长三角“双万之城”，不想再当“洼地”了

补齐商业短板

合肥能用十年“投”出京东方、蔚来，却“投”不出一个顶级商业IP。这句略带反讽的评论，道出了合肥此刻的处境。

作为长三角第4座“双万之城”——GDP破1.4万亿元、常住人口破千万，经济增速连续领跑万亿城市，合肥的“硬实力”无可指摘。

但若把它放回长三角的商业坐标，论高能级商业、论国际化消费场景，它与上海、苏州、南京、杭州之间，仍横着一道肉眼可见的差距。

最新的动向出现在流传多时的合肥太古里项目上——据合肥商务局透露，今年三季度，合肥将围绕一批头部商业品牌项目等开展精准招商，其中明确提及太古里等重大商业项目“正在持续跟进中”。

太古里一直被视为国内商业地产的标杆项目，一座城市被太古里选中，往往意味着一系列国际高奢品牌的入驻和一个国际化商圈的锚点诞生。目前全国六个太古里项目（包括在建）的商业布局中，长三角地区仅有上海的前滩太古里项目，杭州也曾传出过太古里落户的消息，最后不了了之。

按照当地媒体的说法，合肥对太古里的这份“执念”，已经持续了至少两年，它的意义也早已超出商业本身。在合肥市“十五五”规划纲要中，“集聚多元化业态、场景和服务，加快打造百亿级综合体”被明确写入——措辞背后是一个更现实的命题：这些年合肥的产业一路“突围”，消费与城市功能还没来得及跟上。

瞄准太古里，“不想再当洼地”的合肥能否迈过这道坎？

1

商业“后进”

近年来，伴随“风投城市”之名越叫越响，合肥对商业的竞逐也不断摆上台面。

上一个合肥伸出“橄榄枝”的高端商场是SKP。早在2021年，合肥人民政府官方微信公众号就曾发文称，后一年，合肥将推动SKP等项目开工建设；同期，合肥下辖多个区也曾发布“对接SKP百货”“大力引进SKP”等信息，传闻中的“合肥SKP项目”俨然已经进入选址阶段。

当时，SKP风头正劲，不仅有北京SKP常年稳居全国商场销售额榜首，西安SKP开业5年间销售额也一路向上，再加上落户成都的第三座SKP一开业就被业内视为国内商业标杆，一时间，有关“全国下一座SKP有望落子合肥”的讨论亦不断发酵。

图片来源：摄图网701099759

一个原因是，高端商场一直是合肥的短板。如赢商网此前发布分析文章指出，2011年包河万达万千百货开出安徽首家Gucci，才结束了合肥乃至安徽没有真正意义上国际一线重奢的历史；而2012年开业的合肥银泰中心，迄今仍是安徽省内唯一定位高奢的商业项目。

但对于合肥是否需要高端商场，坊间却存在不同声音。质疑者认为，合肥缺乏高端消费的土壤，而上海、南京等市高端消费供给优势突出，合肥凭一己之力难以提供足够大的市场空间。

一片讨论声中，长三角商业版图进一步演进，合肥非但尚无SKP更多消息，其商业水平反倒被邻省省会进一步拉开差距。

过去5年间，杭州无疑是高端商场竞逐的“赢家”。且不说合肥尚在等待时机之时，杭州SKP就已于2021年底先一步开工，目前正按照明年开业的预期目标推进；新开业的高端商场，更在杭州形成遍地开花之势。

2023年亮相的杭州中心，带来了Vivienne Westwood、 MARC JAOCBS、Patagonia等品牌浙江首店；今年开业的恒隆广场则另辟蹊径，以体验式商业入局，一口气引进了超过80家城市以上级别的高能级首店。

南京商业则进一步走上“塔尖”。2024年，南京德基广场以245亿元的销售收入，一举超越北京SKP，首次登顶全球单体商场销售冠军。

到今年，“慢了半拍”的合肥进一步发力。5年前，与SKP一道出现在合肥招引名单上的K11有了新进展：不久前，合肥瑶海区发布信息，与K11 by AC集团达成战略合作，后者旗下主力产品为K11 Select，外界猜测合肥该项目或为全国第八座。

“合肥太古里”更具想象空间。此前，杭州曾数次传出将落子太古里项目，在SKP之后，两座城市再次站在同一条“跑道”上。

2

“K型城市”？

为何合肥对高端商业如此“执着”？消费或许是一大核心原因。

今年上半年，合肥一组略显“割裂”的数据受到外界关注：一面，合肥GDP实现6.8%的增长，位居20强城市前列，其中规上工业增加值增速更是高达25.6%；另一面，社消零售增速仅为0.6%，低于全国1.3%的平均水平，扣除CPI涨幅的实际消费增长更仅为-0.4%左右。也因此，坊间有人将其形容为“K型城市”。

合肥产业和消费的“冰火两重天”非一日之功。一组被反复引用的数据是，2023年至2025年，合肥社零增速分别为5.0%、4.2%和3.2%，逐年走低，与GDP增速的差值则不断扩大，三年分别为0.8、1.9和2.9个百分点。而对比同期7.2%、3.5%和3.7%的全国社消零增速，合肥有两年没能跑赢全国平均水平。

