将台629地块下架，北京土拍换打法了

现房销售模式下，有地块重新梳理出让规则挂牌，也有地块因规则调整悄悄下架。

中房报记者 彭红侠 | 北京报道

现房销售细则落地后，北京发布首轮供地信息。

10月9日晚，北京规自委发布第十二轮拟供商品住宅用地清单。只有3宗地，土地面积约8万平方米，建筑规模约14万平方米，丰台新宫、石景山衙门口各一宗，平谷新城一宗，全部贴着轨道微中心。

这一轮供地清单中，没有高总价巨无霸和去化存疑的远郊大盘，单宗地块资金占用可控，去化有基本盘，容易算得过来账。在出让规则上，“黄金周”前夕挂牌的昌平歇甲地块，为其提供了参考。

9月30日，昌平歇甲地块挂牌，这是现房新政后首宗按新规则发布公告的宅地。在这一地块上，北京市规自委进行了两方面调整：一是降低预申请保证金收取金额，由此前的最低500万元、最高2000万元，调整为最低200万元、最高1000万元；二是延长地价款分期缴纳期限，土地竞得企业如参与用地预申请，地价款在签订出让合同后24个月内缴清，未参与预申请，在签订出让合同后18个月内缴清。

降低预申请保证金，是压低入场券价格，让更多房企有资格举牌，而拉长土地款支付周期，是把大额现金支出的时间点后移，缓解拿地即当期的资金挤兑。一边在销售端控风险，一边在土地端稳预期，政策试图用低资金门槛对冲销售端的硬约束。

01 新一轮供地对冲

第十二轮供地，共计出让三宗宅地。

从地块条件来看，丰台区新宫NY-030（北区）地块位于南四环外，邻近地铁4号线和19号线换乘站新宫站。周边有万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园等生活配套设施。这片区域此前已经供应过不少住宅地块。此次拟供应的新地块用地面积约3.25万平米，建筑规模约6.05万平米。

另一城区地块位于石景山区衙门口，紧邻西五环，周边有首都医科大学附属北京朝阳医院石景山院区、泰禾新天地、永辉广场、衙门口城市森林公园等生活配套设施。该地块用地面积约2.98万平米，建筑规模约5.15万平米。

平谷新城02街区地块位于六环外，紧邻在建地铁22号线平谷站，周边有华联购物中心、阅景公园等生活配套设施。

按照现房销售新规，这三宗地块将优先现房销售，单体建筑主体结构封顶才能申请预售证。在出让方式上，或将延续歇甲地块要求，在保证金比例、付款条件上将继续保持友好，同时给予更长的出让金缴纳周期。

不过，土地端让利省下的是前端拿地成本，现房拉长的是整条开发链条的现金占用，真正的压力集中在中段开发建设期。

更现实的影响是行业格局。低门槛让更多企业能进场，但能走完全程的仍是资金实力强的玩家。现房时代，拿地只是入场，能否扛住两三年的资金沉淀才是淘汰赛。土地端越宽松，头部企业的相对优势越突出，行业集中度可能进一步抬升。

02 将台629地块下架

现房销售模式下，有地块重新梳理出让规则挂牌，也有地块因规则调整悄悄下架。

北京市规自委拟供应清单中，原本应于上月初竞拍的朝阳区将台629地块下架，20宗待拍地块变为19宗。

9月3日，原本由中海新城、华润置地、中建智地和太古联合体三雄逐鹿的朝阳将台629地块，华润置地报名却未报价；取号现场，仅有中海新城领取了33号号牌。随后，现场工作人员表示该地块土拍暂停，稍后将发布正式通知。

地块暂停出让后，北京市规自委表示将结合三部委此前出台的现房销售新规，优化出让条件。此次地块下架，或将进一步调整地块及出让条件。

将台629地块位于四环外，邻近地铁14号线将台站，四幅子地块总用地面积10.86万平方米，建筑控制规模不超过17.13万平方米。其中住宅用地0013规划建筑面积12.13万平方米，容积率2.5，限高80米。

其余三宗为体育场馆用地，总规模6万平方米，涵盖地下体育场馆、地下商业及不少于300个车位的地下社会停车场。按出让文件要求，三座体育场馆建成后，将由竞得人无偿移交朝阳区体育局。这也意味着，地块实际可售楼面集中在12.13万平方米的住宅部分，真实楼面价要比起始账面价格再高一截。

体量大、总价高、配建多，将台629地块利润空间本就受限，再加之现房销售，土地款、建安成本、财务费用全都沉淀在未售的在建工程里，无法靠预售提前回血，同时开发贷、信托、债券的资金成本按天计息，占用周期翻倍，项目收益率被显著压缩。

未来将台629地块以何种面目入市，歇甲地块开拍结果如何，将成为现房销售第一块试金石。若溢价成交、多家争抢，说明打法起效，现房销售新规与土地市场的裂痕被暂时弥合；底价成交甚至流拍，则意味着单纯降门槛还不够，房企对现房项目的算账逻辑仍然偏谨慎。