成都攀成钢255套住宅入市，一套 170 万，你上车么

位于东二环的攀成钢板块，终于又有房子可以买了。

最近，西南联合产权交易所发布预公告，锦东集团拟转让新鸿基ICC·天峻部分房产，共涉及约255套房源，拟转让价格约19800—21200元/㎡，面积在72—263㎡，其中超过九成房源为套一户型，面积集中在70—80㎡左右。这样算下来，多数套一户型，单套总价就在 140-170 万之间。

消息一出，后台迎来了不少年轻购房人群的询问。原因很简单：这是攀成钢核心区域断供5年之后，极为稀缺的新增住宅供应，而且单价约为2万/㎡，还是精装现房。

但值得提醒购房者的是，这批房源并非普通的新房。

2016年，ICC进行了一次取证开盘，清水售价约13200元/㎡。此后，攀成钢区域内的一次集中开盘，应该是2021年的蓝润泷门。

同样在2021年，锦江区住房建设和交通运输局发布公告，锦东不动产投资管理有限公司整体购买ICC天峻3栋、4栋共计1132套住宅，作为保障性租赁住房运营。这是成都首个被整体购买作为保障性租赁住房的商品房项目，当时引发了市场的巨大关注。

△图据西南联合产权交易所

一方面，ICC天峻地处攀成钢核心地段，东大路地铁站上盖，周边各楼盘二手房参考价普遍在3万/㎡以上。此后，天峻以保障性租赁住房的形式进入市场，租金38.7元/㎡·月，套二户型月租约4600元。

△天府住房通ICC·天峻租金详情

另一方面，这批保租房本身的居住条件也引发了不少讨论。项目容积率较高，为15.46，5梯16户的梯户比被戏称为“攀成钢筒子楼”；而除了套二户型通天然气外，其余户型均不通天然气；小区内部也没有园林景观。即便如此，凭借攀成钢的地段和低廉的租金，天峻的保租房依然受到了年轻租房人群的追捧。

△图据西南联合产权交易所

如今，五年过去，天峻将有255套房源进入市场销售。据了解，此次拟转让的255 套房源此前用于对外出租（部分曾作民宿运营），但没有纳入保障性租赁住房的配租体系。当然，它们和保障性租赁住房的房源共用楼宇的大堂和公区，统一从5楼进行中转。项目在5楼设置了一些公共配套，包括阅览室、会议室、共享厨房、健身房等。

△ICC天峻实拍

理解这255套入市待售房源，最关键的当然是看清攀成钢的区域价值。

作为城东区域单价最高的区域之一，攀成钢板块从新鸿基ICC开始，多个高品质楼盘的开发和入住已经将整个区域的价值拉升到“城东担当”的高度，一度有人说“南看金融城，东看攀成钢”，区域内住宅、商业、写字楼、酒店等多元业态全部都有。

△环贸ICD实拍，图据锦江商务

尤其是最近几年开业后人流量稳定上升的环贸ICD广场、光环购物公园、文华广场等商业配套，让整个攀成钢已经成为紧邻万象城却又独立存在的新兴商圈和生活圈。

交通上，地铁2号线、8号线、13号线环绕，通达全城；教育资源方面，盐道街小学、成师附小、七中育才汇源校区均在区域内。

△东大路地铁站点实拍

攀成钢一直被视为成都高端居住板块，伊泰天骄、仁恒滨河湾等长期位居成都二手房价前列。但近两年，由于新规产品出现，区域住宅属于上个时代的产品，二手房价格出现不同程度下滑：目前，经查相关二手房平台，伊泰天骄常规户型成交价约3.5万—4万/㎡，吉宝凌云峰阁成交均价约2.8万—3.2万/㎡，绿地锦天府高层成交价约2.5万—3.1万/㎡，仁恒滨河湾最新成交价约2.9万—3.5万/㎡。

△东大街实拍，图据成都发布

可见，虽然随着市场行情的变化，区域内的二手房价格略有下挫，但整个攀成钢区域的价值底盘仍然稳健。所以，ICC天峻这批房源19800—21200元/㎡的定价，放在当前的市场环境中，也确实有吸引力。它甚至比区域周边不少新拍地块的楼面价还低。

但在这背后，也有需要认真权衡的问题。

先看这 255 套房源的优点——

现房、精装交付、部分带家具家电、购买后即可入住，不用等待交付，能直接看到现房真实的采光、楼层和装修状态，降低了不确定性，也没有等待周期。物业由新鸿基旗下启胜物业负责，物业费约5元/㎡/月。

△图据天府购房通

地段是这些房源的“硬道理”。攀成钢核心区、东大路地铁上盖、光环购物公园就在楼下，这些价值点不但在当前的成都楼市也属稀缺，而在当前的市场行情下，其刚性价值愈发突出。另外，总价也降低了大多数人购买的门槛，可以快速进行决策。

△ICC天峻实拍

再看短板，也很明显——

超过九成房源为套一户型，面积段集中在72—80㎡左右，套三户型仅7套，套四户型仅12套。这意味着，这批房源的主力产品是单身或小两口之家，不适合改善家庭。

5梯16户的梯户比、不通天然气、无小区园林、与保障性租赁房源共处……这些问题不会消失。此外，这批房源将采取产权交易竞价方式销售，属于二手房转让，部分还带租约，购买流程与普通新房摇号不同，需要提前与银行沟通贷款事宜。

△ICC天峻实拍

租金方面，套一房源预计月租金约3000元左右。如果按80㎡、总价164万元计算，年租金约3.6万元，租售比约2.19%，这个回报率在当前利率环境下不算低，但也不算突出。

△ICC天峻实拍

综合来看，这批 255 套房源适合以下几类人群。

一是攀成钢地段的“信仰买家”，他们更看重区域成熟度和核心资产属性，对居住舒适度的容忍度较高；二是预算有限但更多考虑交通通勤和生活便利的年轻购房者，套一户型总价约150万，是攀成钢核心区罕见的低总价上车机会；三是看重租金长线回报的投资型买家，套一户型在攀成钢租赁市场有一定需求支撑。

需要特别说明的是，此次拟转让的255套房源均为商品住宅，不涉及已经用于保障性租赁住房的房源。ICC天峻3栋、4栋共有1132套住宅被整体收购为保障性租赁住房，目前保租房部分仍在正常运营，进入动态配租阶段，有空余和腾退房源可以随到随租。

△ICC天峻实拍

也就是说，未来ICC天峻将形成“保租房+商品房”共存的格局，这种混合模式在成都尚属首例，对社区管理和居住体验的影响，还需要时间验证。

攀成钢重回2万时代，机会是真的，但要不要下手，取决于你更看重什么。地段和价格是明牌，产品和体验也是明牌，买房这件事，从来都是取舍。