河南
这是假期内#房企财报阅读#最后一篇
看看曾经的“河南王”建业集团这半年的情况。
众所周知，2026年上半年，#建业集团#中的“#中原建业#”卖了，胡葆森只保留了少数的股份；文旅板块中最重要的两个“#电影小镇#”和“#只有河南#”全卖了，一点都没留
建业体系内完全在掌控内的上市公司剩下了两家：建业地产和建业新生活，一个房开板块，一个物业板块
今天，只说房开。文内所有数据均来自于企业财报。
先说业绩
2026年上半年销售面积56.79万平米，销售额37.55亿元，交付7621套，交付面积97.52万平米
对比一下2025年同期，销售面积70.79万平米，销售额44.44亿元，交付7268套，交付面积108万平米
销售面积同比-19.77%，销售额同比-15.50%，销售单价从2025年上半年的6277.7 元/平米涨到2026年上半年的6612.1元/平米，一平方多卖了334.4元
这是为数不多的以三四线城市为主的地方房企中，销售单价还在涨的。有意思！
再说净负债，恶化
2025年期中，建业地产总资产1002.8亿元，总负债1069.9亿元，净负债67.07亿元
2026年期中，总资产910.59亿元，总负债1009.41亿元，净负债98.82亿元
这里，总资产的减幅很大，一下子少了92.2亿元接近10％
资产表中最大项是存货，2025年期中这个数字是629.69亿元，2026年期中是567.98亿元，2026年半年期末少了61.71亿元，也是少了10％
负债表中次大项是合约负债，2025年期中253.41亿元，2026年期中209.77亿元，负债少了43.64亿元
存货、合约负债和2026年上半年的交付，能勾勒出基本事实——
2026年上半年建业的交付力度还是有的，对应的存货少了，合约负债也少了
但是，负债中的最大项“应付账款”没有减少，2025年期中543.62亿元，2026年期中542.91亿元，这说明供应商的钱，还在欠着，少了的5000万，还的是现金还是抵了房子，只有供应商最清楚了。
再说钱，现金和借款
2026年年中，建业地产账上的现金只剩下了5.35亿元，扣除掉受限现金3.69亿元，能随时动用的现金及现金等价物只有1.65亿元
而2025年年中，建业地产的受限现金有7.8亿元，现金及现金等价物2.88亿元
这对于建业来说，不是好消息。
借款的情况更糟糕；
银行借款从2025年中80.91亿元减少到2026年的75.66亿元，但一年内到期的短债从2025年中的57.46亿元增加到2026年中的71.61亿元
临期短债的增加，意味着年内还款的压力
即便2026年销售额达到2025年全年的84.67亿元，也仅够勉强还上欠银行的钱，更何况2026年上半年建业地产的销售额只有37.55亿元
2026年中，净借贷比率221.8%，而2025年中这个数字高达338.5%，2025年期末降到了261.5%，2024年期末更高418.6%
净借贷比率是衡量债务风险的核心指标之一，超过100%已经意味着企业扣除现金后的有息负债已超过净资产，处于“资不抵债”的高风险临界状态，建业地产超过200%的NDR，风险就不用再提示了
1.65亿的现金和71.61亿的一年到期银行借款的短债，这个数字很可怕；2.3%的现金短债比，甚至不如欠债大户碧桂园
最后，房开的毛利率，几乎降无可降
2026年中，集团整体的收入的毛利率8.0%
核心业务房开的毛利率已经降到了4.3%，而2025年中期，这个数字尚有6.4%
建业地产没有公开融资利率，克而瑞估算的建业地产2022年融资成本约7.8%；建业地产早起的美元债票面利率在6.69-7.90%之间
也就是说，扣除应交税款后净利润，能不能覆盖融资成本，都是一个问号。
财报就看到这里了。
还有些财务指标和经营指标，懒得说了。
财报上有在建项目和交付项目的面积，2026上半年交付面积最多的前三个项目是濮阳建业天筑一期（15.76万平米）、周口建业城三四期（13.1万平米）和郑州建业河畔花园（10.1万平米）。自家买过建业的还没交的，可以去对照着看。
老胡，卖了俩文旅项目，卖了代建，留给老胡可以闪赚腾挪（拆东补西）的空间，细如发丝。
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