居住需求迭代，改善成为主线｜南京新房的格局之变

2026年年初至10月中旬，供应13927套、183.75万平方米，成交18439套、236.89万平方米，成交均价26365元/平方米。供应端收缩与成交端放缓同步出现，供求比全程运行在1以下，市场在"缩量平衡"的区间内运行。

库存同样处于缓慢下移通道。、2026年库存降至47042套、602万平方米，按近6个月测算约20.8个月，按近12个月测算约23.1个月。规模与周期同步回落，构成"供应收缩、量缩价稳、库存缓慢消化"的总体格局。

结构层面的分化比总量变化更值得关注。成交量向近郊集中，江宁、浦口、栖霞、雨花台四区合计构成全市成交量的主体；价格则向中心集聚，建邺、秦淮、玄武位居第一梯队，鼓楼、雨花台处于中位，溧水、六合、高淳形成清晰的下沉梯队。"量在近郊、价在中心"的二元格局已经稳定成型：外围区域承担规模，核心区域支撑价格，两端之间的中位区域则兼具一定的量价均衡性。

江宁、浦口、栖霞、雨花台四区合计占全市成交套数约三分之二，构成本轮成交的主体；均价则呈梯队分布，建邺、秦淮、玄武明显高于近郊与远郊。数据来源：克而瑞。

全市季度分面积段供求结构：脱刚化趋势

供应结构：小户型退坡，100-144㎡成为供给主干

90㎡以下产品的供应占比长期处于低位。2025年1季度约14%，2季度、3季度在11%至13%区间，4季度因年末集中推盘冲高至约25%，2026年各季回落并稳定在10%上下，其中1季度仅约7%。剔除年末集中备案的扰动，小户型供给已退居次要位置。

100-120㎡与120-144㎡两段合计构成供给主干，多数季度占比超过供给总量的一半，2026年1季度一度接近四分之三，2季度、3季度分别保持在六成左右。与之对照，90-100㎡段占比在2026年1、2季度降至低位，1季度仅约4%，供给端的"中间收缩"特征明确。

图 1　南京各季度商品住宅分面积段供应套数占比（2025Q1—2026Q3）

90㎡以下供应占比在2025年低位波动，2026年稳定在10%上下；100-120㎡与120-144㎡合计占比长期超过供给的一半，构成供给主干。数据来源：克而瑞。

成交结构：主力稳固、改善走强、刚需退坡

成交端呈现清晰的三段式特征。第一，100-120㎡与120-144㎡始终是成交主力，两段合计占比长期居首，2026年3季度仍超过65%。第二，90㎡以下占比由2025年1季度约17%波动下行至2026年3季度约12%，供需两端同步收缩。第三，144㎡以上各改善段占比合计稳中有升，由2025年1季度约15%升至2026年3季度约16%。第四，90-100㎡占比持续收窄，2026年3季度约6%，低于90㎡以下段占比，出现"越靠近门槛、成交越弱"的倒挂。

图 2　南京各季度商品住宅分面积段成交套数占比（2025Q1—2026Q3）

成交占比持续向100-144㎡集中，两段合计长期居首；90㎡以下占比由2025年1季度约17%回落至2026年3季度约12%，刚需段成交同步退坡。数据来源：克而瑞。

板块特征：改善板块做大中户型，远郊板块守住价格下沉梯队

成交集中于江北、江宁、城南，价格呈阶梯式分层

量价分层的特征清晰。江北、江宁、城南三个板块占全市63.9%，加上城北后前四个板块占76.0%，成交重心明确落在江北与江宁两大近郊板块。价格第一梯队是河西与城中，其次是城东、城南；城北、江宁、仙林构成2.2万—2.6万元/㎡的中位带；江北在成交体量最大的板块中价格最低，溧水与高淳形成远郊下沉梯队。

规模端的两个信号同样值得注意。城中板块成交仅234套、为全市最小，但均价居第二位，说明中心区新房供给已高度稀缺，价格由少数高价盘支撑；河西板块供应577套、成交1119套，供应不足成交的一半，核心区改善需求的承接更多依靠既有存量与次新项目，而非新增供应。

产品结构沿价格梯队分层

选取2026年1—9月成交套数最高的12个细分板块（合计成交8944套，占全市49.9%）观察其分面积段成交结构，可以看到产品结构与板块均价几乎一一对应，形成三个清晰的层级。

