美住房市场遭遇史上最高退约率

美国人感受债市抛售冲击最直接、最迅速的渠道是住房市场

文｜《财经》特约撰稿人 金焱 发自华盛顿

编辑｜苏琦

美国楼市正承受新一轮利率冲击。

房产经纪商Redfin数据显示，经季节性调整，9月成屋待签约量环比跌4%，创逾三年最大单月跌幅，触及2014年以来低点。近五分之一卖家降价，购房合同撤约率达历史最高14.5%。此轮冲击的核心驱动力来自抵押贷款利率的快速上行。据房地美数据，30年期固定抵押贷款平均利率于10月8日升至7.4%，较8月底的6.66%大幅跳升，达到近三年来的最高水平，也较一年前高出逾一个百分点。利率骤升对需求的打击蔓延至全美所有主要都市圈。Redfin追踪的50个主要都市区待签约销售量全数下降，为2023年9月以来首次，彼时抵押贷款利率同样处于高位。

上周，10年期美债收益率一度逼近5.4%，创2002年以来最高水平，债券收益率持续攀升，且越来越多的经济学家认为，较高的美国利率将贯穿到2030年左右。

房地产市场的底层情绪已然改变。当利率呈现阶梯式飙升，有能力跨入房市门槛的人被迅速挤压，成交量随即大幅下滑。这种需求的萎缩，直观地在交易终端激起连锁反应：一方面降价潮与毁约潮交织——据Redfin数据显示，9月近五分之一的卖家被迫下调挂牌要价，60.5%的成交房屋售价低于最初要价。买家的谈判底气随之增强；与此同时，购房合同撤约率飙升至14.5%，创下该机构有记录以来的历史峰值；此外，库存积压与“有价无市”现象同时存在：在售房屋供应量爬升至2020年3月以来的最高点，买家的可选空间虽然扩大，但居高不下的融资成本却像一道无形的高墙，将复苏路径堵死，令市场陷入“供需两旺却难以成交”的僵局。

目前，创纪录的高退约率与普遍的挂牌降价，尚未演变为全国性房价崩塌。Redfin数据显示，2026年9月美国房屋成交中位价为39.3895万美元，同比上涨1.3%，创下2月以来最低涨幅。房价上涨动能明显减弱，但全国成交价格尚未转入同比负增长。市场分化尤为显著：西雅图都市区成交中位价同比下跌4.4%，圣何塞和丹佛分别下跌3.4%和2.6%；与此同时，旧金山、克利夫兰和圣路易斯分别上涨14.6%、7.9%和6.7%，表明房地产市场的调整并非沿着简单的东西海岸或南北地理界线展开。

更值得注意的是，交易市场的疲弱程度已明显超过成交价格所反映的变化。高房贷利率持续压制购买力，待售房源增加又进一步削弱卖方的议价能力。然而，全国成交价格仍维持小幅同比上涨，说明交易量收缩与价格调整之间并不存在同步、等幅的关系。

美国住房市场正在呈现一种值得关注的分化：买方议价权明显增强，交易活动持续萎缩，但全国成交价格尚未发生全面下跌。

美国房地产市场库存积压与“有价无市”现象同时存在。摄/金焱

多重因素推动利率上行。市场预期美联储将在9月加息之后再度收紧货币政策，以应对因特朗普政府伊朗战事及AI（人工智能）相关支出激增而加剧的通胀压力。与此同时，政府债务规模扩张与企业为AI基础设施建设大举借贷，共同推高债券收益率，进而传导至按揭市场。人工智能正在催生美国有史以来规模最大的基础设施投资浪潮，其体量之巨，令此前所有历史先例相形见绌。据布鲁金斯学会最新研究，2025年至2032年间，美国AI数据中心建设的总投资规模将达10.3万亿美元，年均约占GDP（国内生产总值）的3.63%。这一比例不仅是铁路时代高峰期的1.6倍，更是互联网与电信热潮的逾3倍。哥伦比亚大学商学院教授斯泰恩·范·纽沃堡（Stijn Van Nieuwerburgh）指出，这场投资浪潮在宏观经济层面的影响将是深远且不可忽视的。

