九月政策观察：美国加息，国内出招，内外交错下的房地产政策演进路径

每月政策观察（9月份）

一、宏观经济政策

（一）9月17日，美联储加息，也是近三年来首次加息。

点评：9月美联储三年来首次加息，此举影响重大。上一轮全球加息周期始于2022年，尤其是美国暴力加息，其后加息11次。此举不利于中国，2022年－2024年9月，我国经济、楼市、股市皆压力山大。2024年9月18日，美联储首次降息，其后至2025年底，累计降息6次；这一时期我国经济政策放松打开，尤其是2024年9月下旬出台一揽子重磅利好新政，经济弱复苏，尤其是股市走牛，高能级城市楼市出现半年左右的明显反弹。今年9月美联储加息，标志着告别了上一轮降息周期。其实过去两年，全球个别经济体已经开始进入到加息周期了，比如日本2024年以来已经加息5次， 澳大利亚今年连续加息3次，欧洲央行今年已经连续加息2次。加息的原因是国际油价上涨，通胀抬头，其中美国经济增长（尤其是人工智能产业链）较强。随着加息进程的展开，也让全球发达经济体长期国债收益率攀升至多年来高位，尤其是国际机构对美国财政赤字感到担忧。在这一国际形势之下，我国货币进一步宽松空间受限，主要靠财政政策小幅发力。

（二）9月19日，中国货币政策委员会2026年第三季度例会。重点是：加大逆周期调节力度，综合运用并适时调整货币政策工具。

点评：基本沿续了8月1日的央行下半年会议精神。删去连续三个季度沿用的“跨周期调节”，明确“加大逆周期调节力度”，政策重心更加聚焦短期稳增长。新增“综合运用并适时调整货币政策工具”。总体看货币政策进一步宽松越来越近了。

（三）9月28日，国务院常务会议指出，针对当前经济运行中出现的问题，要加大宏观政策逆周期调节力度，推动经济持续向新向优向好发展，努力完成全年经济社会发展目标任务。要加紧加力推动各项政策落地落实，存量政策要进一步增强实施效能，加快各类债券发行使用进度，推动“十五五”规划、“六张网”实施方案等明确的重大工程项目尽早开工建设，推进老旧水库、老旧粮库改造提升，加力实施扩投资、促消费贴息政策。推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排，用好地方政府债务结存限额，综合运用并适时调整货币政策工具，增加科技创新和技术改造、支农支小等再贷款额度，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。要上下协同合力稳投资，高质量做好项目准备，激发民间投资活力，加强投资项目要素保障，提高投资审批效率。要继续研究储备提振内需的政策举措，谋划更多带动性强的工作抓手，完善相关配套措施，鼓励有条件的地方先行先试。

点评：随着二季度经济增速明显下滑至4.3%，估计三季度低于4.6%，全年完成4.5－5.0%（两会制定的目标）的压力增大，因此本次国常会强调了“加大宏观政策逆周期调节力度”、“推出一批务实管用的增量政策”，体现出经济稳增长的急迫性；尤其是近两年以来首次提出“研究出台稳定房地产市场的政策措施”。

（四）9月29日，中国人民银行调整完善若干货币政策工具。一是下调抵押补充贷款（PSL）利率0.25个百分点。一年期抵押补充贷款利率从1.75%降至1.5%。二是扩大抵押补充贷款支持领域。将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入抵押补充贷款支持领域。三是增加科技创新和技术改造再贷款额度2000亿元，并将该项再贷款支持比例统一从60%提高至100%。四是增加支农支小再贷款额度5000亿元。

点评：这是落实国常会精神，属于结构性降息，货币定向放水。由央行向政策性银行和商业银行输送低息资金，再由后者定向实体领域发放低息贷款，从而实现让货币之水精准滴灌至国家战略重点支持的行业。

