不是危言耸听！828新政之后，兰州一大批房企要消失了……

“债务危机、破产清算、停摆退市……”

这些消极的词汇，大概就是近几年楼市最真实的写照。而前不久的828新政，像是一次猛刹车，眼瞅着刹车片快要磨穿了，方向盘却依旧在打滑。

业内人束手无策，就连大佬们都出来给行业放“临终告诫”了。兰州地产人，眼下更是抓耳挠腮、焦头烂额。

自打新政对土地投资、项目开发流程和成本管控都提出了更高门槛后，预售回款慢了，项目信用顶上来了，集团腾挪的空间被焊死了。

于是，一个吊诡的现象也就在兰州市场上出现了：

本来今年新项目还算多，可这么一整，明年可能就快要没了。就算开发商现在拿地，明年封顶预售，那再怎么着也得到10月左右了。

一部分开发商开始紧急摸清资金底数，研究现有的盘要怎么处理；一部分拿了地的开发商也决定先不开发了，压力实在太大；还有一些开发商原本看好的地，也不打算拍了。

还有一部分开发商，可能现有的房子确实卖出去了些，账上也有回款。这部分钱本来可以拿去还旧债、拍更贵的地，以此循环维持企业现金流，可现在，却被放进了监管账户，根本拿不出来。

更何况，市面上大多数开发商经手的每一分钱，其实都不是自己的：购房者交的预售款，得留着保交付；银行放的开发贷，得绑在项目上；股东投进来的钱，也得先压在项目上。

手头没钱，就没法运转，想要苟活下去，都略显举步维艰。再来看几组数据：

最近太平洋证券发了一份研报，扎眼地显示：34家头部房企，上半年归母净利润亏了90.23亿元。去年同期，这34家还合计赚了32.76亿元。

仅一年时间，大家就从“赚得少”变成了“集体亏”。

且据中指研究院数据显示，今年上半年，千亿房企与百亿房企都在减少。截至今年8月，百亿房企从90家跌到40家，去掉一半还多。

数据来源 @中指研究院

而真正被一刀斩断的是腰部，截至9月，300亿到1000亿房企由27家变成5家，超过八成。

曾经来兰州，带着全国复制的操盘经验、高举高打的营销口号和动辄百万方的大盘蓝图，准备轰轰烈烈大干一场的昔日头部房企们，也没了动静，甚至在市场上销声匿迹了。

恒大已经被法院裁定进入破产清算；碧桂园虽在保交付、推重组，但还有很大的不确定性；万科面临销售下滑和利润承压；融创仍处在债务化险阶段；蓝光已于三年前终止上市；金融府也在破产重组……

要说走到这一步，也并非他们“不知道”，而是过去总傲慢地以为，自己是例外：

“别人高周转会爆，我操盘牛，不会；别人乱拿地会死，我关系硬，不会；别人现金流断，我融资渠道广，不会；别人产品烂被骂，我品牌强，客户忍得了。”

可时代的红利停摆之后，所有靠杠杆撑起来的规模，就都现出了原形。曾经的规模优势，反而变成了沉重的包袱。哪怕再大的房企，都对抗不了整个时代的转向。

毋庸置疑，那种“拿地就能赚钱、卖房就能回款”的时代，确实一去不复返了。

按道理来说，接下来的兰州市场，自身资金充足、结构稳健的国企央企，就能从容应对，游刃有余地施展拳脚了。

可实际情况并非这样，这部分房企也并不会那么轻松、滋润。

先从拿地的情况上看，今年兰州拿地的房企本就不多，且很大一部分就算手头有资金，也不敢轻易行动，而是选择观望。

这种现象也是普遍性的。据悉，全国活跃拿地的房企从高峰期大约800家，已经缩到了现在150家左右。

且中指研究院数据显示，2026年1—9月，全国前100家房企拿地总额约5785亿元，同比下降20.5%。

相关数据来源 @中指研究院

毕竟市场变化太快，没人能够预料。能做的下一步就是：卖多少钱，才敢投多少；回多少钱，才敢花多少，主打一个平稳的过渡。

最重要的是，未来他们做的产品端，也得做得很强、很占优势才行。毕竟眼下，兰州也只有主城较小地块才相对有市场，这些地块的前期投入及后期风险较小，部分开发商也有点自信、敢下手。

可这些地块面临的竞争也大，一旦被多家房企锁定，自然会加价。更何况，地块越袖珍，留给园林、户型、公共空间的发挥空间就越有限，十分考验开发商的实力。

想要在兰州市场上长期站稳脚跟，就得把账算得更精，产品做得更细，还得能真正打动购房者才行。

最后，再看市场端。未来越来越难卖的房子，也势必会加速一部分房企的倒塌……

央行的最新数据，就把这件事说得很清楚：2026年二季度末，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年净减少1.23万亿元。

其中个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。更关键的是，个人住房贷款余额已经连续13个季度负增长。

也就是说，买房加杠杆的人少了，提前还房贷的人多了。大家宁愿少借钱、多存钱，也不愿背房贷。对房企来说，这就意味着销售回款只会更艰难。

另外，史上最宽松的购房政策也出来了，包括：首套首付15%，二套25%，首套商贷利率2.95%起，公积金2.6%，新政贷款期限从30年拉长到40年等……

门槛降了，利率降了，期限拉长了，可市场的反馈，也并没有大家设想的那么积极。

虽说国庆期间，兰州个别新房项目7天卖出去了接近40套房子，达到了业绩较好的一个月的成交量，期间成交总套数也相对可观。

但大多项目的销售情况依旧不理想，且这部分消化掉的库存，大概率也是开发商优惠活动叠加房贷贴息政策后共同作用的结果。

实际上，真正让兰州新房感到压力的，还有价格之外的供给结构变化。

近几年，兰州二手房成交量持续处于高位，今年上半年成交占比更是飙至77%，价格也在回调。兰州购房者，也更愿意用更低总价、更成熟配套、更确定的交付状态去选择二手房。

除了二手房，工抵房和保障房的存在，也在一定程度上抢占着新房的市场份额。

2026年，兰州已开始全面征集已建成存量商品房用作配售型保障性住房，收购价格以土地成本、建安成本加不超过5%利润为参考上限。

越来越多这类房源进入市场后，势必会进一步压缩普通新房的改善和刚需空间。

且不久前，兰州市财政局还发布了关于二十佳园、培黎广场等27个项目公共租赁住房租金价格的批复。租房更方便了，一部分群体也就不着急买房了。

市场端停摆、客户端消极，接下来的兰州房企，是真不好干了。或许该倒下的很快就会倒下，而看起来不该倒下的，也有可能撑不住。

“地产圈最强CFO”吴建斌先生在近期谈新政时分享了一句话：百分之七八十的房企有可能就此离开了这个行业。

而接下来的兰州市场，也必然会面临一场残酷的厮杀与出清，但长期看，这是市场走向成熟的必经之路。

这是阵痛，但也是新生。也唯有旧的模式出清了，新的秩序才能建立起来。

作者=指兰针·小芒果

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