广西
降价近4千万元，打到了3.3折，但是仍然流拍！柳州这个江景别墅盘，还有没有价值呢？或者说，还有多少价值呢？
2026年10月9日，位于柳州市柳城县凤山镇凤凰大道8号的低密别墅楼盘翠堤春晓，结束了它的第七次拍卖。
不出意外，本场第七次拍卖仍然以流拍告终。
翠堤春晓第七次拍卖流拍
翠堤春晓楼盘，是柳州柳城县玉泰房地产开发有限公司（简称“玉泰公司”）名下资产。
被拍卖标的包括“观光车一辆、项目营销中心一处 、预售商品房103套，以及3宗土地使用权” 整体打包，市场评估价约5826.69万多元 。
2026年3月3日 ， 翠堤春晓第一次拍卖， 一拍起拍价5826.69万多元 （即评估价）， 最终流拍 。一拍流拍后，短短几个月之内，先后降价经历了二拍、三拍、四拍、五拍、六拍，直至本次的七拍，但可惜均以流拍告终。
本场第七次拍卖起拍价降到了1900万元，相比一拍的起拍价5826万多元，累计降价幅度将近4千万元，相当于打了约3.3折。
翠堤春晓七拍七流
据了解，在翠堤春晓资产包中，价值最大的就是项目的3宗土地使用权。这3宗土地均为住宅用地，土地占地面积共计73857.27㎡，约合110.78亩（已扣除预售商品房分摊部分面积），清算价值为3003万多元。
不过，以现时的房地产大环境来看， 这3宗土地 或“有价无市”，想找到下家接手的难度相当大。
从“山水理想家”，到“无人敢接盘”
其实，翻看项目早年的宣传资料，你几乎会以为自己看到的是一个“顶配版文旅神盘”。
翠堤春晓 位置在柳城县凤山镇，对面就是广西四大名寺开山寺，脚下是 龙江、 融江、柳江三江交汇处，背靠坡地，前揽江水。
翠堤春晓位置示意图
项目产品主打低密别墅，白墙黛瓦中式建筑，有天有地有庭院，离柳州市区30多公里，三北高速凤山出入口就在旁边，妥妥一副“离尘不离城”的都市第二居所模样。
但实际上呢？当地人买不起，城里人不想买。
柳城凤山镇本地居民，家里大多有自建房，院子比别墅还大，根本犯不上花大几十万元甚至上百万元去买一套产权别墅。
而外地人，比如说柳州城里人，几十公里的通勤距离，每天来回上百公里，油费、时间成本堆在一起，根本不可能拿来当第一居所。
就算当成周末度假的第二居所，问题又来了：这里到底有什么？
翠堤春晓楼盘
周边没有像样的度假配套，没有网红民宿集群，没有成熟的文旅消费场景，没有连片的休闲业态，出门就是普通村镇。
可以说，买到的不是一个“度假目的地”，只是一个孤零零建在江边的房子。
不过，翠堤春晓也并非毫无价值。如果接盘方不再把它当成一个房地产开发项目，而是直接把它当成一个文旅项目运营，换个玩法或许能有一线生机。
把别墅改成精品民宿，靠江景资源做团建、研学、周末度假；把部分楼栋改成康养公寓，面向柳州城市退休群体，主打低密度、高负氧离子、近江休闲；再配少量餐饮、露营基地、沿江步道，整个项目的逻辑就从“卖房回本”变成“运营造血”。
但问题是，这种玩法，一般人根本玩不动。
公开信息显示，翠堤春晓的开发商玉泰公司成立于2016年1月，由柳州市大富置业发展有限公司100%持股（ 大富置业 目前已被列入失信人）。
由于严重资不抵债且无偿债能力， 2025年5月28日 ，柳城县法院裁定玉泰公司破产清算。截至2025年9月20日， 玉泰公司负债高达3.2亿多元。
接下来，翠堤春晓大概率还会继续降价进行拍卖。小伙伴们，你们认为降到多少，才会有人接盘呢？
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【九伍二柒/原创作品】
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