综评：9月全球主要经济体陆续加息，国债利率持续大升，美元升值，资金回流美元区，压制人民币汇率，明显利空我国股市，微幅利空我国楼市。但为了保住全年经济增长目标，必须支持内需，于是货币政策方面只能定向降息；另外，年内全面降息仍存较大难度，或有可能降准一次。

二、全国房地产政策

（一）9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部有关负责人介绍了“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。针对房地产领域，核心定调为‌房地产市场已进入存量时代‌，并将加快构建‌房地产发展新模式‌。当前房地产市场出现两个重大转变：一是供求关系发生重大变化‌：从过去的供不应求转向供需平衡甚至局部过剩。二是进入存量时代‌：二手房交易占比显著提升数据显示，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，‌2026年前8个月已达到52%。‌“十五五”时期将加快构建房地产发展新模式，其内涵概括为“1234”：“1”个基点‌：牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居。“2”个体系‌：完善‌保障‌和‌市场‌两个体系，形成定位清晰、功能互补的供应格局。“3”项制度‌：改革完善房地产基础性制度，重点推行：项目公司制‌：一个项目对应一家项目公司，严禁总部违规抽挪资金，确保项目独立运行和安全。主办银行制‌：一个项目确定一家主办银行，资金封闭管理，实现利益共享、风险共担。现房销售制‌：解决“一手交钱一手交房”问题，实现“所见即所得”。“4”要素联动‌：推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进资源合理配置。

点评：今年5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，其中涉及房地产领域。这次发布会，住建部更加深入和系统的阐述了房地产工作要点与政策导向。刚过去的“十四五”期间，全国房地产出现大变局，楼市降温、供大于求、房价下跌，房企爆雷、二手房占比上升；为了进行应对，中央提出了“房地产发展新模式”，而“十五五”期间，是构建发展新模式的重要时期。不过，值得反思的是，在楼市繁荣的“十三五”时期，中央曾提出构建“房地产发展长效机制”，结果在2022年楼市大降温之后不再提及。由此可见，这两个概念只是相关部门推进房地产工作的重要“抓手”，不宜过度理解。

（二）9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合下发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》。内容主要：1、贷款购买商品住房（不含保障房）的居民家庭；2、使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（二套及以上不符合，不含存量房贷）；3、所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；4、所购住房价格在150万元以下（含150万元）；5、自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年；6、按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。7、贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。

点评：国务院常务会议精神立即落地。上一次国家层面的房地产刺激新政，还是两年前的2024年9月下旬至10月。而过去的两年，全国楼市继续降温，尤其是房价累计下跌幅度较大，至今仍未止跌。同时，828现房销售新政对行业形成短期利空。另外，考虑到当前内需显著收缩，出台新一轮稳楼市政策的必要性明显上升。而近日地产股异动大涨，也与国庆前将出台全国性房贷补贴新政的传闻有关。关于全国性房贷贴息新政的传言，最早出现在2025 年11‑12月。从地方层面来看，今年以来，南京、上海等地出台房贷贴息新政，但力度小（贴息1个百分点，且有额度限制）、时间短（不超一年），促进购房的效果较弱。此次全国性房贷贴息新政意义重大，标志着救楼市已上升到动用中央财政的新阶段。从政策力度来看，由于限制条件较多，主要针对中低总价的首套刚需重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房，预计未来一年为购房者节省50-100亿元利息，力度较小。从政策效果来看，四季度楼市成交量将有所反弹，明显超过三季度，但预计将略低于2024年9月下旬重磅新政后四季度的反弹情形；另外，此次新政主要惠及三四五线城市的购房者，而对一线城市惠及面很小（预计5%左右），二线城市惠及郊区市场及市区老破小房源。预计此政策明年有可能进一步宽松化，扩大受益群体。

