漏水之“战”

编者按

“一个案例胜过一打文件。”为充分发挥典型案例示范指导、规范引领和价值导向作用，福建省高级人民法院和福建省广播影视集团联合打造《热案大家谈》节目，重点围绕群众关切、企业关注、行业关心的重点热点案件，采取新闻事件回顾和专家学者访谈的方式，开展故事性、实用性、服务性兼具的以案释法、融情议理，以事关民生的小案例展现司法为民大作为，营造尊法学法守法用法的浓厚氛围。

节目以每两周一期的频次，于周五晚19:30在福建电视台新闻频道《现场》栏目播出。福建高院新媒体平台同步推送，欢迎关注。

第五十二期

让我们一起来关注

《漏水之“战”》

物业服务连着千家万户。可一旦服务出了问题，业主和物业公司之间就容易“杠上”。泉州的陈先生公司办公室外墙漏水，员工办公环境大打折扣，多次找物业公司维修，对方却没有实际行动，无奈之下，陈先生选择“硬刚”，多年拒缴物业费，结果被物业公司告上了法庭。一个不肯维修，一个不肯交物业费，这个“死结”怎么解开？本期《热案大家谈》，来关注这起物业服务纠纷。

陈先生在泉州市洛江区某小区

有一个自主产权的店面

2017年10月

他将店面进行装修

作为自己公司的办公室

此后几年，物业公司提供服务

陈先生按时缴纳物业费

双方一度合作得很愉快

直到2021年的雨季

墙面发霉、墙皮脱落

办公室里弥漫着潮湿的霉味

不仅员工们无法安心工作

更让陈先生头疼的是

客户上门咨询洽谈

整个办公室的环境

让客户一进门，印象就大打折扣

因为外墙漏水

影响公司整体形象

陈先生不断跟物业公司工作人员交涉

要求尽快修复漏水，但是收效甚微

双方的关系也逐渐变得微妙

外墙漏水问题迟迟无法得到解决

陈先生的耐心被一点点耗尽

他直接选择“硬刚”

停止缴纳物业管理费

就这样

陈先生和物业公司僵持了四年多

双方谁都不肯先低头

2025年，物业公司一纸诉状

将陈先生告上法院

接到诉状后

陈先生也向辖区的综治中心进行求助

翻阅卷宗后

法官敏锐地意识到

这起案件表面上是物业费欠缴纠纷

但根子出在公共外墙的漏水上

据了解，早在2021年，泉州市洛江区人民法院就与洛江住建局联合成立了全省首个涉房地产纠纷联调联执工作室，依托人民法院调解平台，做好纠纷化解及诉调对接工作，共同推进住建领域矛盾纠纷化解工作。

面对这起物业纠纷

洛江区人民法院没有就案办案

而是启动了“法院+住建”联动调解机制

邀请当地住建领域的

技术专家、物业协会的工作人员

一起现场勘察，参与调解

住建专家从专业角度

进一步提出了维修方案

住建专家的修复意见

成了破局的关键

法官趁热打铁，组织双方进行调解

在法官的专业释法

和住建专家的技术支撑下

双方对抗情绪逐渐消解

开始愿意坐下来谈解决方案

第一次调解结束不久

物业公司就按计划完成了公共露台

排水管铺设及店面外墙修复工作

修复好后恰逢雨季

经过住建专家检验

外墙漏水问题得到彻底解决

而陈先生也如约足额缴纳了

拖欠的物业费

这起持续四年多的“拉锯战”

终于画上了圆满的句号

大家谈

问：在日常物业服务纠纷中，很多业主都有“物业不作为，我就不交物业费”的想法，最终往往闹上法庭。请问李庭长，从法律角度来说，业主能否以物业服务存在瑕疵为由，直接拒缴物业费？

答：部分业主有这样的想法，在情理上完全可以理解，但在法律上存在一定的误区，业主可能承担不必要的法律风险。《中华人民共和国民法典》第944条是处理物业费纠纷的核心条款，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”业主认为物业服务不到位，但在物业提供了基本的、符合合同约定的主要服务后，业主不能以服务存在一般瑕疵为由全额拒交物业费。很多业主以“我不满意就不交钱”作为抗辩理由，但从审判实践来看，法院在审理此类案件时，通常会根据合同约定，考虑物业服务具有内容多样性、过程持续性、对象整体性等特点，对当事人权利义务关系予以平衡并作出调整，普遍遵循的标准是：物业服务存在一般瑕疵但未构成根本违约时，法院原则上不予支持全额拒交物业费的主张。

