广东
10月15日，杭州发布商品住房销售制度改革细则，成为继北京、上海、广州、武汉、天津之后第六个落地“8·28”新政细则的城市，同日深圳跟进，七大核心城市完成细则集中落地。
七城细则核心逻辑高度一致：封顶才能预售，新出让土地优先现房销售，预售资金全额监管。但杭州在一件事上做到了“七城最宽”——对房企现金流的友好度。
第一，带押销售，七城独一份。
七城都要求现房销售房源“无抵押、无查封”。杭州单独开了口子：经抵押权人同意，可按套解押、边卖边解。过去房企得一次性筹措过桥资金解押整个项目，现在卖一套解一套，资金压力骤降。
第二，大盘拆小，哪栋建好先卖哪栋。
杭州支持分期办理规划许可、施工许可、竣工验收备案，不必等整块地开发完毕。
第三，过渡期给到最宽。
历史遗留项目过渡期最长延至2028年底，七城中最长。
这套设计精准对冲了一个核心矛盾：现房销售让回款周期拉长1-2年，资金占用峰值是预售模式的2-3倍。按揭贷款须等竣工备案后才能发放，回款曲线整体右移12-24个月。不做好缓冲，制度切换期就是房企的失血期。
但缓冲越厚，行业洗牌越残酷。
现房模式全面抬高了门槛：拿地从“算周转、算规模”转向“算单盘、算产品”，资金从集团统借统还转向项目自平衡。真正受益的不是简单意义上的央国企，而是“强资产负债表+强项目执行力”的玩家。中小房企的生存窗口正在加速收窄——扛得住的在等，扛不住的已经在退场。
市场端的分化同样剧烈。
国庆期间25城新建住宅日均成交同比增长33.8%，北京、广州、深圳二手房累计成交同比分别增长37.4%、19.9%、25.4%。
但杭州市场呈现出典型的“K型撕裂”：上半年新房均价40938元/㎡，同比上涨18.3%，3000万以上顶豪成交创近十年新高；二手房均价却同比下跌15.2%，挂牌量高达26.58万套，去化周期逼近55个月。核心改善市场在抢房，远郊刚需盘在以价换量。
对购房者，杭州也给出了实打实的利好。定金上限5%，与广州、武汉、天津并列七城最高。按揭贷款竣工备案后才发放，过去“房子没交付、月供已经开始”的痛点被制度性掐断。公积金装修最高可提取25万元，多子女家庭公积金额度上浮60%。
本质上看，杭州方案回答了一个关键问题：行业出清过程中，是让所有人一起硬着陆，还是给能活下来的人多留一点缓冲？答案已经很清楚。
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