ESG典型案例｜从狮山天街到“双碳驾驶舱” 龙湖商业综合体的绿色运营样本

（龙湖苏州狮山天街项目。受访者/图）

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

今年1月份，龙湖苏州狮山天街拿到了首批《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》铂金级认证。这份认证评的不是某栋新建建筑的绿色设计，而是一座已经运营多年的购物中心在真实运营场景里，它到底省了多少电、减了多少碳。

商业综合体向来是城市里的能耗大户。体量大、业态多、客流密，空调、照明、电梯、排油烟系统长时间运转，能耗总量大，管控难度高。

走进任何一座大型购物中心，你都能感受到这种能耗的“存在感”：中庭的空调要维持舒适的温湿度，地下车库的通风系统保持空气质量良好，几百家店铺的照明从早开到晚，餐饮楼层的排油烟风机长时间往外抽。

这些设备单看一台不算什么，但加起来，一座10万平方米级别的商业综合体，一年电费动辄以百万元计。谁能在不影响消费体验的前提下把这些能耗降下来，谁就能在存量运营时代多一分成本优势。

在“双碳”目标下，存量商业建筑的节能改造，正在从“选修课”变成“必答题”。狮山天街的实践，给这道题提供了一个可量化的答案。

狮山天街是怎么省电的？

先说政策端。绿色建筑标准越来越严，碳排放披露要求越来越高，商业地产企业的合规成本正在上升。对存量商业建筑来说，如果不能及时完成节能改造，不仅面临合规风险，在资产估值和融资条件上也会吃亏。

但更根本的驱动力来自经营本身。商业综合体的运营成本里，能源费用占比较大。绿色转型不只是为了合规，更是降低运营成本、提升资产估值、拿到绿色金融支持、吸引注重可持续的租户和消费者的现实手段。

龙湖集团2020年就在董事会层面成立了ESG委员会，组建了ESG工作小组，确立“善待共生”理念和“2030年单位面积碳排放强度降低15%”的双碳目标，并把“单位面积能耗强度降幅”写进了战略评价（BSC）考核。

在这个框架下，位于苏州高新区狮山路CBD核心区域、汇聚近400个品牌的狮山天街承担起一个特殊使命：存量商业场景节能降耗先行先试，输出可复制的范式。

狮山天街的节能降耗，围绕四个环节展开。

第一个环节是能源供给。项目在屋顶装了分布式光伏发电系统，商场运营期间100%自消纳。这套系统构建起“自发自用”的清洁能源闭环，直接降低了外购电成本，也减少了碳排放。

第二个环节是围护结构。狮山天街在空间改造时同步升级了采光顶，用的是高性能纳米陶瓷镀膜技术。这项技术通过光学镀膜阻隔太阳辐射得热、降低室内热负荷，从源头减轻中央空调的运行压力，让建筑本身“先天节能”，同时又不牺牲自然采光。打个比方，这层镀膜就像给采光顶戴了一副“墨镜”——阳光能透进来，但热量被挡在外面。空调少开一点，电费就少一点。

第三个环节是照明系统。项目对照明做了统一升级，换成低功率、高发光效率的节能灯具。商业空间的光环境品质没有打折，但照明这个能耗大项的用电量被大幅压降了。

第四个环节是数智化管控。龙湖以能源管理系统（EMS）和智慧建筑管理平台（IBMS）为双抓手，集成全场能耗设备数据，形成能源统计看板，实现能耗与减碳数据的实时监测和可视化。在此基础上，项目对制冷机房做了智能化改造，靠AI冷站智控算法根据负荷变化实时优化冷站机组、水泵、冷却塔的运行组合。

这些数字化能力由龙湖旗下高科技企业千丁智能提供底层支撑。其AIoT智慧空间平台已接入设备类型超350种、在线设备超1000万台，沉淀并持续迭代120余个AI算法，让项目具备“自我感知、自主优化”的能力。举个例子，过去冷站怎么运行，靠的是工程人员的经验判断；现在AI算法会根据商场实时人流量、室外温度、各区域负荷情况，自动算出最优的运行组合。

从结果看，屋顶光伏年发电100%自消纳降低外购电源；照明系统采用高光效灯具以及采光顶镀膜，在保证项目品质前提下降低能耗；AI冷站智控和让空调实现“按需供给、精准运行”；加上EMS/IBMS的设备可视化管理，项目能耗管控从“经验驱动”转向了“数据驱动”。

