黑石AirTrunk推迟15亿美元REIT IPO：收益率让到6%仍无人接盘，AI基建融资撞上5.2%美债利率

一周之内，亚太地区三宗数据中心上市计划相继折戟，揭示出一个更深层的结构性矛盾：AI基础设施的扩张热潮建立在2024年的低利率假设之上，而当前的融资成本已回到2007年水平。

据媒体报道，因"利率走高与市场波动压制了投资者需求"，黑石集团旗下数据中心运营商AirTrunk已决定推迟其新加坡房地产投资信托（REIT）上市计划至2027年第一或第二季度，具体视市场条件而定。原定规模约15亿美元（约合20亿新加坡元）。

此次推迟的影响不仅限于一家发行人。上周英伟达支持的澳大利亚数据中心企业Firmus刚刚撤回ASX上市计划，菲律宾电信运营商PLDT旗下数据中心业务Vitro亦将其菲律宾REIT IPO推后至2027年。

高盛分析师在最新报告中预测澳新地区数字基础设施将迎来500亿至650亿澳元的资本支出超级周期，但与此同时明确指出，融资才是制约行业发展的真正瓶颈。

三宗折戟，一周之内

AirTrunk是约一周内亚太地区第三宗被叫停或推迟的数据中心上市计划。

Firmus于10月8日撤回ASX上市申请，彼时其在簿记建档过程中已被迫将11澳元的发行价下调最高25%。Vitro则以"当前市场环境与利率上升"为由，宣布推迟菲律宾REIT IPO。此前，软银旗下SB Energy已于9月22日暂停上市路演。

三宗案例在时间上高度密集，折射出整个地区投资者情绪的同步降温，而非个别项目的孤立问题。

Firmus是估值问题，AirTrunk倒在了利率上

尽管结果相近，两宗交易的失败逻辑截然不同，区分二者有助于准确理解当前市场的真实症结。

Firmus的问题本质上是估值问题。该公司要求公开市场投资者以约437亿澳元（约304亿美元）的估值认购，接近其8月私募融资估值105亿美元的近3倍，并援引"EV+1/EBIT+2"等非常规指标为定价背书。

澳大利亚本地基金经理对此普遍持保留态度，Ten Cap的Jun Bei Liu公开表示，"我的观点是（发行估值）应低于100亿澳元。"

AirTrunk的情况则完全不同。这是一个横跨澳大利亚、日本、新加坡、马来西亚、香港和印度的超大规模运营平台，2024年由黑石集团与CPP Investments以240亿澳元收购，是当时全球有记录以来规模最大的数据中心交易。

其REIT本被定位为投资AI基础设施的"稳健路径"——资产已进入稳定运营期，租户为大型超大规模云计算企业，分红回报丰厚。

然而AirTrunk倒在了利率上。据彭博报道，发行前AirTrunk已考虑将收益率从原定5.5%上调至约6%以吸引投资者，但仍未能成功。

本周二美国10年期国债收益率收于5.22%，按照6%的"优化"收益率，AirTrunk REIT仅提供约78个基点的超额回报——对于一个存在货币风险、租户集中风险与建设风险的单一行业非流动性工具而言，投资者认为这一补偿远远不够。

AirTrunk还曾计划配套安排约20亿新加坡元的贷款用于资产收购和债务再融资，彭博称此为"亚洲数据中心融资的关键测试，因为当地银行已逼近行业敞口上限"。这一测试同样以失败告终。

市场要求更高的风险补偿

两宗交易虽然机制不同，但向市场传递的信号一致：投资者要求更具吸引力的定价来补偿所承担的风险。

对Firmus而言，这意味着更低的估值；对AirTrunk而言，这意味着更高的收益率，而数学上更高的收益率同样等价于黑石持有资产估值的下移。

债券市场也在发出同样的警告。数据中心债务信用利差持续走阔，Coreweave无担保债券利差一度首次突破1000个基点，甲骨文无担保债券交易价格跌至深度垃圾级水平。

博通首席执行官Hock Tan于10月13日在新加坡星展银行举办的会议上警告称，融资可能取代零部件短缺成为行业的主要瓶颈。摩根大通科技分析师Joshua Meyers将这一表态定性为当日科技板块下跌的"最直接原因"。

需求存在，融资才是瓶颈

市场遇阻并不意味着底层需求消失。据高盛销售团队对其亚澳数字基础设施最新研究报告的概述，随着AI采用加速，澳新地区到2030年将面临0.7吉瓦的供应缺口，由此触发500亿至650亿澳元的资本支出超级周期。

然而高盛在对标的上市公司NEXTDC（NXT AU）维持中性评级时，给出了耐人寻味的理由——融资本身就是制约因素。高盛分析师警告，NEXTDC在超大规模云计算客户转型期间面临近期利润率摊薄压力，并存在逾10亿澳元的融资缺口。

这一矛盾直指核心：数百亿澳元的资本支出需要资金来源，而两条最显而易见的公开市场融资渠道——澳交所成长型IPO和新交所收益型REIT——恰恰在同一周相继堵塞。替代路径指向私募市场，包括私募信贷、保险资金和特殊目的载体，代价是更高的融资成本。

高盛经济学家在本周发布的《全球经济分析》报告中直言不讳："全球利率已升至2007年以来最高水平。"在2024年利率假设下定价的收益型产品，在2026年的利率环境中始终面临先天劣势。

AI基建资本成本结构性错配

AirTrunk的推迟比Firmus更具警示意义。Firmus可以被归因为一家发行人在估值上的自我膨胀；而AirTrunk代表的是这一交易逻辑中最具公信力的版本——真实资产、真实租户、黑石背书、主动上调收益率。

若这样的项目在10年期国债收益率5.2%的环境下仍无法以6%完成发行，问题便不再是某个激进发行人的孤立失误，而是整个AI建设浪潮的资本成本结构性错配。

这场扩张热潮以2024年的利率假设为前提起步，如今正在以2007年水平的成本寻求再融资。中间的差价终将由某一方承担。目前来看，公开市场的态度已经明确——那个人不会是他们。

AirTrunk就上市规模与时间细节的内部讨论仍在进行中。下一个值得关注的节点，是Firmus在印尼巴淡岛的合作伙伴DayOne，据悉该公司计划最快于11月在美国市场寻求最高50亿美元融资。