预算400万换房也困难，西安精装房“绝迹”了?

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上周五，接了一个业主咨询，要求预算400万内，四室精装，主城区不限东西南北。

说心里话，这种不差钱但需求不明，且要求精装房的很少，选择却很难，如今的西安主城是刚需的狂欢，精装更是一房难求。

翻来覆去，只想到两家，绿城高新玉华（精装），起步143㎡，总价门槛380万，金茂璞印云湾（精装），起步158㎡，总价门槛430万。

剩下的多数没有精装，纯毛坯交付，少数超了预算。

当不少总价150万预算的业主，在主城区挑花眼的时候，殊不知手握400万，买套精装房也不容易。

曾经一度红火的精装房，在西安怎么就要绝迹了？

过往记忆

多数西安人对精装房的“反感印象“源于2018年底，在房价快速上涨时期，政策要求新建商品房统一精装，颇有强制买单的意思。

业主反对的理由也很充分：

1、开发商借机涨价：毛坯变精装，每平米大概多收1500元，这笔钱里藏着利润，业主没得选，只能硬着头皮买。

2、质量监管跟不上：以前毛坯交房就一堆维权。现在直接包起来，降标了怎么查？出了问题找谁管？都是悬案。

3、环保初衷变味：本想减少二次污染，结果很多人不信任开发商，照样砸掉重装，钱花了，垃圾也多了。

4、装标明细成了摆设：文件要求标明品牌型号，可实际交房往往货不对板，样板间看着挺好，真住进去两码事。

（当年心声，2018年）

两年后的交付结果也印证了担心，降标简配，粗糙施工，货不对版的精装房，在当年不是个例，虽然查验以后也给修，但修的水平可圈可点，集中交付期后，哑巴亏业主只能认栽。

互联网还是有记忆的，此后政策放松，市场几乎清一色回归毛坯，开发商开心，业主也开心，大家都开心，因此如今再提精装房，对很多买过房的人而言，第一感觉就是警惕和反差。

（问题精装房案例）

本质上，精装交付在西安多数家庭里没有群众基础，更多人还是喜欢毛坯交付，愿意在装修这件事上花时间，花心思的。

谁都想花钱花到心上，谁都不想全小区户内都是一个样子。

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绝迹现状

对开发商而言，也不愿意做装修，在高周转的时代，都在追求快速拿地，快速开盘，快速售罄，快速交付回款。

毛坯房常规周期两年时间，少数甚至能做到15个月，但精装普遍要多一年的工期，交付晚，回款慢，售后维保问题还多。

马桶又堵了，瓷砖又空了，吊顶又漏了，线又接反了等等问题，在精装交付的小区时有发生。

更关键的是，开发商都会盖房子，但能做好精装，用料，工艺，维保通通过关的开发商，在西安起码很少。

这么多年了，精装用料和口碑双丰收的，一个金茂，一个招商，这两家也是在西安精装交付最多的央企。

大批量精装，对施工、工艺、材料、成本、维保等有很高要求，施工之外，装修又是一个独立链条，没有很强的施工管控，集采优势、维保体系，精装是很难稳定交付的。

又在在当下，主城逻辑，刚需市场，又是房价筑底时期，本就要控制价格，保证销量，精装房无形中增加成本，抬高售价，业主也不买单。

同样的配套，区域、产品前提下，同一个区域的精装房就是没有毛坯好卖，因为总价更高，业主要控制成本。

从心态上，虽然毛坯交房后还要装修，但买房和装修有缓冲器，但如果买房本就负担重同时承担装修溢价，很多业主就会选择不买。

开发商做不好，业主不买单，干脆清一色毛坯，双方都省心。

并且对当下置换四代宅的群体，精装的吸引力远不如户型本身，高赠送的套内面积，所见所的露台空间，眼花缭乱的会所配套，都比一个审美无法统一，交付无法满分的精装修更吸引人。

且户内空间越是开阔，业主自住意愿越强，就更有折腾装修，规划生活场景的情绪诉求，众口难调，开发商无法解决审美统一问题。

即便做了壁布，做了石材，无主灯设计，请了大师，钱花了不少，但不喜欢的人依旧会认为老套，且开发商一般只能提供一种装修方案，在动辄 千户的小区里，太难统一意见。

对于不住的业主，更不愿意装修，后期二手房流通时，毛坯买家远大于精装，自带装修反而会成为二手房的短板，一旦同小区有更便宜的毛坯，精装就很被动。

供应端，意向低迷，需求端，意向低迷，精装在西安绝迹，只能说是历史的选择。

总价200万的刚改新房，在西安清一色毛坯，总价400万的改善新房，在售的11盘里，也仅有5个精装，其中4个是金茂。

金茂坚持精装，一方面是科技系统特点，叠加交付稳定口碑，以及豪宅溢价能力，但多数开发商是无法同时做到这些的。

十里挑一

在今年的新房市场，看房的人在九月后明显变多，新房的楼市回暖是存在的，但从开盘的销量上，有些是一套不剩，有些是一动不动。

不用看开盘现象的销控标签，看看谁开盘后要等加推，谁开盘后立马上渠道，翻翻网签清单，真假热销一目了然。

市场有首开热销，一房难求的小区，比如绿城沁香园、博元幸福源启、金茂锦棠，但更多是平销为主，需要大量中介带客的小区。

楼市回暖的本质是二八分化，新房抢占话题，但不是所有新房都好卖，不公示价格，不筛选资格后，摇号数据，成交清单，真实优惠都是不透明的，市场的信息差进步放大。

于业主而言，也处在可买可不买，可换可不换的纠结里，破局的策略就是十里挑一，优中选优。

九月初，我们就整理过，西安值得买的新房不超过10个，包含林溪书院、博元幸福源启、绿城沁香园、桂冠东方、金茂锦棠、中海瑞文熙和等；

如今看，市场的热度依旧局限在这几个小区里，往后的西安就是这样，二八分化，2%和98%，买房人也是从地段、价格、品牌、产品、配套上多方对比，优中选优。

回到开篇提到的精装房话题，以上这10个西安人关注最高的新房，几乎没有一个精装房，现状就很能反映需求。

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不排除往后还有新房，为了突出卖点，增加溢价，强调特别，坚持精装修交付，但从趋势上就是少数，因为精装修遇到西安，水土不服。

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作者：晴明

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