三、地方房地产政策

（一）9月4日，武汉多部门联合下发《关于进一步优化房地产政策措施的通知》：一、放宽首套自住房使用公积金偿还个人住房商业贷款提取频次。二、加大异地购房公积金贷款支持力度。三、给予新城区阶段性购房优惠支持。自本通知实施之日起至2026年12月31日，购买长江新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区新建商品住房的家庭，按购房合同总房价款的1%给予补助优惠，补贴总金额1亿元，用完即止。四、调整优化购房入学手续。五、地下空间实行地价优惠政策。以出让方式取得地下空间建设用地使用权的，地价按层数递减：配建地下停车场，负一、负二层出让金按工业用地评估价6%计收；其他项目，负一层按地上相应主导功能用途、土地级别、使用年限的评估价30%、负二层按15%计收；负三层及以下均免收。六、支持利用存量商办建筑建设公共设施。七、完善配套提升区域品质。八、营造良好市场环境。

点评：8月份已有多个一二线城市出台一揽子稳楼市新政，武汉沿续了这一态势。关于公积金政策，主要是落实7月国务院通过的新修定的《住房公积金管理条例》，近两个月多地都在陆续的落实这一新条例；购房补贴总房价的1%，力度大于此次全国房贷补贴新政，但地方财力有限，这类政策难以全市铺开，也难以持久。

（二）9月5日，海口市住建局下发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。主要内容：一、对已落户我省的人员，自落户之日起即享受本省居民同等购买商品住房待遇。二、对在我省服役的现役军人，享受本省居民同等购买商品住房待遇。三、为促进招商引资，推动经济高质量发展，在我省注册的企业，其在海南实际工作生活的员工，可在我市购买一套商品住房。四、多孩家庭（二孩及以上）购买商品住房的，可在现行政策允许购买套数的基础上增加一套。五、鼓励“以旧换新”，满足改善性购房需求。凡挂牌出售本人或家庭成员在我省的住房，均可在我市换购一套商品住房。六、为满足居民就业、求学、康养等住房需求，购房人拥有住房套数的计算范围从全省改为本市。

点评：2018年海南出台全国最严厉的限购政策（抑制设立自贸港带来的大量投资需求），2022年全国楼市降温以来，海南楼市也经历了大幅降温，所以陆续放松限购。这次新政重心，仍然是多方面放松限购。

（三）9月24日，北京五部门出台《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。重点内容：1、8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。2、8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管较严。3、实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。4、8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

点评：北京细则基本上完全按照828 国家部委新政的主要方针和重要政策落地，其中个别有新意内容：1、土地款余款可以延长至出让合同签订后2 年内交清，不计利息；这属于利好，房企借此节省较多成本。此前国家有相关的政策规定：首付比例不低于50%，余款需要在 1 年之内交完，延迟交付的土地款需计息。2、明确了现房销售的定金收取比例，不超过房价的1%，这一比例低于市场预期，按照国家相关规定，商品房交易的定金收取最高比例不超20%；由于房屋总价款比较高，实际收取比例一般会低很多。按照过去房产交易的惯例，一般会收1%‑5% 之间，尤其是二手房交易。值得关注的是，上海细则是不超3%。预计多数城市的细则中，将为2%－3%。3、明确了期房预售中“主体结构封顶” 的具体标准，需要提交证明材料（上海细则中无要求）。4、新老划断方面，828新政规定已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；而北京（上海同样）的细则偏宽松：原则上按新取得土地项目执行预售管理，同时在区政府担保的情况，2027 年底前仍可按照原有预售条件申请预售。北京首先出细则，上海跟进，其他城市陆续跟；预计中低能级城市的细则可能会比京沪略宽松。

四、地方房地产政策景气指数

根据我们《全国房地产市场机会与风险监测系统》的细分指标之一，全国房地产政策环境景气指数，9月为190，环比8月小升，继续创历史新高（此指数编制时间始于2011年1月）。

值得深思的是，近两年政策环境景气指数已高于上一轮政策宽松度顶峰的2016年三季度，彼时全国楼市已进入繁荣期，而当前楼市却仍处萧条期。这种差别，主要来自于经济环境的不同，以及房价泡沫是否破灭的巨大差异。展望未来一年，政策仍将进一步宽松，政策环境景气度还将继续创新高。