83亿起拍！朝阳房营地块重新上架：拆成2宗、可设计抬板住宅

北京土拍市场，又有一宗地块值得关注。

10月15日深夜，暂停交易一个多月的朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块重新上架。

不过，这次回来，它已经不是此前那宗熟悉的地块了。

最直观的变化：原来的一宗地被拆分为两宗，总起拍价从75.21亿元调整至83亿元。

与此同时，原本要求开发商无偿代建的体育场馆，改为由政府有偿回购；地块规划条件也有多项调整，涉及住宅抬板设计、坝河沿岸商业设施以及公共空间连通等内容。

从暂停交易到重新挂牌，驼房营地块的变化，显然不只是价格上的调整。

75.21亿元变83亿元，一宗地拆成两宗

先看这次重新上架的两宗地块。

第一宗为北京市朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目1018-0013-2、0002地块，用途为二类城镇住宅用地、体育场馆用地。

土地面积约3.64万平方米，建筑控制规模约7.34万平方米，起拍价38亿元。

第二宗为1018-0013-1、0001、0018地块，同样为二类城镇住宅用地、体育场馆用地。

土地面积约7.22万平方米，建筑控制规模约9.79万平方米，起拍价45亿元。

两宗地合计土地面积约10.86万平方米，建筑控制规模约17.13万平方米，总起拍价83亿元。

与此前相比，变化首先体现在出让组织方式上：原本统一出让的一宗地，现在拆分为两宗，分别设置起拍价。

总价方面，此前该地块起拍价为75.21亿元，重新上架后调整为83亿元，增加7.79亿元，涨幅约10.4%。

当然，不能简单地将其理解为同一宗地“涨价”。地块拆分后，具体地块组合、体育场馆建设及回购安排等出让条件均有变化，最终的土地成本，还需要结合各宗地的具体条件来看。

但有一点可以确定：这宗地重新回到市场时，已经进行了一轮较大幅度的出让条件调整。

从竞拍现场暂停，到重新上架

回顾这宗地的入市过程，颇有些曲折。

2026年7月，朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块进入土地供应视野。地块位于朝阳区将台乡，处于东四环至东五环之间，邻近地铁14号线将台站，周边有颐堤港、久隆生活广场、望京医院以及驼房营公园、将府公园等配套。

对于这宗地，守夜人此前也曾进行过独家报道。

按照原定安排，地块于9月进入交易环节。但在828住房新政出台后，原定同日成交的驼房营地块暂停挂牌交易。

北京市规划和自然资源委员会随后发布公告，宣布暂停该宗地国有建设用地使用权出让挂牌交易。官方给出的说明是，地块将结合8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。

此后，市场对于地块暂停交易的原因出现过不同解读。不过，就公开信息而言，官方明确披露的原因是结合新的商品住房销售制度要求，进一步优化出让条件。

如今，地块重新上架，出让文件中的一系列调整，也让这次“优化”有了更具体的体现。

体育场馆不再无偿代建，改为政府有偿回购

这次调整中，体育场馆建设安排的变化尤其值得关注。

此前的出让条件要求，开发商统一无偿代建约6万平方米体育场馆，并配建不少于300个地下停车位。

对于拿地企业来说，这部分建设内容意味着额外的资金投入和建设责任。它们并非单纯的住宅开发成本，却与地块开发紧密绑定。

重新上架后，相关安排调整为分地块代建、政府有偿回购。

具体来看，0013-1地块需要代建0001地块地上约2.41万平方米、地下约0.82万平方米的体育场馆，以及0018地块地上约0.86万平方米的体育场馆，并配建不少于300个地下停车位。

0013-2地块则需要代建0002地块地上约1.73万平方米、地下约0.18万平方米的体育场馆。

也就是说，体育场馆的建设任务仍然保留，但由原来的统一无偿代建，转为分地块实施并有偿回购。

这项调整的意义，不只是建设责任重新划分。对参与竞拍的房企而言，体育场馆究竟建设多少、由谁建设、最终如何回购，都关系到项目的资金安排和整体开发测算。

需要注意的是，有偿回购并不等于体育场馆建设成本可以忽略。具体对项目成本和资金回笼产生多大影响，还要看后续回购价格、支付安排等细节。

至少从目前公布的条件来看，住宅开发与公共体育设施建设之间的成本关系，正在变得更加清晰。

坝河边做文章：抬板空间、板下商业、步行桥

除了价格和体育场馆回购，驼房营地块的规划条件也出现了值得关注的变化。

首先是住宅抬板设计。

近期，北京发布住宅公共空间品质提升相关政策，提出对于符合条件的居住用地，可以开展抬板设计。简单理解，就是将住宅主体适当抬高，在下方形成架空空间，用于组织公共活动、配套设施等功能，以提高空间利用效率，并改善社区的公共空间体验。

驼房营地块临近坝河，重新上架的条件中也出现了相应的空间设计要求。

其中，0013-1地块北侧临近坝河区域，需设置建筑规模不低于1400平方米的板下商业设施；0013-2地块北侧临近坝河区域，则鼓励设置板下商业设施。

这意味着，地块并非只考虑住宅本身的开发，还需要统筹板下空间与沿河商业功能。

其次，是公共空间的连通。

出让条件要求，0013-2地块需预留板上空间与北侧驼房营闸房公共空间的连通条件，并建设与闸房连通的步行桥，将其打造为跨坝河的公共空间节点。

与此同时，相关规划还鼓励优化街坊路布局，结合街坊路与周边生态空间设计慢行系统，提升居住地块的亲水性，更好地统筹区域蓝绿空间体系。

此外，结合区域其他商业设施的扩建提升情况，0018地块地下一层商业建筑规模，也由原先“不大于2万平方米”调整为“不小于1万平方米”。

这些变化放在一起看，驼房营地块的规划思路已经不只是安排住宅、体育场馆和商业配套，而是进一步强调沿河空间、社区公共空间以及周边生态空间之间的衔接。

当然，具体建成效果如何，仍要看后续规划设计与实际建设。

83亿元背后，房企要算的不只是楼面价

驼房营地块重新上架，恰逢北京房地产市场出让条件持续调整的阶段。

一方面，828新政之后，新取得土地的商品住房项目面临新的预售管理要求。北京随后出台实施意见，进一步明确了新取得土地项目的预售管理安排，并对土地供应管理作出相应部署。

另一方面，北京住宅产品的规划设计也在出现新变化。抬板设计、公共空间品质提升、沿河空间连通等要求，正在进入具体地块的出让条件。

对开发商而言，这意味着拿地测算不能只看起拍价和住宅楼面价。

体育场馆代建与政府回购怎么安排，板下商业如何设计，公共空间如何连通，建设资金如何投入、何时回笼，都可能影响项目的整体开发节奏和资金安排。

尤其是这次拆分为两宗出让后，两宗地的起拍价、建设规模和配套责任各不相同，房企需要分别测算，不能简单套用原来整宗地的成本模型。

至于83亿元的起拍总价是否具有吸引力，还需要结合住宅可售规模、产品定位、后续建设投入以及市场销售预期综合判断。仅凭起拍价的变化，尚不足以得出项目盈利空间扩大或缩小的结论。

从7月入市，到暂停交易，再到如今以两宗地的形式重新上架，驼房营地块经历的这轮调整，反映出土地出让正在更加细致地平衡住宅开发、公共设施建设和城市空间品质。

接下来，真正值得关注的，是这两宗地能否顺利找到买家，以及最终由谁接手、以什么价格成交。

毕竟，对于这宗总起拍价达到83亿元的地块来说，重新上架只是新一轮市场检验的开始。