若进一步与南京、杭州相比，合肥的消费短板还表现得更为突出：从常住人口上看，合肥已突破千万，去年底达到1001.3万人，相比之下，南京仅为957万人；但南京不仅同期以8135.9亿元的社消零总额远高于合肥的5320.9亿元，若对比2024年人均消费支出，南京（4.5万元）同样远高于合肥（3.2万元）。

合肥的产业增长为何未能“变现”为消费增长？知名咨询公司RET睿意德商业地产研究中心曾撰文分析，产业增长并不会自动“兑换”为商业繁荣，二者之间存在一套传导机制，传导的有效性取决于多重因素，其中显性的就是人口结构、消费能力等因素。

简单来说，“产业能级很高，但如果就业密度低，人口端就会打折；人口流入规模很大，但如果以生产线工人为绝对主力，消费结构就会偏基础；消费意愿很强，但如果消费场景持续外流——去上海、去北京、去东京——商业端就会漏损”。

前两方面的影响，在合肥体现得颇为明显。当地媒体调研发现，少数高薪岗位的增长，难以完全抵消大多数普通岗位收入增长相对缓慢的影响，当地制造业工人每月可自由支配的收入仍然有限。其由此得出结论，当一座城市的增长主要依靠少数资本密集型企业的扩张时，产值的增加需要更长的时间才能传递到普通居民的消费端。

而当收入结构短期内难以改变时，能否通过消费场景的打造，尽可能留住消费、甚至推动消费增长？

中国八城“产业底色一商业能级”矩阵 ©RET睿意德商业地产研究中心整理

数据显示，目前，合肥尚无百亿销售额商场，而其周围的杭州已有2家、南京也有1家。另一份来自当地媒体的调研提到，合肥销售规模差距巨大的原因在于重奢品牌的缺失——六大顶奢品牌中，合肥暂无爱马仕、香奈儿和迪奥，三个品牌均已落户南京和杭州。也由此，太古里被视为提升合肥重奢品牌落户水平的“跳板”。

3

转型之困

而对于合肥来说，能否真正通过引进一家高端商场撬动消费，还需画上一个问号。

纵观居于前列的高端商业项目，成功条件可谓苛刻，如赢商股份总裁周艳斌此前分析指出，高端商场的运营门槛极高，往往依靠特定的城市核心地段、历史机缘或业主的长期深耕才得以在当地立足，其运营经验难以批量复制。

换言之，高端商业与城市消费之间更多是互相选择、互相成就。事实上，被问及选择城市的标准时，太古地产全球行政总裁彭国邦就曾提到几个重点参考要素，包括城市的消费力、项目的地段、地块的连通性，以及合作伙伴、当地政府的支持等，其中，“一座城市的消费力，正是我们选择新项目时一个很重要的考量指标。”

同样不应忽视的是，大众消费习惯正在发生变化，讲究质价比、心价比的体验消费愈加成为推动消费增长的重要动能。

有分析指出，合肥应放弃“大体量迷信”，聚焦结构性空白与场景体验，消费者需要的不是又一个“大盒子”，而是匹配年轻客群社交、运动、亲子、夜生活需求的精准型商业。

成都太古里 图片来源：张建 摄

但一座“太古里”，能为合肥带来的又不只是消费。

与太古里“绑定”最深的城市可谓是成都。2014年分阶段开业后，成都太古里不仅逐渐成长为与成都IFS并驾齐驱的两大百亿级商业体，当时在国内超前的街区商业模式、与大慈寺巧妙融合的城市更新策略，均使其成为成都一张文旅名片。而后，各地时尚潮流达人聚集于此、拍照“打卡”，“太古里街拍”更让成都在全球“出圈”。

目前合肥所需的，正是这样一张文旅名片。如河南省社会科学院改革开放与国际经济研究所副所长安晓明分析，文旅业能够帮助城市提升知名度和美誉度、加速城市品牌建设、进一步增强城市吸引力，将品牌效应转化为吸纳新增人口的巨大动能，尤其是吸引青年人才汇聚。

往近了看，面对杭州、南京等城市不断增强的商业虹吸效应，合肥也理应拿出更有效的应对之策。

被外界反复提及的是，南京德基广场超过200亿的销售额中，来自安徽乃至合肥的贡献不在少数。一种说法是，安徽话是德基广场最容易被听到的方言之一，甚至有人在这里捡到过合肥的公交卡，这背后更是南京和合肥多年来关于“徽京”的流量竞逐。

事实上，人口增长瓶颈已成为合肥的现实挑战。去年，一反过去一年数十万人的增长幅度，合肥人口增量仅为0.3万人。有分析认为，合肥通过产业竞争力带来的人口增长逼近上限，亟需推动从投资于物到投资于人的转变。

对于合肥而言，这将是一场更为系统性的转型。而引进“太古里”，或许将是重要的一步。

文字 | 杨弃非

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