图 3　南京成交套数前12细分板块商品住宅分面积段成交套数占比（2026年1—9月，克而瑞板块标准分段）

第一层是均价4万元/㎡以上的大校场与河西南。两个板块的成交结构整体跃过刚需段： 130㎡以上合计占比分别达68.4%与72.8%，其中河西南150㎡以上合计41.4%，大校场130-150㎡占32.8%、150-200㎡占30.4%、200㎡以上占5.2%。核心板块的起步户型已经抬升至90㎡以上，"改善"在此不是选项而是默认。

第二层是均价2.3万—3.2万元/㎡的板块，110-130㎡成为第一主力段：江北核心区该段占比57.6%，东山46.2%，仙林湖38.8%，淳化36.3%；燕子矶新城与铁心桥的主力段前移至90-110㎡，占比分别为36.7%与55.9%。150㎡以上的高端成交也集中在这一层与上一层，其中江北核心区150-200㎡占18.6%、200㎡以上占2.5%，大校场与河西南则构成高端段的绝对主体。

第三层是均价1.0万—1.6万元/㎡的板块，主力段回到70-110㎡：江宁滨江70-90㎡占35.5%、90-110㎡占32.5%，两段合计68.0%；正方新城90-110㎡占40.0%、70-90㎡占19.3%；板桥90-110㎡与110-130㎡合计58.6%。

三个细节值得强调

• 其一，12个板块中有6个的第一主力段是110-130㎡（江北核心区、东山、仙林湖、淳化、桥北、板桥），说明该区间已由"改善段"演变为多数板块的常规主力段。

• 其二，90㎡以下并未消失，而是被压缩到价格下沉板块——江宁滨江35.5%、桥北32.5%、仙林湖23.4%、正方新城19.5%、铁心桥16.7%，在空间上表现为小户型成交高度收敛于少数低总价板块。

• 其三，规模最大的江北核心区结构最为厚重，110-130㎡与130-150㎡合计占70.9%，是近郊改善供给最集中的单一板块。

底层驱动逻辑：土地、需求、政策三方共振

（一）土地供给端：从"供地"转向"供好地"

南京2025年涉宅用地出让超83%的涉宅地块容积率低于2.0；容积率低于1.1的住宅项目已达22个。2026年供地计划中，住宅用地供应同比再降约3成，坚持"减量提质、以需定供、以房定地"。2026年3月20日出台的稳楼市6条进一步提出"一类群体一策"差异化供地，面向青年人、养老人群、产城融合人群、都市圈聚集人群供应区位、规模、容积率、配套相适配的土地。土地端的低密化与精准化，直接决定了新房供给的产品形态向改善倾斜。

（二）需求端：家庭结构迭代推动面积上行

改善需求集中在120-160㎡三房、四房，购房动机涵盖二胎家庭扩容、父母同住、工作生活半径优化与资产升级等多元诉求。产品端，第四代住宅通过空中庭院、挑空、大露台等设计，使同产证面积使用面积提升约15%、得房率提升10%以上，已成为新标配；与此同时，90㎡以下小户型供应断档，多个板块起步户型提至100-110㎡，如城南铁心桥、软件谷等，客观上推高了刚需的总价门槛，也使"改善"从选择变为默认。

（三）政策端：降低置换摩擦而非单纯刺激新增需求

2025年起南京取消限售、推行"房票"与"以旧换新"。全市已开具房票5862张，使用率超98%，去化存量房屋5967套。2026年"以旧换新"对完成卖旧买新的购房人给予贷款总额1%的贴息，全市贴息总限额1亿元，并全面推行"人才房票"。政策着力点集中在降低"卖旧买新"的交易摩擦，而非单纯刺激新增需求，这与改善主导的市场结构高度契合。市场端，房企的竞争方式也从价格战转向产品力差异化竞争。

图 4　南京新房"脱刚化、改善主导"的三方共振驱动机制

（四）判断

南京住宅市场正由"规模扩张"迈向"品质深耕"。核心区低密改善资产的价值支撑清晰，远郊板块仍面临一定的去化压力；刚需的结构性修复，将成为下一阶段政策与供给的共同焦点。对于行业从业者而言，读懂面积段结构的变化，比追逐短期成交波动更具决策价值。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。