北京买房：理清思路，购房建议2033

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

网友问我，北京有没有日本的物业公司，性价比跟国内的相比会怎样？因为他刚看到新闻，说苏州某小区换了日本物业公司，业主们夹道欢迎啊。那真是，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，红旗招展，人山人海。

A：

1、呵呵，您的消息有些滞后了。苏州那小区换日本物业的新闻至少都四五年了，还是口罩期间的网络热点呢。

根据最新消息，这家日本物业（大和宝业）已经又被轰走了，是否有新物业进驻不知道，我问了两家苏州的中介都说没查到，或许正躺平摆烂呢吧。

而且多说一句，苏州这小区在大和宝业入住之前，轰走的那家物业也是日本的，名字您应该听说过，叫永旺。就是咱们北京曾经有过的永旺梦乐城，只不过永旺在北京的商场已经全部关闭了，最后一家丰科园的都关了好几年了。

2、所以这怎么说呢，苏州这小区的第一家物业是万科的，业主认为性价比低，所以轰走万科换了永旺的。物业费据说稍微降了点儿，但是几年下来业主们认为性价比更低，于是又轰走了。换来大和宝业的时候据说真的是夹道欢迎来着，但没多长时间又闹出纠纷，合同到期也被轰走了。

业主们之所以认为日本物业的性价比也低，是因为在他们看来，花了每平1块多钱的物业费，但服务却达不到日本国内30块钱的水平，自然觉得不划算了。

以东京文京区中档塔楼公寓为例，75平米（套内）的2DK（两居室）物业费折合人民币1800+修缮费1200=合计3000，折合建面30一平，还不包括隔几年维护的费用。那问题来了，您觉得日本物业的性价比高吗？

3、打个比方吧，前些年网上有人疯狂追捧“日式搬家”，说人家服务好的不要不要的，包装完善+轻拿轻放+打扫卫生+负责还原。但是所有跪舔的都不提价格，您说这是为什么呢？都幻想是占便宜呗，花小钱办大事儿，想用普通搬家的钱买到高档的服务。

实际上北京的高档搬家公司有的是，服务确实非常好，但唯一的缺点就是贵。普通搬家基本上千儿八百一辆车，日式的至少4/5000起步，请问您觉得服务能一样吗？

4、总之就这意思吧，我理解您的意思，追求极致的性价比也是人之常情。只不过现实中不太好实现，没人提供低价的高品质服务的，除非是爹妈。

这年头儿找个傻子比找个圣人都难，公司更是没一个做慈善的，号称做慈善的服务会更贵。

仅供参考。

二

Q:

网友说他非常不理解北京老破小的房价。比如这套石景山永乐东区的，1960年盖的，到现在都66年了，比他爸岁数都大，马上都快到70年大限了。而且还是东西向的，没电梯，凭什么卖3.6万一平？66平米就要240万，值这个价钱吗？最主要的是，这种房当年是房主用几万块钱买下的，他打听过成本价才1560块钱一平米，66平10万块钱而已，现在要240万，凭什么？

A：

1、呵呵，就凭这里是北京啊，其他的全都是浮云。这就相当于人的出身，一出生就决定了大半的人生，不服不行。那些富二代就相当于中了卵巢彩票儿，他们凭什么有钱，就因为有个富爸爸呗，没地方讲理去。

房产的价值由什么决定，地段地段还是地段儿。如果把北京的老破小搬到小城市，那甭说上百万的卖了，白送都未必有人要。但房子是不动产，体现的是当地的土地价值+经济价值，想得到周边的“本地化配套”，那就得买下这老破小。

这200多万的房子还是石景山的呢，您要不看看东西城的，动辄每平10万+，是不是会更想不通啊？

2、您可以说房价是有泡沫的，是炒作出来的，是刚需们无脑追捧出来的。那房租呢，可都是纯刚需的血汗钱啊，不应该也是泡沫吧？否则就等于是在骂自己人傻钱少+还得交智商税了。

这套永乐的房子既然能挂牌240万，那大概率能出租5000块钱左右。不管您是否觉得值，市场价就是这行情，不服不行。

那如果能租5000，一年就是6万，租金收益率2.5%。即便是减去物业费取暖费和空置期，那也至少在2%以上，远远超过同期银行利率，您觉得值不值？

3、不管您什么想法，反正有人觉得值。他们不管你觉得，只要我觉得。另外多说一句，70年指的是土地年限，从缴纳土地出让金或契税开始计算。永乐虽然是1960年盖的，但那会儿是划拨用地，土地没花钱。而北京允许公房上市是1999年底，真正成交在2000年之后了。

所以这小区的楼龄房龄虽然66年了，但土地产权到今天顶多26年，至少要2070年才到期呢。

仅供参考。

三

Q:

我在老家三线城市有两个商铺，门面房，是2009年抵账过来的，当时抵了200多万，能租15万，刨去所有费用能落10万多。现在每个只能租1000多了，今年总共不到4万，银行只给我评了70多万，合理吗？我不知道是现在卖掉还是等等。

Ps：主要是我那本来是很好的角铺，但18年开始修路，等修好的时候就口罩了，我才发现路口安装了宣传栏和配电柜，完全挡住了我的门面，投诉好几年了也没解决，所以租金一下子掉了一半。市里商铺确实增加很多，租金都降了，人很多都到开发区去了，把客流带走了。

主要是我旁边过去是个本地最大的电子商城，后来改百货和超市了，口罩开始一直关门，我不知道是不是应该等等。

A：

1、从200多万跌到70多万？这也太邪乎了，我觉得不至于吧。毕竟是三线城市，按说应该相对稳定，什么特殊原因导致跌这么多啊？或者说下跌是有可能的，但跌的有点儿多了，换谁都发懵。反正要是我就先不着急的，想明白原因再说对策。

2、是否合理我不知道，这只有当地人清楚。这最好让当地中介给评估一下，一般都差不多。不过从您租金4万来说，70多万的评估值不算太低，高了估计也就不到90万。

3、我估计这配电柜和宣传栏在短期是挪不走了，那就只能是等旁边这商场了。换做我会等等，反正都十多年快20年了，房价下跌也都得10年了吧？甚至更长。那既然已经跌到70多万了，再跌还能跌到哪儿去？再等等吧，没必要急在一时。万一经济好起来了呢，怎么也能多卖点儿。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。

#北京买房#北京房产#北京学区#北京升学#北京二手房#北京房产投资#北京升学规划#北京学区房