重庆中心城区存量住宅用地连续两季下降，未销售面积环比回落 6.9%

一、研究背景与数据口径

2026年10月，重庆市规划和自然资源部门先后公开了中心城区存量住宅用地信息。本文以第二季度（Q2）、第三季度（Q3）两份公开公告及其项目清单为基础，对中心城区存量住宅用地的规模与结构变化进行对比分析，并简要判断其对房地产市场的现实影响。为便于观察趋势，文中同时引用Q2公告披露的第一季度（Q1）数据，形成一、二、三季度的连续序列。

两份公告的口径一致，先明确三个概念：

•存量住宅用地（已供未竣工）：已出让但尚未完成竣工验收的住宅用地，包括「未动工土地面积」与「已动工未竣工土地面积」两部分；

•未动工土地面积：已供地但尚未开工的部分，代表「沉睡」的存量；

•未销售房屋对应土地面积：已动工未竣工项目中，尚未实现销售的房屋所对应的土地面积，可近似理解为「尚未消化的库存土地」，是观察去化压力的核心指标。

二、总量：连续两季收缩，中心城区去化快于全市

三季度中心城区已供未竣工存量住宅用地总面积为4105公顷，较二季度4222公顷减少117公顷，环比下降2.8%；与一季度4317公顷相比累计减少212公顷，降幅达4.9%。存量规模连续两个季度下降，且降幅逐季扩大——二季度环比下降2.2%，三季度扩大到2.8%。这意味着，「新增供地入表」的速度已经明显慢于「开发销售出表」的速度，存量池子进入净收缩通道。

中心城区存量住宅用地季度对比（单位：公顷）

把视野放到全市，三季度辖区存量住宅用地为10458公顷，环比减少203公顷，降幅1.9%。对比可见，中心城区的降幅（−2.8%）明显大于全市（−1.9%），中心城区占全市存量的比重也从二季度的39.6%小幅回落至三季度的39.3%。这组数据说明：本季的去库存主要发生在中心城区，核心区域的项目去化效率更高；与此同时，库存相对更多地向中心城区以外区域沉淀，这一趋势值得关注。

全市辖区存量住宅用地对比（单位：公顷）

三、结构：未动工土地加速出清，开工转化提速

从内部结构看，变化最剧烈的是未动工土地。其面积从二季度的856公顷降至三季度的808公顷，环比减少48公顷，降幅5.6%，约为总降幅（2.8%）的两倍；与一季度910公顷相比累计减少102公顷，降幅高达11.2%。

与此同时，未动工土地占中心城区存量总量的比重连续回落：一季度21.1%、二季度20.3%、三季度19.7%。已动工未竣工土地面积则由一季度的3407公顷降至3366公顷、再降至3297公顷，环比下降2.1%、累计下降3.2%。

未动工土地收缩得更快，说明存量中的闲置地块正在被「激活」：一部分推进开工，从「未动工」转为「已动工未竣工」；另一部分则可能通过土地收回、用途调整、低效用地再开发等方式退出存量。无论走哪条路径，闲置低效用地的减少都是市场走向健康的重要信号。但需要强调的是，未动工土地仍占存量近两成、约808公顷，绝对规模依然不小，盘活工作远未完成。

四、去化质量：未销售面积年内首次明显回落

未销售房屋对应土地面积的变化，是判断市场真实温度的关键。该指标一季度为1190公顷，二季度不降反升至1225公顷（环比增加35公顷，+2.9%），三季度则回落至1141公顷，环比减少84公顷、降幅6.9%，较一季度减少49公顷、降幅4.1%。三个季度呈现「升温—降温—回暖」的波动，三季度的改善幅度为年内最明显。

两个反映库存压力的比值同步改善：

• 未销售土地占存量总量的比重：Q1 27.6% → Q2 29.0% → Q3 27.8%；

• 未销售土地占已动工未竣工土地的比重：Q1 34.9% → Q2 36.4% → Q3 34.6%。

后者意味着，在已经开工建设的土地上，仍有约三分之一对应的房屋尚未售出，库存压力客观存在，但三季度已回到年内相对较好水平。

从全市看，未销售土地由二季度2854公顷降至三季度2730公顷，环比减少124公顷、降幅4.3%。中心城区降幅（−6.9%）快于全市（−4.3%），再次印证中心城区的去化更为顺畅。

