北京
10月12日，北京市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》（以下简称《意见》），提出地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的三类居住用地优先开展抬板设计，七层及以上的住宅建筑可开展抬板设计。
所谓抬板设计，通俗地说，就是把小区整体“抬高”，通过悬空设计设置各类配套设施和停车位，实现立体分层、彻底人车分流，社区配套更丰富、景观效果更好。根据《意见》，抬板高度原则上不得超过8米，抬板以下部分不计入容积率和地上建筑规模。
抬板限高8米 板下空间不计容
《意见》提出，北京市各区应对拟通过“招拍挂”出让的居住用地开展场地分析，结合城市设计研判能否进行抬板设计，并将其纳入供地规划条件。七层及以上的住宅建筑可开展抬板设计，以此丰富住区配套、实现立体分层和人车分流，提升住宅社区的景观效果。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，七层及以上住宅适用这一模式是有讲究的，既考虑实际居住需求，也考虑空间的有效利用。七层以上居住人口规模较大，公共服务配套需求能够得到有效支撑和利用。这也引导开发商针对不同地块、不同楼层、不同容积率和建筑规模，提供相应的抬板住宅项目。
开展抬板设计的住宅，建筑高度以板下室外地坪正负零为基准计算，抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。抬板平台以下的地上建筑空间，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模，并在经济技术指标表中单列；建筑层数自室外地坪以上的建筑空间开始计算，住宅层数自抬板平台以上开始计算。
抬板架空层在严格执行《北京市居住公共服务设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》的前提下，可根据社区实际需求，按一定比例设置商业服务业等经营性空间与非经营性空间。
针对不同属性的空间，供地方式分类施策。具体来看，符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间，可按划拨方式供应；不符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间及经营性空间，采用有偿方式供应。抬板架空层在“招拍挂”文件、土地出让合同、确权登记簿证等材料中注记为“地上板下空间”；抬板平台以上的住宅，不涉及地上板下空间的建筑面积分摊，按有关规定属于全体业主共有的除外。
严跃进表示，板下设施的权属问题值得关注。这部分空间理论上属于共有部分，从法律层面看实际归业主所有。它对应建筑区划内的道路、绿地、公共场所设施、物业用房等，逻辑上已属业主共有，这也能让业主更加关心和享有这部分空间。
严跃进认为，从业主角度看，最核心的是这部分共有空间不计入购房成本，业主既能实实在在居住使用，也不会出现随意侵占公共部位等违规操作，能够真正享有公共部分带来的效益。
项目率先落地 低层溢价显现
9月末，保利·京华曜、华润北京澐玺两个采用抬板设计的项目先后取得预售许可证。近期，北京商报记者在保利·京华曜售楼处沙盘现场了解到，抬板设计就是将整个社区场地整体抬高。
保利·京华曜置业顾问郑悦向北京商报记者介绍，项目依托抬板设计打造5.6米高的整体架空平台，全部楼栋都落建于该平台之上。
郑悦表示，这一设计能够改善首层房源的采光条件，提升居住舒适度。在5.6米高的抬板架空空间内，项目布局了部分车位、会所、设备用房等配套设施，可实现社区人车分流，保障园林景观的完整性。
《意见》提出，鼓励社区利用风雨连廊衔接城市公共空间。项目通过风雨连廊与入口会客厅、公共服务用房，以及项目外的公共活动空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等公共空间连通的，风雨连廊不计入项目容积率。
严跃进表示，抬板住宅在各地已有实践，北京、上海都在推进，既体现了《住宅项目规范》实施以来“好房子”要求的深入落实，也体现了产品创新。由于不计容的板下空间增加，产品力得以升级，人车分流、景观一体化、复合型配套都能落地。板下空间可用于停车、健身、养老、邻里交往，实际上是对改善性需求的支持，有利于丰富高品质住宅供给。
严跃进进一步指出，从现有的抬板住宅项目看，市场认可度较高，甚至出现了与以往不同的现象：以前低层新房价格通常较低，抬板社区建成后，一些低层项目反而获得较大溢价空间。这体现了住宅规划政策的支持与创新，为高品质住宅带来实实在在的支撑，抬板住宅有望成为主流产品，也为新时代高品质人居模式提供有力的产品支撑。
北京商报记者 李晗
图片来源：视觉中国
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