锁金村85号“变身”记：一栋老办公楼的城市更新样本

橙灰相间的外立面简洁利落，大堂里咖啡香与暖色灯光交织，智能客房整洁温馨。位于南京市玄武区锁金村85号的这家精品商务酒店，很难与上世纪80年代的老旧办公楼联系在一起。自今年8月8日运营以来，这家由南京市城建集团所属资产经营公司改造的“城建未来里”酒店入住率持续保持在80%以上；一路之隔的锁金村80号也在9月4日正式上线。两栋沉寂多年的老楼，在存量资产盘活的浪潮里重新苏醒。

好地段不该“睡”着

锁金村85号、80号总建筑面积约5300平方米，均建于上世纪80年代。改造前，这里是南京市城建集团所属城建市政公司的办公用房，部分面积零散出租，空间利用率低、设施也逐渐老化。

两栋楼的地段其实不差——西邻南京林业大学，南靠龙蟠路，靠近紫金山、玄武湖，高校及商旅人群密集。“地段这么好的房子，低效利用太可惜了。”项目负责人童辉说。

转机来自政策端的连续发力。2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》；今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确把“激活城市存量资源潜力”列为重点任务，推动老旧厂房、低效楼宇等功能转换。城市发展的逻辑，正从增量扩张转向存量提质。

作为全国低效用地再开发试点城市，南京自“十四五”以来累计盘活低效用地近10万亩，仅2025年就推进1.83万亩。老城南地块变身金陵长乐坊、汉中门客运站升级为金智里产城空间，一批老载体陆续被“唤醒”。

不大拆大建，做“微更新”

如何让老楼重获新生？市城建集团给出的路径是“内部协同+微更新+品牌运营”。

2025年，市城建集团统筹所属资产经营公司与城建市政公司联动：城建市政公司腾退办公空间，资产公司承接改造与运营，腾退与运营紧凑衔接，避免资产空置期拉长。

“我们没有大拆大建，而是立足原有条件，实施以功能转换为核心的微更新。”童辉介绍，改造将办公用房重新划分为114间标准化酒店客房，配套早餐厅、咖啡厅、健身区、洗衣间和会议厅，以实用为先控制投资规模，让老楼“轻装上阵”。

据介绍，项目以“城建未来里”品牌运营，定位精品轻奢酒店，主要服务周边高校交流、景区旅游及商务出行人群，客房配置智能影音、智能卫浴，全流程线上管理。在专业团队运营下，项目开业即满房，中秋国庆双节期间更达九成左右，住客评分平均4.8，“体验感超出预期”成为留言里出现频率很高的一句话。

老楼新生，改的是空间也是片区气质

对周边居民来说，变化是肉眼可见的。

“以前这两栋楼灰扑扑的，没什么生气。现在改成酒店，晚上灯亮堂堂的，看着就热闹。”一位锁金村片区居民说。

在专家看来，老楼焕新的价值是多重的：对高校师生和游客，多了一处品质稳定、价格亲民的住宿选择；对城市而言，国有资产从低效闲置转向持续运营，实现保值增值。

“城建未来里”并不是第一次试水。2022年，市城建集团就把马台街137号闲置办公楼改成长租公寓首店，摸索出“闲置资产—功能转换—品牌运营”的路径。锁金村项目，相当于把这套模式跑通了第二遍。

集团相关负责人表示，接下来会把该模式推广到更多具备条件的存量项目，让更多“沉睡”空间苏醒过来。

更多“锁金村”正在南京上演

今年初，南京提出实施盘活存量资产资源新一轮行动，全年计划盘活存量房产100万平方米以上；市人大常委会也正推进《南京市城市更新条例》立法，为存量盘活筑牢制度底座。

从一栋老办公楼，到一家满房酒店，锁金村85号的故事并不复杂——地段还在原地，建筑本体大多保留，变的是功能、机制和运营逻辑。

在城市更新从“拆改留”走向“微更新”的当下，这类国企存量资产“内部协同、轻量改造、品牌运营”的样本，可能比一个大项目更值得复制。

更多锁金村的故事，正在南京继续上演。

（郭婷）