北京
文/乐居财经 徐酒眠
老板亲自下场参与经营后，物企跨界搞地产开发又往前走了一步。
9月30日，德商产投服务（02270.HK）创始人邹康从非执行董事调任为执行董事。
不到十天，10月9日，其又公告将一笔1.2亿元的股东贷款展期一年，用于成都郫都区一个住宅地块的继续开发。
从土拍出局到带资入局，从3.2亿股东贷款到1.5亿银行担保，德商产投服务在地产开发这条路上，越走越深。
收物业费，能否养得起一家物企的地产梦？
1.2亿贷款再续一年
成都邦泰，全称成都邦泰锦宸置业有限公司，成立于2025年8月29日。
它的两个股东，一个是德商产投服务旗下绿色置业；另一个是民营“黑马”房企邦泰置业旗下的邦泰跃尚。
根据最新的公告，绿色置业与邦泰跃尚、成都邦泰在2026年10月10日订立展期协议：
绿色置业和邦泰跃尚各自提供的约6010万元股东贷款，合计1.2亿元，期限从2026年10月11日延至2027年10月10日，年利率维持3.5%不变。
这笔钱原本2025年10月就已放出，当时约定的贷款总额上限高达3.2亿元，绿色置业和邦泰跃尚各承担一半。成都邦泰用这笔钱支付郫都区犀浦街道住宅地块的土地转让价款和开发开支。
公告特别提到，成都邦泰截至公告日仍分别欠绿色置业和邦泰跃尚各6010.34万元本金。也就是说，原贷款中约1.15亿元已被偿还，剩余的1.2亿元继续滚存。
这只是德商产投服务在这个项目上的部分投入。
早在2025年12月，绿色置业就为中国银行给成都邦泰的1.5亿元固定资产贷款提供了连带责任保证，同时质押了自己持有的成都邦泰50%股权。
截至公告日，这笔贷款已提款8100万元，其中3080万元已偿还，未偿还本金为5020万元。
不难看出，这笔展期不是孤立事件，而是德商产投服务在这个地产项目上一系列资金投入的延续。
从土拍出局到带资入局
德商产投服务折腾地产开发的路，已经走很久了。
身为德商集团的子公司，德商产投服务的定位一直是物业服务和资产管理，主攻房地产开发的是母公司旗下的德商置业。
但德商置业在2020年拉满杠杆后，2022年遭遇停工和烂尾，后来逐渐退出重资产开发，转向代建业务。
房地产行业深度调整，德商产投服务却在重返地产开发这条路。
2025年8月，德商产投服务宣布，全资附属公司绿色置业已支付4330万元竞买保证金，参与成都市郫都区犀浦街道一宗住宅用地的竞拍。
这是德商产投服务首次以物企的身份，直接下场参与土地竞买。
然而，8月28日土拍落槌，邦泰置业以6.27亿元将犀浦街道地块和新都街道地块一同收入囊中，德商产投服务颗粒无收。
不过，德商产投服务没有就此放手。它主动找到邦泰，表示“有意参与目标地块的后续开发合作”。
一个月后，绿色置业与邦泰旗下子公司邦泰跃尚订立增资协议，以1000万元现金认缴成都邦泰锦宸置业新增注册资本，取得50%股权。
在正式增资前，德商产投服务还先行支付了2165万元作为“合作诚意金”，也是绿色置业向成都邦泰锦宸置业提供的股东借款。
带资入局之后，“资助”行动迅速升级。
2025年10月，绿色置业与邦泰跃尚作为联合贷款人，同意向成都邦泰提供本金总额不超过3.2亿元的股东贷款，年利率3.5%，期限一年。
同年12月，绿色置业再与中国银行订立担保协议及质押协议，就成都邦泰最高1.5亿元的固定资产贷款提供连带责任保证，并质押其持有的50%股权。
从竞拍保证金到增资，从股东贷款到担保质押，前后不过四个月，德商产投服务在这一个项目上的资金敞口极速扩张，只为了完成从“物业服务商”到“地产项目合作方”的角色跨越。
账本还不太好看
德商产投服务不是第一家尝试从物业管理跨界到地产开发的物企。
川派另一家小型物企领悦服务集团（02165.HK），今年以来也多次介入成都和西昌土拍，这被市场解读为“在物业主业承压下的逆向布局”。
回到德商产投服务，其今年上半年收入2.51亿元，同比增长9.9%。
分业务看，物业服务同比增长9.3%至1.53亿元，占比61.1%。期内在管面积由1137万增至1240万平方米，但毛利率下滑，规模并未带来更高效率。
资产运营服务收入8597.6万元，同比增长7.3%，占比34.3%。投资及发展收入大增，47.2%至1144.1万元。
单看收入，故事还不错。但往下看，问题就出来了。
报告期内，录得毛利约4136.1万元，同比减少13.4%；毛利率16.5%，比2025年同期的21.0%少了4.5个百分点。销售成本2.10亿元，同比增长16.0%，跑得比收入快。
利润端更直接。其上年同期的净利润约为1975.3万元，而今年上半年却转为负值。
聚焦成都邦泰项目公司，2025年底尚未产生盈利，到2026年6月30日，资产净值已经变成负434.3万元。
不过，德商产投服务的合作伙伴邦泰集团本身实力不弱。
2025年邦泰集团销售金额首次突破300亿元，同比增长79.7%，在克而瑞操盘销售榜上排名第21位，民营房企中排第4。2026年7月，邦泰又以底价7.86亿元竞得成都金牛区国宾板块两宗宅地。
合作方强，合作项目何时能赚钱？郫都区犀浦街道这个地块总用地面积只有约1.27万平方米，体量不大，去化压力不容忽视。
回到眼下。邹康从非执行董事变成执行董事，意味着他在董事会层面更直接地参与公司决策。
1.2亿元股东贷款展期一年，意味着这个地产项目的资金需求，至少还要再延续一年。
德商产投服务正在用物业管理赚来的钱，去养一个地产开发项目。
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