浙江
最近，中泰国际首席经济学家李迅雷近期在一档访谈中明确表态：他不认同中国房地产周期已经步入筑底阶段的判断。他泼出的冷水，核心落点在于居民资产负债表缩表这一深层问题。
他认为，当前居民部门仍处于缩表阶段，即大家在主动减少负债、降低杠杆，而这个进程才刚刚开始，缩的幅度并不大。他以美国2008年金融危机后的经验作为参照系，强调美国居民部门的资产负债表调整经历了十七八年才完成。而中国如果从2021年房价下跌算起，到现在才五年时间，调整的时间和幅度都还不够。
国家金融与发展实验室发布的2026年二季度宏观杠杆率报告显示，居民部门杠杆率已从一季度的59.0%下降至57.7%，自2024年二季度起持续去杠杆，居民资产负债表呈现收缩状态。
更值得关注的是房贷数据：2026年二季度居民房贷增速降至-3.7%，自2023年二季度起已连续13个季度负增长。消费性贷款增速同样从一季度的-0.2%降至-1.8%，消费信贷收缩压力进一步加大。
该报告明确指出，居民净资产增加仅仅是一种消极意义上的低水平均衡，并非积极的修复过程。换言之，居民不借钱、多存钱，表面看净资产在涨，但这不是信心恢复的表现，而是风险偏好收缩的结果。
李迅雷还指出了政策传导中的一个关键时滞问题。他表示，中国在2016年明确提出“房住不炒”，但房价直到2021年前后才开始下跌，中间间隔了约五年。
同理，当前的支持政策陆续推出，但不是说一推出它就一定会怎么样。在房价下跌、风险偏好下降的背景下，扭转居民购房预期需要时间。过去居民愿意加杠杆时，政策在限制；如今政策转向鼓励加杠杆，居民却可能不为所动。
然而，对于李迅雷以美国缩表周期为参照的论证方式，我认为存在一个不容忽视的事实偏差。美国房价的实际调整时间远没有十七八年那么漫长。
美国住房价格于2006年4月见顶，随后持续下挫，到2009年5月即跌至谷底，累计跌幅约33%。从2007年次贷危机爆发算起，实际房价在第四年便已触底。此后美国房价逐步回升，用了大约六十二个月恢复到危机前峰值，到2018年左右已经创下历史新高。
所谓“十七八年”的调整周期，更准确地说是美国居民部门整体去杠杆和资产负债表修复的完整过程，而非房价本身的下跌周期。
这两者在概念上存在重要区别：房价见底是市场价格的出清信号，而居民缩表是一个更缓慢的存量调整过程，两者不能简单混为一谈。
当然，这并不意味着李迅雷的担忧可以轻描淡写。居民信贷持续收缩所反映的信心缺失，是当前楼市回稳面临的最顽固阻力。
国家统计局最新数据显示，一线城市新房价格已连续多月环比正增长，房价上涨城市数量有所扩大，同比降幅也在持续收窄。这些指标确实在释放止跌回稳的积极信号。
但李迅雷的提醒在于：价格指标的边际改善，与居民资产负债表的实质性修复之间，还隔着不短的距离。当居民仍在主动去杠杆、房贷连续十余个季度负增长时，市场的真正底部或许比价格曲线所显示的更为复杂。
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