问：请问李庭长，洛江法院与洛江住建局联合成立全省首个涉房地产纠纷联调联执工作室以来，是如何常态化、制度化落地联动调解相关房地产纠纷的，又有哪些开创性的司法意义？

答：为实现优势互补，早在2021年，洛江法院就与洛江住建局从制度上入手，共同签订了合作备忘录。为了防止陷入联而不动，动而不畅的困境，双方联合设立物业纠纷调解委员会，挂牌成立了“房地产纠纷联调联执工作室”，法院依托人民法院调解平台将涉房产领域纠纷案件委托该调解委员会进行调解，构建了“释明引导-联合调解-司法确认-诉调对接-执行联动”全链条、一站式解纷新模式。该联动机制开创了“法院释法明理+住建技术支持”的跨部门协同实质解纷新格局，形成了“1+1＞2”的解纷合力，实现了司法权与行政权的良性互动，确保“纠纷有人管、过程有监督、问题有整改、结果有保障”，是新时代“枫桥经验”在物业纠纷领域的生动实践。

问：本次案件之所以能圆满解决，关键在于“法院审法理+住建出技术”的联动模式。以往很多物业漏水纠纷卡在“找不到漏点、修不好、说不清责任”，请问住建局洪副书记，您认为住建部门参与联动调解，是如何充分发挥行业主管优势的？

答：我们住建局参与协同调解，主要通过专业专家库的资源，为法院在事实判断分析上提供技术支持，比如，在破解涉房屋漏水、房屋墙面空鼓、开裂等工程质量的纠纷上，普遍存在查不清原因、划不清责任等问题，物业与业主之间各说各理，极易陷入相互扯皮的僵局。我们通过引导争议双方在省、市专家库邀请专业人员开展实地勘查，由专家现场评估并作出初步分析，与法官共同引导当事人商定整改方案，这样既能解决耗时长、鉴定费用高等问题，也实实在在帮群众降低维权成本。

问：请问住建局洪副书记，住建部门在联动司法资源化解民生诉求方面，是通过哪些关键举措，从发现问题到最终落实解决，全程守护大家的居住权益？

答：依托住建与法院的协同优势，聚焦住房纠纷突出痛点，推行三项工作举措，构建群众诉求闭环处置体系：一是发挥物业前哨作用，物业服务企业常态化排查邻里、停车、收费等各类矛盾纠纷，及时受理诉求并就地调解。对分歧较大的，及时上报，从源头上减少纠纷生成。二是用好专家专业支撑。依托省市工程专业人员专家库，根据房屋纠纷实际问题邀请专家赴现场勘验，做出专业判断，化解纠纷。三是完善双向联动机制。规范案件联合调处、会商研判等环节，把法院的司法指导与专家专业意见结合起来，破解物业、工程纠纷权责难划分的堵点，切实提升纠纷化解质效，确保调解成果落地落实。

问：物业服务纠纷大多是“案件好判，疙瘩难解”，常出现案件虽然判了，但矛盾仍在延续。请问卢代表，您如何评价“法院+住建”联动调解这种基层治理新模式？它对根治重复性物业矛盾纠纷有何现实意义？

答：我是一名省人大代表，一名教育工作者，同时也是一名业委会主任。我们小区是交付三年多的新小区，常住居民不多。在镇村的指导下，我们坚持党建引领、邻里共治，小区整体风气和睦团结。偶有细微物业分歧，我们也都会提前沟通疏导，做到矛盾化解在萌芽，小区至今未出现过物业纠纷。

但我通过基层调研、媒体资讯，广泛了解小区治理现状，发现物业纠纷普遍存在官司好判、症结难消的情形。很多案件虽依法作出判决，但群众心结未消，问题反复出现。正因如此，我非常认可“法院+住建”联动调解机制。

和今天的典型案例一样，有个小区因外墙维修造价争议长期僵持、反复诉讼。通过联调平台，开展多方协商调处，组织各方沟通调解，一次性促成双方和解。这套机制既减轻了群众的维权负担，又依托规范化调处流程平息各方矛盾，真正破解重复纠纷难题，实现案结事了人和。

问：借助“法院+住建”联动调解机制，能够有效地处置涉众类物业纠纷。卢代表，您认为应当如何升级这种联动协作方式，充分发挥共治作用？

答：我们都知道，小区物业纠纷通过前置协调有利于建设和谐社会。但结合调研，了解到一些小区仍存在群体性物业矛盾隐患，我也深切体会到法院在联动工作中统筹牵头、化解矛盾的繁重压力。对此，我有三点建议：一是抓实源头治理。由法院、住建常态化下沉小区普法，以典型案例明晰权责边界，从源头减少批量同类纠纷。二是深化党建联动。继续依托我市推行的“三区联创”党建工作机制，进一步联动镇村、小区党员、业委会就近开展调解。曾有小区因物业费调整引发集中诉求，通过下沉驻点沟通，顺利就地化解隐患。三是优化数字服务。完善线上咨询、远程调解渠道，高效处置群众诉求。

通过事前预防、协同联动、就近处置、线上赋能的闭环治理，能够有效减轻基层办案压力，稳妥防范化解各类物业群体性矛盾。

来源：省广播影视集团融媒体资讯中心《现场》

洛江法院

统筹：王立浩

编辑：罗泰敏