分化！广州二手成交周期平均217天，但17%房源“挂牌即成交”

普睿数据显示，截至9月末，广州全市共有136820套二手挂牌房源，而按照过去12个月月均8200多套的成交速率，去化周期需要大约16.5个月，这一去化周期虽然低于同期一手住宅的24.2个月，但是9月平均每套成交房源需要挂牌217天的周期还是让很多急着卖房、换房的业主感到心塞。

不过，一个很多人并没注意到的事实是：二手楼市同样存在区域和板块的分化，全市83个板块的挂牌量和出清周期存在着显著差异，有的业主挂牌一两年可能也卖不出去，但是也有业主挂牌当月就顺利成交。

挂牌总量与出清周期

板块分化加剧

仔细梳理广州83个板块的挂牌数据，结合板块出清周期（按近12个月成交节奏计算清掉现有挂牌所需月数），可以划分成四个梯队：

第一梯队

高挂牌、长周期，核心区与远郊同步承压

天河泛珠江新城板块以6916套挂牌量居全市之首，出清周期高达22.8个月，这意味着即便停止新增挂牌，现有房源也需近两年才能消化完毕。作为广州房价天花板区域，包括新老CBD在内的泛珠江新城板块早已进入存量时代，目前仅余马场项目、保利冼村项目以及凯旋新世界保留现楼组团广粤观邸等少数一手项目在售，也因此成为全市二手房挂牌房源最多的板块。板块二手房在地段上的优势毋庸置疑，但是也普遍面临楼龄偏旧、设计过时的产品短板考验，在主城区供地不断的今天亦非奇货可居。

另外，番禺洛溪大石（5470套，19.0个月）、南沙金洲（5055套，21.0个月）、越秀区政府（4081套，18.9个月）也在这一梯队，这四个板块共同特征是供应海量而需求结构错配：越秀区府老破小对比新房竞争劣势明显；洛溪大石、金洲等板块则受限于通勤距离、新盘分流而且去化受阻。

第二梯队

高挂牌、周期可控，老城韧性显现

第二梯队的代表以老城传统生活区板块为主，包括荔湾老西关（5788套，14.2个月）、越秀老东山（4560套，18.0个月）、海珠工业大道（4626套，13.6个月）、江南西（3676套，13.4个月）、市桥和新塘等，虽然楼龄偏长，但是依托生活、教育、医疗等刚性配套，仍然对具有老城情结的购房者有相当的吸引力，优质学位资源是最大的加分项。

第三梯队

低挂牌、周期可控，局部供不应求

第三梯队板块以旧改和新城板块为主，包括荔湾白鹅潭中部（422套，10.0个月）、花地（805套，10.3个月）、白云新城（1410套，11.8个月）等，板块出清周期基本在12个月以内，市场相对健康。由于旧城改造和新城建设的关系，板块内居住需求较为旺盛，而房源供应相对有限，因此业主心态更“定”。但板块挂牌基数低，也意味着易受单盘扰动，稳定性弱于老城核心。

第四梯队

低挂牌、长周期，远郊市场承压，“高大上”亦卖房不易

周期最长的板块几乎集中在挂牌量极低的远郊镇街：入增城小楼镇（35套，60个月）、派潭镇（108套，32.4个月）等，它们"难卖"主要是成交极薄造成的统计现象，日常二手交易十分有限。

值得注意的是，天河金融城、南沙明珠湾、番禺汉溪万博、南站板块出清周期亦超过20个月，这些板块不乏“高大上”的规划，但是产业还在持续引进阶段、居住氛围尚未完全成型，板块内次新房源数量不算太多，但与新房形成持续竞争，短期内想要脱手并不容易。

存续挂牌

17%房源几乎“挂牌即成交”

从近期广州二手楼市的存续挂牌数据（即挂牌净增量，为统计周期内挂牌、截至现时点尚未成交的房源）来看，截至10月10日，8月全市存续挂牌 7194套，而8月的新增挂牌房源总量是8667套。

换言之8月挂牌房源之中，截至10月10日已经1473套房源卖出或下架（考虑到短期内挂牌撤牌概率不大，实际以卖出为主），占比约为17%，这个速度还是相当惊人的。相对于广州二手房平均两百多天的成交周期，这近1500套房源几乎等同于“挂牌即成交”。

这也说明，虽然二手房今天确实不易卖，但如果业主诚心卖，“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格”这条市场经济的商品买卖铁律依然适用。

从最新挂牌情况来看，11区之中，番禺区挂牌22417套居全市首位，天河区和海珠区分别以17001套和15264套居挂牌榜第二、第三。整体来看，除了从化区因为限制房地产开发房源量较少，其它区域基本都有接近或超过1万套的挂牌房源。而从挂牌均价来看，天河区以55183元/㎡高居全市之首，天河区和老三区也是全市挂牌均价最高的四个区域。

分板块来看，全市共有5个板块挂牌套数在5000套以上，且由五个不同的区域瓜分，而均价从最高的泛珠江新城板块（68560元/㎡），到中等的老西关板块（37635元/㎡）、洛溪大石板块（31687元/㎡），再到以实惠著称的新塘镇（14594元/㎡）、金洲板块（17001元/㎡）均有，充分展示了广州二手房源选择的充裕性。

附：全市二手房挂牌套数TOP30（截至9月30日）