读城 | 城市更新提升街区经济韧性——波士顿肯德尔广场的故事

导读

美国肯德尔广场为创新街区建设提供了空间维度的解题思路。通过城市更新，它从配套匮乏的街区蜕变为世界级科技街区与创新社区。

本文字数：3589字

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作者 | 罗翔（上海市浦东新区规划设计研究院）

位于美国波士顿都市区、剑桥市东部的肯德尔广场（Kendall Square），面积仅1 平方英里，被业界称作“地球上最具创新力的1 平方英里”，是全球知名科创集聚街区。因毗邻麻省理工学院，周边汇聚哈佛大学、波士顿大学等高校而闻名，集聚了高密度的创新企业、蓬勃发展的前沿技术产业，并拥有舒适的街区环境。

▲ 主街入口标识：“地球上最具创新力的1平方英里” | 杨尚坤 摄

然而，令人难以置信的是，在《麻省理工科技评论》主编、著名记者罗伯特 ·布德里笔下，这里曾被吐槽：“缺乏药房等基础医疗配套，居住房源供给不足，夜间与周末街区人气低迷。”正是城市更新，成就了如今的世界级科技街区与创新社区。在更新过程中，提升街区经济韧性的核心逻辑，同时也是城市规划师、开发企业与科创机构共同追求的目标：促进人与人之间的偶然相遇与跨界交流。

“创新街区”何以可能？

美国知名智库布鲁金斯学会发布的研究报告《创新城区的崛起：美国创新地理的新趋势》将创新街区视为“高度城市化区域的创新集群”，以科创企业高度集聚和都市化生活环境作为两大典型特征。国内学者邓智团等借助文献分析，用“iFACE”来概括其场所精神，5个字母分别对应：意象（Image）、功能（Function）、氛围（Ambience）、结构（Configuration）和环境（Environment）。

在肯德尔广场，“创新街区”被具象化为一连串事实和数据： 6.6万人在此工作、生活和学习，每年数十亿美元风险资本持续流入该区域。马萨诸塞州共有97家新冠病毒研发企业，其中23家集聚在此，研发出有效率高达94.5%的疫苗；街区内餐厅中常能听见从业者讨论CRISPR（基因编辑技术）、人工智能及其分支深度学习等前沿领域。也许，隐藏在术语后面的人物与故事，更能生动传递出此地的气质——麻省理工学院（MIT）前任校长苏珊 ·霍克菲尔德在肯德尔广场拥有一席之地，那是她创办企业的总部。走进办公室，迎客的是一只金毛猎犬，校长常带它上班。这只随校长日常办公的金毛猎犬，也成为街区从停车配套匮乏到全面打造宠物友好型空间的缩影。

▲ 拉贡研究所 | 杨尚坤 摄

这里流传着一句口号：“既要工作，也要生活，还要娱乐。”当地一间酒馆开业时，店门口竖着一块黑板，罗列了当时街区紧缺的生活配套：药店、日用杂货铺、面包房……一方面，基本生活服务设施严重不足，另一方面，谷歌（Google）、微软（Microsoft）、苹果（Apple）、Meta（原Facebook）、亚马逊、百时美施贵宝、武田制药等科技巨头快速涌入。大型科技企业落地带来大量就业与财税收益，也同步推高区域住宅、商业租金成本，挤压中小初创企业生存空间，削弱了区域创新多样性。

▲ 谷歌公司 | 杨枫 摄

于是，如何留住初创公司和中型企业，成了肯德尔广场面临的最大难题。2019年，当地协会启动战略计划，规划目标为提升街区产业、人群的多元性与包容性，新增公园、零售商铺、宜居住宅及各类公共互动空间。

▲ 街角花园 | 杨枫 摄

其中交通系统优化是核心抓手，重点倡导步行、骑行等低碳出行方式。这不仅是为提高出行效率，更是为了营造创新氛围——因为“你不可能在堵车的时候想到治愈癌症的方法 。”

“第三空间”的兴起

“第三空间”是城市规划领域的成熟概念，指居住（第一空间）、办公（第二空间）以外，承载人们社交互动的公共场所，典型载体包括城市公园、咖啡馆、公共展厅、休闲酒馆等。套用更为熟知的“产 ·城 ·人”理论，这类空间满足了人们社交、文化、休憩、娱乐、餐饮、购物等多样化需求，是影响地区环境品质和吸引力的主要因素。