狮山天街能把这些节能举措落下去，靠的是龙湖集团一整套ESG治理体系在项目层面的支撑。

龙湖建立了“董事会ESG委员会—ESG工作小组—航道/地区—项目”的四级治理链条，ESG责任层层压实到一线。狮山天街把节能降耗指标纳入项目日常经营管理，确保每一项节能举措“可量化、可追踪、可考核”。

此外，2023年龙湖集团就打造了“双碳驾驶舱”系统，对能碳信息统一采集统计，把减碳目标按“集团—航道—地区—项目”四个层级逐级拆解并线上化管理，从绿色建造、节能减碳应用、新能源技术等维度构建“目标管理—策略制定—实践反馈—优化迭代”的PDCA闭环。狮山天街依托这个驾驶舱实现能耗数据实时上传、月度对标和异常预警，为技术节能提供了组织和制度保障。换句话说，每一度电用在哪里、省在哪里，驾驶舱里都看得清清楚楚。哪个环节能耗异常，系统会自动预警，项目团队可以第一时间排查处理。

在气候治理上，龙湖集团参考TCFD框架，对主要业务航道在不同气候情景下的物理及转型风险进行量化评估和压力测试。建立“治理层—管理层—执行层”三级管控架构，实行“项目—航道—集团—董事会”层级化汇报机制。

这套治理体系让节能这件事变得可量化、可追踪、可考核。从“经验驱动”到“数据驱动”，管理成本降下来了，运营效率提上去了。狮山天街的实践说明，技术节能需要治理体系来托底——没有目标拆解、数据监测和考核闭环，再好的技术方案也很难持续落地。

从狮山天街到龙湖全局

狮山天街之外，龙湖正在把它的节能经验复制到更多项目和更广领域。2025年ESG报告显示，绿色建筑、清洁能源、气候治理、绿色施工等维度的实践，已经从单个项目的探索上升为集团层面的系统性布局。

2025年，集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑标准，新增绿色建筑认证项目7个，新增认证面积37.7万平方米。截至2025年年末，集团累计满足绿色建筑标准的项目面积超1.3亿平方米，累计满足绿色建筑标准的项目597个，新增项目中满足绿色建筑标准一星及以上的项目占比85.7%。全年采购绿色电力2.14亿千瓦时，共有12个在营商业项目开展绿电采购，其中7个项目实现100%绿电。

气候治理方面，集团确立“到2030年单位面积碳排放强度降低15%”的减碳目标，通过四级目标传导机制实现责任层层压实。2025年温室气体排放总量584489.06吨二氧化碳当量（范围一+范围二），其中范围一排放21257.89吨，范围二排放563231.17吨。

绿色施工方面，集团制定《绿色环保施工方案》《安全文明施工管理协议》，对废弃物处置、扬尘治理等环节实施严格管控。2025年新增申请装配式专利61项，其中发明专利11项、实用新型专利50项，已获授权专利19项。上海青云阙超低能耗项目总光伏面积超2500平方米，装机容量达570kW，项目整体节能措施预计每年可节约用电超500万千瓦时，减少二氧化碳排放超2100吨。武汉新荣天街TOD项目机电系统配置高能效主机与变频控制，实现空间节能超6%，还引入了武汉首家闲鱼循环商店，倡导绿色循环消费。

ESG全景层面，截至2025年年底，龙湖公益基金会累计帮扶超241万人，龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会累计捐赠超20亿元。累计合作供应商达285496家，材料设备类集中采购签约供应商获得ISO9001及ISO14001认证的比例达95%，商业租户绿色条款合同占比超90%。

狮山天街的实践说明，商业综合体可以在不牺牲消费体验的前提下实现深度节能减碳。它的价值不只是自己拿到了铂金级认证，更在于给行业蹚出了一条可复制、可推广的路子——“光伏+围护+照明+AI智控”的技术组合，加上四级治理体系和能碳驾驶舱的管理支撑。

狮山天街案例是龙湖ESG全局的缩影，绿色建筑、清洁能源、气候治理、社会责任、员工发展、可持续供应链——这些看似分散的议题，在龙湖的ESG体系里形成了一个闭环：用治理体系保障目标落地，用数智化工具提升运营效率，用绿色技术降低环境足迹，最终把ESG从合规成本转化为经营效率。商业地产行业正在从增量扩张转向存量运营，这种能力或许比任何单项技术都更有样本价值。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）