美国人感受债市抛售冲击最直接、最迅速的渠道是住房市场——按揭利率与10年期美债收益率高度联动。克利夫兰联储主席哈玛克（Beth Hammack）表示，为避免高通胀在经济中根深蒂固，美联储应考虑更快、更频繁地小幅调整利率，而不是等待通胀压力持续累积后再采取更大幅度的行动。她认为，美国通胀压力已不再局限于能源价格，关税上调和人工智能基础设施建设带来的需求也在推高成本，当前有必要维持限制性货币政策。当地时间10月12日在俄亥俄州克利夫兰举行的全美商业经济学家协会（NABE）年会上，哈玛克阐述了自己对通胀和利率政策的判断。她并未明确主张美联储必须在10月会议上加息，但强调，若要及时让通胀回到2%的目标水平，货币政策需要保持足够的限制性。

哈玛克表示：“在条件允许的情况下，我通常认为，较小幅度的调整，并且相对迅速地采取行动，比等待并冒着日后需要更大幅度纠偏的风险更可取。”这一表态凸显了她对持续通胀压力的担忧，也表明她倾向于通过及时、渐进的政策调整控制通胀，而不是长期观望后再被迫采取更激进的措施。哈玛克警告，持续高于目标的通胀可能逐渐形成一种根深蒂固的通胀思维，使企业和消费者将较高通胀视为常态。她表示，随着高通胀持续存在，这种风险正在增加。

抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）数据显示，截至9月25日当周，按揭贷款申请量下滑6%，已连续第四周录得下降。

对于大型住宅建筑商而言，高利率环境虽然压制短期利润，却也可能进一步挤压中小开发商的融资能力。大型建筑商拥有更强的资产负债表，可以通过降低售价、提供按揭利率补贴以及控制土地库存维持销量。当行业进入调整期时，市场份额反而可能进一步向大型企业集中。

有华尔街人士对《财经》指出，美国市场仍存在数百万套住房的潜在供应缺口。有人寄希望于更多婴儿潮一代及更老的一代步入80多岁，会让渡出一部分住房。房地产网站Realtor.com10月5日发布的分析报告显示，未来十年，婴儿潮及更老的一代持有并居住的住房数量，预计从今年的3670万套降至2036年的2280万套。这意味着，随着年长屋主去世或搬入机构接受照护等，每年平均约有139万套住房空出。Realtor.com估计，2016年至2026年间，婴儿潮世代及更老一代共释出约800万套住房；但未来十年预计释出的住房总量将高出约74%。

新增住房有望缓解现有住宅市场的供应紧张问题。Realtor.com统计，2025年7月至2026年6月期间，市场共有572万套不同房型挂牌出售，比新冠疫情前的年度平均水平少约57万套。而如果2027年年长屋主释出的住房中有44.8%进入公开市场，在其他条件不变的情况下，仅这部分住房就足以使挂牌房源总量恢复至疫情前水平。然而，对购房者而言，这波被称为“银色海啸”的住房释出潮，究竟能带来多大帮助，可能取决于他们寻找哪一类住房。

Realtor.com的分析指出，这波新增住房大多面积较大。预计释出的1390万套住房中，约990万套、即71%是有3间至4间卧室的家庭住宅；约360万套拥有5间或更多卧室。预计只有约38万套属于入门级住房，即拥有2间或更少卧室的房屋，平均每年约3.8万套。这意味着，这波代际交接很难大幅改善首购族的住房负担能力，他们通常与其他买家竞争价格较低、面积较小的住房。

年长屋主似乎更倾向于继续持有面积较小的住房。Realtor.com估计，入门级住房未来十年的留住率为70.7%，高于有3间至4间卧室住房的61.2%。其中一个原因可能是，较小房型的屋主更可能付清房贷。在70岁至79岁的屋主中，近73%持有入门级住房者已无房贷；相比之下，家庭住宅屋主仅65%还清了房贷，而拥有5间或更多卧室住房的屋主中，该比例约为59%。

责编 | 陈湘

题图来源｜金焱/摄