肯德尔广场的创新故事，也可以从F&T餐厅这一“第三空间”讲起，行色匆匆的科学家、投资人、管理者在此聚集、闲聊，碰撞思想火花，激发科技灵感。有据可查，关于神经科学实验设计（如青蛙眼睛的实验）、探测宇宙背景辐射以及验证爱因斯坦引力波预言的关键讨论，都曾发生在这家餐厅，而后两项研究最终荣获了诺贝尔物理学奖。

麻省理工学院虽设有价格实惠的食堂，但师生们似乎更青睐F&T餐厅：右手边是吧台，左手边是大圆桌，中间错落摆放着几张小方桌，后面还有隔间，这里供应牛肉三明治和正餐。餐桌配备纸质餐垫，可供到访人员随手演算、记录思路；餐垫写满后可至吧台免费领取新垫，很多创新构思便诞生于这层层叠叠的餐垫。

遗憾的是，由于区域开发建设，F&T餐厅于20世纪80年代关闭，但它所承载的“第三空间”精神并未消逝：有科学家赋诗纪念，餐厅的门面、招牌、海报及旧菜单等被珍藏于麻省理工学院博物馆。更重要的是，F&T孕育的自由交流精神，在剑桥创新中心的“创业咖啡馆”得以完美延续。

咖啡馆的运营方是简·雅各布斯理念的践行者。她在《美国大城市的死与生》中深刻指出，城市活力的秘诀在于密度与多样性。为此，创新中心举办“街区派对”，把散落在不同楼宇、楼层的公司员工吸引出来，创造更多的“连接和碰撞”——毕竟，与你擦肩而过的100个人中，很可能就有你的潜在合作伙伴。

▲ 休闲交流场所 | 杨枫 摄

新冠肺炎疫情前，创业咖啡馆已发展到每月举办约100场活动，年参与人数达20万人次。剑桥创新中心负责人对此深感自豪：肯德尔广场内数百家公司，都能在这家咖啡馆相遇。广场协会主席韦伯坚持认为，“为了让肯德尔广场成为全世界最顶尖的创新中心，所有组织与个人必须把多样化和包容性放在首要位置”。

▲ RIPPLE咖啡店 | 杨枫 摄

韧性导向的城市更新

如今漫步肯德尔广场，跨国企业楼宇林立，生物科技、人工智能和专业服务企业高度集聚，租金已飙升至每平方英尺120美元以上。与此同时，城市、大学、企业和开发商等创新生态系统的各方参与者逐渐达成共识：大中小企业的和谐共生对产业体系和经济韧性至关重要。在城市更新进程中，围绕创新展开的空间营造与场所供给，实现了对行业巨头、配套服务、孵化器、初创企业乃至非营利组织的全覆盖。

▲ 滨河办公园区 | 杨尚坤 摄

城市更新提升经济韧性的核心，在于推动办公、居住、商业、文化等业态的混合布局，避免大规模的纯居住或纯商务空间，其关键举措便是对城市重建区分区条例的实施。该条例规定：总面积超过10万平方英尺的新开发项目，必须留出10%的面积作为创新空间，用于孵化器、联合办公、培训基地及研发区域等。同时，为鼓励存量空间转型，条例还规定：创新空间的50%必须用于共享空间；使用创新空间的协议可按月签订；一家公司占用创新空间不超过2000平方英尺，且不超过单处创新空间总面积的10%；人均办公面积不超过200平方英尺；鼓励开发商将项目整体移交由剑桥创新中心运营，扶持小微企业与共享办公，减少外部依赖，促进了在地产业链的构建，并通过多元化租金来源，抵抗经济周期波动带来的就业流失与空间闲置风险。

▲ 屋顶球场 | 杨枫 摄

对于开发商而言，最具吸引力的激励政策在于：如果以低于市场价提供四分之一的创新空间，该部分面积可不计入容积率核算，相当于允许开发商增加20%的可售或可租建筑面积。这一系列组合政策的实施，使肯德尔广场的创新空间扩大一倍。

▲ 俯视街景 | 杨枫 摄

毫无疑问，城市更新政策和空间规划手段已成为加强科技创新、提升街区经济韧性的有效杠杆，显著增强了创新型街区的自我造血功能。生物制药界著名的“3个10”法则，生动揭示了医药研发的艰辛：投入10亿美元，耗时10年，成功率也仅有10%。而肯德尔广场的城市更新实践，则为破解“3个10”这一研发难题提供了空间维度的解题思路——在城市更新中坚持保留10%的空间支持创新活动，从而营造出充满活力与韧性的创新生态。

由此，成就了肯德尔广场——“地球上最具创新力的1平方英里”。

本文来源：人类居住，原文刊载于《人类居住》杂志2026年 第2期

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