筑四至、拆改方案或业态准入清单，但可以预见，未来此处若落地建设，更倾向于在临街紧凑空间内，打造精致集约的现代街区商业或商务载体。

郭河南路与呈祥大道交会处：近66亩商住连片新空间

相比善国路地块的“精细化绣花”，位于城南方向的 TZ2026-41 地块 则属于实打实的大体量连片开发。

地块坐落在郭河南路东侧、呈祥大道北侧，临近郭河水系景观带与呈祥大道主干道，出让总面积达到43941平方米（折合近66亩）。

1. 低密居住与品质要求

该地块性质为居住（70年）兼商业（40年）混合用地，规划指标相当稳健：

• 容积率：1.0＜地上容积率≤2.0，这意味着未来建筑高度和密度将受到合理控制，大概率以舒适型小高层、多层住宅与沿街商业相结合为主；

• 建筑密度与绿地：建筑密度不超过20%，而绿地率被严格锁死在不低于35%；

• 体量与货值：地块地上计容总建筑面积上限约为8.78万平方米，起始总价达3.428亿元。按容积率上限测算，折合每亩起始地价约520万元，起始楼面价约3901元/平方米。

郭河沿线一直是滕州南部市民散步休闲的重要廊道，随着呈祥大道沿线交通网络的不断完善，这近66亩土地未来的规划落地，将直接为周边片区注入新的品质居住组团和生活服务配套。

严格约束：进场开工前，先过“文物勘探”关

提到咱滕州，历史底蕴历来厚重，地下文物遗存丰富。在本次出让公告中，特别设置了严格的文物保护前置条款：

“以上土地在完成文物考古调查勘探前不得开工建设，滕州市人民政府负责监督管理。工程建设中如发现文物，应立即停止施工，依法做好文物保护，并及时报告文物行政主管部门和公安部门。”

按照新修订施行的《山东省文物保护条例》要求，占地2万平方米以上的大型基本建设工程，在开工前必须事先报请组织考古调查与勘探。

• TZ2026-41 地块占地近4.4万平方米，远远超过2万平方米的法定门槛，依法必须严格履行“先勘探、后施工”的法定流程；

• TZ2026-25 地块即便面积相对较小，同样受到公告明确约束，必须在考古调查勘探合规后方能动工。

这意味着，无论哪家企业竞得土地，拿地后都不能盲目抢工期，必须先摸清地下遗存底细，真正做到城市建设与历史文脉保护并重。

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时间节点与后续追踪

需要给大伙儿特别说明的是，目前这两宗土地均处于挂牌公示阶段，尚未真正开拍成交，更未确定最终的竞得房企或开工日期。

公告所明确的关键时间节奏如下：

• 竞买申请与保证金缴纳截止：2026年11月10日12时前；

• 挂牌报价周期：2026年11月3日9时开启；

• 挂牌截止与现场竞价：

• • TZ2026-25（善国路地块）：11月12日10时15分截止；

  • TZ2026-41（郭河南路地块）：11月12日10时30分截止。

出让要求中还明确规定，自然人不得参与住宅用地竞买，房企参与必须具备合规资质与合规自有资金，地方融资平台公司及失信企业不得入场，从源头保障开发主体的稳健与项目的交付品质。

善国路的老街区更新最终会引入怎样的商业业态？呈祥大道北侧的大地块又将花落谁家、呈现怎样的住区风貌？待11月中旬竞价尘埃落定后，继续为街坊们带来最新消息。