南京房价，稳了！

南京房价终于稳了！

根据贝壳二手房数据，南京9月份成交了4486套住宅，环比上个月上涨4.3%；成交均价1.56万/㎡，环比上月上涨0.1%。

尤其要说，南京二手房自7月份以来，近3个月的价格一直维持在1.56万/㎡，价格已经稳定住了。

贝壳网成交的二手房在南京占比较大，数据也都是真实的，极具参考意义。

01.

具体各小区表现如何呢？我特梳理了一下近30天贝壳成交排名前50名小区的9月份成交均价环比上月的涨跌，总体来看，南京二手房市场正在经历一场理性的筑底与修复，整体房价表现平稳，企稳态势愈发明显。

1、涨跌互现、均衡博弈

在50个销量领跑的小区中，房价环比上涨的有24个（占比约48%），下跌的有25个（占比约50%），1个持平（无数据）。

2、局部板块甚至走出了独立的反弹行情

榜单中涨幅超过10%的小区多达6个，成为市场中的一抹亮色。其中，浦口区的滨江桂园（均价0.73万/㎡）环比上涨35.4%；江北核心区的江与城（均价2.03万/㎡）在单价破2万的情况下，依然实现了22.7%的稳健上扬；此外，江宁禄口的翠屏城（+21.4%）、六合大厂的荣盛阿尔卡迪亚（+10.3%）以及秦淮的王府园小区（+15.3%），均交出了亮眼的成绩单。

3、部分小区的价格回调，更多是市场良性的自我调节

例如江宁的莱茵东郡（环比-23.3%）、万裕龙庭水岸（-21.4%）等。这些小区此前的价格可能存在一定虚高，如今随着市场回归理性，价格逐步调整至合理区间，反而迅速激活了成交量，这正是市场走向成熟和健康的标志。

02.

究竟什么样的房子在当下最好卖？数据给出了清晰的答案：低总价刚需盘霸榜，“品质改善”强势突围

第一梯队：绝对的“极致性价比”刚需盘

榜单前10名中，均价低于1.1万/㎡的占据了半壁江山。排名榜首的江宁滨江的大华锦绣前程悦府（均价0.85万/㎡）以20套的绝对优势断层领先。此外，溧水的石燕锦苑（0.33万/㎡）、桥北的明发滨江新城二期（1.08万/㎡）等，这些低总价房源，精准契合了新南京人的首次置业需求。价格友好，配套齐全，自然成交活跃。

第二梯队：核心地段的“品质改善”次新房

与刚需盘“拼性价比”不同，核心区的优质次新房正在“拼品质”。鼓楼定淮门大街的金陵湾（3.07万/㎡）、江北核心区的江与城（2.03万/㎡）、江宁百家湖的象屿华发铂萃云湾（2.73万/㎡）以及雨花宁南的阅城国际花园（2.44万/㎡），这些小区价格坚挺甚至上涨，但依然能保持极高的成交量。这证明，南京并不缺购买力，缺的是真正能打动人心的好产品。

第三梯队：主城核心区的“老破小/老破大”

如鼓楼龙江的银城花园北片（1.85万/㎡）、秦淮升州路的王府园小区（2.59万/㎡，涨幅15.3%）。凭借成熟的烟火气和顶级的教育/医疗资源，主城老小区依然是二手房市场中不可或缺的硬通货。

03.

那么，南京房价接下来会怎么走？下面就从短期政策、中期土地、长期人口三个维度逐一分析。

1、短期看政策：房贷贴息落地，刚需链条有望激活

短期来看，房贷贴息政策本月已经执行，南京预计有33%的二手房可以享受该政策（根据冰山指数数据）。5年贴息相较于30年贷款期限虽然不长，但实际平均持有房贷的时间通常在10年内，因此补贴5年具有实质意义。

刚需对月供高度敏感，贴息降低上车成本，只要刚需启动，就有望带动置换链条，进而推动市场整体修复。

2、中期看土地：供应持续发力，民企积极拿地，土地市场韧性显现

中期来看，土地市场是楼市的先行指标。今年南京土地市场持续发力：截至目前，全市共卖出60块涉宅土地，土拍成交金额超332亿元；7幅地块溢价成交，如江宁百家湖G08、城东孝陵卫G16等，并有民企积极来南京抢地。这说明，尽管市场仍在筑底，但房企对南京中长期基本面仍有信心，土地端的参与度和活跃度正在修复。

今天，南京又迎来一轮土拍，3块涉宅地块均底价成交：

栖霞山G36地块被南京栖霞东麓开发建设有限公司拿下，成交总价5.88亿元，楼面价10005元/㎡；

城东马群G39地块被南京栖霞西麓开发建设有限公司拿下，成交总价6.66亿元，楼面价12604元/㎡；

江北雨山路G40地块被南京启创开发建设拿下，成交总价16.06亿元，楼面价8222元/㎡。

从结果看，地块均顺利出让，土地供应节奏保持稳定，也为后续新房市场提供了合理补充。

整体看，今年南京土地市场呈现“供应持续、民企参与、局部溢价”的特征。土地端的企稳，与二手房市场的筑底形成呼应，有助于稳定市场预期，也为中期楼市修复提供支撑。

3、长期看人口：千万目标下，南京做足了准备

南京提出到2030年常住人口突破千万，目前还差36.15万人。从增量看，2021年增加10.37万人，随后连续回落，2024年增量仅3万人，2025年回升到6.15万人。增量压力客观存在，但南京已经做好了充足准备。

一是发布人才政策2.0，重点吸引青年人才，补上出生率低的短板；二是大力发展新质生产力，吸引总部企业落地，以产业带动人口导入；三是加快都市圈发展，增强人口吸附力。比如9月28日，《南京都市圈发展规划（2026—2035）》正式印发实施，明确统筹推进城际铁路、城市轨道交通一体化建设。

期待随着人才、产业、都市圈三线并进，南京千万人口目标逐步兑现，为楼市长期需求提供更坚实的支撑。

综合来看，南京房价泡沫已经基本挤出，市场进入筑底修复期。短期政策托底，中期地价重构，长期人口有压力但都市圈支撑。未来更可能呈现“稳中微升、分化加剧”的格局：核心改善、主城资源房和低总价刚需盘保持活跃，远郊和前期虚高房源继续调整。

对购房者而言，刚需可重点关注低总价、地铁和配套成熟的房源；改善应优选核心区品质新房或次新房；资产配置则需更重视流动性和人口基本面。

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