对标河西南，南京这里强势崛起！

南京楼市有一个板块，像极了班里那个不太发言、默默努力的同学——你猛然回头，发现它已经挤进了前列。

人居森林。

过去很长一段时间，沉寂了许久，但最近，情况正在发生变化。据多方信息，近期多家房企在研究这个片区。

而更值得关注的信号，来自规划层面。在雨花台区“十五五”规划中，人居森林的角色被白纸黑字地明确下来：对标河西南鱼嘴城市新中心，建设新滨江核心标杆区。

从“靠近河西南”到“对标河西南”，这一步跨度不小。人居森林凭什么？又能不能做到？

一、人居森林对标河西南的底气从何而来？

理解人居森林，绕不开一个地理事实：它和河西南之间，只隔着一条秦淮新河。

人居森林片区位于雨花经济开发区北部，与河西鱼嘴商务区隔河相望，与江北新区隔江相望，总面积约6.44平方公里。跨秦淮新河大桥、地铁等，早已经打破两个片区的交通壁垒。对岸是小米华东总部、阿里江苏总部、江苏银行金融科技总部，是金地广场、金陵天地，是河西二十余年积累的城市界面和产业人口。

生态底盘的相似性，是更深层的对标逻辑。人居森林地处长江与秦淮新河交汇口，约1500亩三桥湿地公园、约200亩江豚广场、约960亩鱼嘴湿地公园环伺。整体绿化覆盖率超过50％，是南京市绿地覆盖率最高的板块之一，与鱼嘴片区优越的生态底盘相似。

|三桥湿地公园

产业定位上，人居森林与河西南形成呼应而非同质竞争。按照雨花台区“十五五”规划，人居森林片区要对标河西南鱼嘴城市新中心，聚焦技术研发、创新转化、科技型企业培育等产业创新服务功能，以生态花园总部为载体，打造以电子信息、高端装备制造业为主导的总部产业集群，建设新滨江核心标杆区。

根据2025年的控规修编，整个板块以龙藏大道为界，以西是以数字产业、高新、金融、新经济为主的高端产业集聚区，以东则规划打造涵盖12幅住宅、2幅商办用地、6幅教育用地的配套集聚区。西产业、东居住的格局，让人居森林在承接软件谷西拓与河西南中央科创区辐射，拥有了自己的产业底盘。

这盘棋的落子逻辑很清晰：不是做河西南的“复制品”，而是在对标中走出一条差异化的路。

二、配套集中兑现：从“人等配套”到“配套等人”

人居森林的配套建设，正在进入一个集中落地的窗口期。

① 教育：全龄体系成型

36班九年一贯制学校已列入雨花台区2026年重点建设项目，10月8日，36班初中项目正式主体封顶，预计2028年9月开学。

这所学校由中建国际代建，已与南京市第一中学教育集团签订合作办学协议，36班小学和36班初中都将由该集团进行统一管理。

除此之外，人居森林示范区18班幼儿园今年9月已开学，学前教育资源落地。

② 交通：四线已通，9号线二期有望明年开建

板块轨交格局正在快速成型。S3号线天保站已运营，一站即达河西南；7号线西善桥站于2023年12月投用，串联河西、鼓楼、城北等；S2号线宁马城际已于2026年4月22日正式开通初期运营，这条全长约54.23公里的跨省线路，让宁马两地中心城区实现30分钟直达。

更具战略意义的是9号线二期，这条线路南起刘村站，北接一期江苏大剧院·宪法公园站，全长10.5公里，穿行人居森林板块及河西南“鱼背”区域，在鱼嘴站与2号线换乘，构建河西轨道交通“小环路”，有望于明年启动建设。

|来自2026河西新城土地推介会

届时，人居森林将形成2、7、S2、S3四条已通车线路加9号线二期在建的“五线多站”格局。

③ 商业：地下城+邻里中心，构建“立体生活场”

约10万平方米的地下城，集交通、商业、休闲于一体，目前正在抓紧建设，建成后将成为功能叠合的地下城市示范空间。

地面上，中建国际将投建约7万平方米的嵌入式社区服务中心（邻里中心），即将开建。

楼市：断供多年后的产品代际升级

人居森林的住宅供给，正在经历一次代际升级。

2023年之前，片区出让的宅地以高层为主。转折点出现在2025年的控规修编——原规划中容积率2.8、限高80米的二类居住用地，被调整为容积率1.5、限高60米。这不是一次普通的规划微调，它意味着官方主动放弃了高密度开发的短期土地收益，转而锚定低密品质住区的长期定位。

接下来片区新房的主要供给主要来自两个低密新项目：

1、云璟乐府

2025年9月，中建国际以7.2亿元拿下G57地块，成交楼面价12097元/㎡，容积率仅1.5。项目案名云璟乐府，由金地商置负责营销推广，预计2026年四季度上市。

规划12栋9—17层住宅，其中10栋为9—10层纯洋房，仅2栋17层小高层。

这是人居森林板块断供五年后，首个“低密四代宅”，户户配备独立空中露台，户型建面约109—177㎡，同时带来约2600㎡双会所体系，分为下沉会所与架空泛会所 。与片区此前2.6主力容积率的高层产品相比，产品代差肉眼可见。

2、人居森林G69地块

紧随其后的，是即将土拍的人居森林板块G69地块。容积率进一步降至1.2，建筑限高45米，出让面积近6万㎡，起拍总价6.53亿元，起拍楼面价仅9094元/㎡。地块距地铁S3号线天保站直线约700米，距秦淮新河仅约160米，该地块将于11月13日上午9:30开始网上限时竞价。

价格方面，片区还有少量尾房的越秀天萃在售均价2.2万/㎡，二手房铂玥江南9月份成交均价1.88万元/㎡（数据来自贝壳网）。而一河之隔的河西南，新房动辄6万+/㎡、二手房4万+/㎡。这个价差，让人居森林长期被贴上“价格洼地”的标签。

但价格洼地不等于价值洼地。当板块供给从2.6容积率的高层产品迭代到1.5甚至1.2容积率的低密改善产品，当学校、地铁、地下城、邻里中心等配套集中兑现，这个价差的合理性正在被重新审视。低地价给了开发商打造高品质产品的利润空间，而高品质产品又会反过来推动板块的价值预期修复。

期待片区迎来新一轮爆发！

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