北京
大家好，我是地产十一郎。
前两天，北京第12轮土拍清单出来了。
共3块地，体量约8公顷，建筑规模约14万平方米。放在往年，这个体量连一轮供地的零头都算不上。
但这一轮的分量，不在面积上。
这是8·28现房新政和9·24北京细则落地之后，第一份官方供地清单。
换句话说，现房销售的规则，第一次真正摆到了土地拍卖的桌面上。以前是纸上谈兵，现在是真金白银的测试。
01
DICHAN SHIYIYAN
三宗地，三张面孔
第一张：丰台新宫。
槐房村和新宫村旧村改造NY-030北区地块，南四环到五环之间，紧挨着地铁4号线和19号线的换乘站新宫站。
这是本轮体量最大、位置最核心的一宗。用地3.25公顷，建面6.05万㎡，容积率1.86。
旁边就是建发金茂·观宸。观宸一期卖了436套，去化近九成，成交均价约7.9万/㎡。二期取证价上调到8.5万，成交均价反而回落到了7.5万。
这说明一件事：槐新板块的改善客群还在，但对价格的敏感度已经上来了。
北区地块容积率比观宸还低，面宽资源更好，大概率会做更大的户型，对标观宸一二期的客群。
第二张：石景山衙门口。
鲁谷街道，紧邻西五环，挨着1号线八角游乐园站。用地2.98公顷，建面5.15万㎡，还带了一块托幼用地。
石景山最近信心不错。龙樾璟序把黄庄流拍地跑成了销冠，衙门口这宗地吃的是“长安街西延+首钢园外溢”的利好。
但它有一个绕不开的题：紧邻西五环，噪音折价。
龙樾璟序北排铁路房也面临同样的问题。石景山本地置换客对总价敏感，对噪音也敏感。这块地能不能跑出量，看开发商怎么把这道题解好。
第三张：平谷新城。
六环外，紧贴在建的地铁22号线平谷站。用地1.97公顷，建面3.15万㎡，三宗地里最小的一个。
平谷这宗地，不是回款盘，是“轨道未通、先铺住区”的远期资产。
22号线通车之后，平谷到中心城区的通勤时间会大幅压缩。但在现房销售的逻辑下，这种地民企碰都不会碰，大概率是区属平台或者央企代建托底。
02
DICHAN SHIYIYAN
这一轮，政府换了打法
以前北京供地，喜欢推巨无霸。一块地几十亿起拍，绑一堆配建，考验的是开发商的资金实力和操盘能力。
这一轮完全反过来了
三宗地，全部贴着轨道微中心。体量小，配套熟，去化有基本盘。
说白了，政府在挑那种“算得过来账”的地。
9月初暂停出让的朝阳将台629地块，起拍价75亿，捆绑体育场馆和地下商业，配建投资将近10亿。
在预售制下，开发商可以用预售款覆盖配建成本。在现房销售制下，这些钱全得自己先垫，垫完了还要等竣工才能回款。算不过来，直接下架。
取而代之的，是昌平歇甲庄村地块——9月30日挂牌，现房新政后首宗按新规则出让的宅地。预申请保证金降到了最低200万、最高1000万，地价款可以分24个月缴清。
一边在销售端拉长回款周期，一边在土地端压低入场门槛、拉长付款周期。
这是一套精准的对冲。
政府在做的事，不是让土地市场冷下来，是让开发商还能算得过来账。
03
DICHAN SHIYIYYAN
现房时代的第一道考题
第十二轮供地真正值得琢磨的地方，在于它给市场出了一个信号。
三宗地全部位于轨道微中心周边，全部是配套成熟的“熟地”。没有高总价巨无霸，没有去化存疑的远郊大盘。
这意味着，
现房销售时代的土地供应逻辑，正在从“放量”转向“精准”。
以前房企拿地，算的是周转。拿地、开工、开盘、回款，资金滚动起来，规模就上去了。现在房企拿地，算的是沉淀。从拿地到竣工，两到三年的现金占用，资金成本摆在那里，去化速度摆在里。
中指研究院有个判断：现房模式下，现金流稳健、资金成本低、开发周期管控能力强的房企更具优势，高周转依赖型房企面临更大压力。
翻译成人话：
能拿地的和能盖完楼的，可能不是同一批人。
土地端越宽松，头部企业的相对优势越突出。现房时代，拿地只是入场券，能不能扛住两三年的资金沉淀，才是真正的淘汰赛。
这里，我也明确说下我的看法。
这轮供地，表面看是“小步慢跑”。往深了看，是北京在试探一条新地价的底线。
现房销售把开发商的回款周期拉长了一倍，那地价就得有相应的让步，否则没人接。降低保证金、拉长付款周期，都是在“买入端”给开发商腾空间。
但土地端让利省下的钱，远远填不满现房拉长的资金窟窿。真正的考验在中段——建设期两三年的现金占用，利息一天天在滚，房子一天天在盖，钱一分都收不回来。
所以这轮三宗地，不是拿来冲量的，是拿来试水的。
丰台新宫看的是槐新板块的改善承接力还在不在；
石景山衙门口看的是西五环的噪音折价能不能被产品力消化；
平谷新城看的是远郊轨道盘的远期逻辑能不能说服区属平台出手。
三宗地，三张答卷。
现房时代的第一场考试，才刚刚开始。
现房市场下，北京房子该怎么买？
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