五、供地节奏：增量供应大幅收缩

对三季度437条项目清单进行归类统计，合计土地面积约4103公顷，与公告口径（4105公顷）基本吻合，可作为结构分析的样本。

按建设状态划分：已动工未竣工308宗、约3257公顷，占比约79%；未动工125宗、约807公顷；其余为状态缺失的零星条目。

按供地年份划分（见表3）：2020年及以前供地的项目约213宗、合计约2649公顷，占中心城区存量总量的约64.5%；2021年72宗、624公顷；2022年30宗、247公顷；2023年21宗、143公顷；2024年36宗、153公顷；2025年47宗、195公顷；而2026年新供地仅14宗、合计约53公顷，且基本处于未动工状态。

2026年三季度中心城区存量住宅用地结构（按供地年份）

2026年以来新增住宅用地供应规模非常有限，表明地方在土地供应端主动「控增量」。这一取向将直接压缩未来一到两年的新增住房供给，为供需再平衡创造条件。可以说，当前存量规模的下降，是「供应收缩」与「去化推进」共同作用的结果，而供应端的主动收缩是其中的主导变量。

六、结构性压力：老地块沉淀与保障房提速

库存压力呈现明显的「两头」特征。

一头是历史批次的老地块。2020年及以前供地的存量土地约占中心城区总存量的64.5%，对应未销售土地约708公顷，占中心城区未销售总量的约62%。从各批次的未销售比例看，2012年供地批次高达约64%，2020年、2021年批次分别约为39%、39%，均显著高于近年水平；而2024年、2025年新供地批次的未销售比例仅约12%—14%。其中，2020—2021两年集中供地的项目合计约1287公顷，占中心城区存量的约31%，却贡献了约504公顷、即约44%的未销售面积，是库存沉淀的绝对主力。这类地块供地时间久、体量大，部分项目权属与规划条件复杂，是后续盘活的关键难点。

另一头是保障性住房与安置房。三季度清单中，安置房15宗、约82公顷，配售型保障房8宗、约17公顷，租赁型商品房3宗、约8公顷，其中相当部分尚处于未动工状态。本季新列入的还有五一互助片区城中村改造安置房项目等。这说明保障房与城中村改造安置房正加快进入用地与建设阶段，未来将形成一部分与商品房并行、但目标客群相对区隔的住房供给，对商品房市场的直接冲击有限，但会分流部分刚性需求。

此外，从清单条目看，中心城区项目数由二季度的452条减少到三季度的437条，净减少15条。部分大体量项目（如江南春城·闲林山水、弘美项目等）已不再单列，仅此两项对应的未销售土地面积合计即超过30公顷，是当季未销售面积回落的重要来源；与此同时，蔡家组团施家梁镇项目、缙碚北温泉街道项目、龙湖嘉博房地产开发项目等新供地项目进入清单。

七、市场影响判断

综合以上数据，三季度中心城区存量住宅用地的变化，对市场有以下几个方面的影响。

1.供给端：新增供应确定性收缩。2026年新供地规模很小，叠加存量规模连续两季下降，未来一到两年新增商品住宅供应趋紧，有助于缓解局部供大于求的局面。

2.需求端：三季度去化明显提速。未销售土地面积环比下降近7%，为年内最明显的一次改善，反映在价格调整与政策支持下，销售端有所企稳。但需注意，二季度曾出现反复，回暖的可持续性仍需观察。

3.价格端：去库存是价格企稳的前置条件，但尚不构成全面上涨的基础。未销售占已动工未竣工土地的比重虽回落至34.6%，仍处偏高区间，「以价换量」仍是多数项目的现实选择，价格大概率以稳为主、结构性分化。

4.区域端：中心城区韧性强于外围。中心城区去化快于全市，核心区优质地段项目更易走出独立行情；而外围区域与「高龄」地块的去化压力依然较大，市场分化将进一步加深。

5.政策端：盘活存量仍是主线。数据表明「控增量、去库存、活闲置」的组合已经见效，后续重点应放在老地块的收储、用途优化与低效用地再开发，以及保障房、城中村改造与商品房市场的有效衔接上。

八、结论

2026年三季度，重庆中心城区存量住宅用地规模降至4105公顷，环比下降2.8%、较一季度下降4.9%，呈现「总量收缩、未动工土地加速出清、未销售面积年内首次明显回落」的积极变化。存量去化正由「被动积压」转向「主动消化」，供需关系边际改善。

但结构性压力依然突出：约64.5%的存量来自2020年及以前供地的老地块，已开工土地中仍有约三分之一尚未售出。预计四季度存量规模有望延续小幅下降，市场将以「控供量、去库存、稳价格」为主线运行。复苏的持续性与力度，最终仍取决于销售端能否延续三季度的

本文由【克而瑞（重庆）研究中心】分析师王琳雅撰写，【克而瑞（重庆）研究中心】深耕重庆房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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