成立城市群之后，招商蛇口开启规模城市合并

大家好，我是地产高富帅。

游戏规则更新，行业迎来，存量时代。房地产这个超级核心产业，终于迎来了新的时代，过去那套高周转模式，彻底到头了。

近两年，房企对于组织架构的调整日益频繁，一方面，规模逐年萎缩，势必迎来一些人员调整与优化，另外一个方面，来自业务层面的主动求变，精细化运营，成为核心命题。

新政刚刚发布不到两个月，各大房企又开启了新一轮的组织调整动作，在现房时代，很多早期布局的城市注定要面临退出，房企的城市布局，也由此进入持续精简的通道。

现阶段，房企回归二级管控体系，已从趋势演变为共识。

央企阵营中，中国金茂早在两年前率先开动，通过凭借集团强管控下的产品驱动战略，短短一年时间直接扭亏为盈，成为央企中的逆袭典范。

紧接着，华润置地、招商蛇口、中海发展三大巨头纷纷响应。

随着大区平台的撤裁，城市合并，成为央企巨头必须直面的核心命题。如何实现真正城市深耕？如何做到产品强化落地？正是二级管控时代下，房企最根本的战略锚点。

取消区域，成立城市群：

在这一轮组织重塑下，华润置地与中海发展率先进行了一波城市合并，其大致方向仍然还是"老带新"，大城市吞并小城市，业绩为王。

从当前城市公司分布来看，2000亿级大央企阵营中，华润置地已相对精简，中海发展仍在酝酿调整，保利发展格局初定。

招商蛇口作为四大头部央企之一，一直以来都是秉持低调策略，也是现阶段城市公司数量最多的，在集团大战略驱动下，城市合并动作也迫在眉睫。

在今年年初招商蛇口管理会议上，集团总部已经非常明确了2026年的整体投资策略，定调为”4+6“原则，简单来说就是4大一线城市+6大核心重点投资城市。

如果按照这种战略实施，招商蛇口现有多达24个城市公司平台，很显然已经不符合集团整体布局策略，城市平台持续精简已经刻不容缓。

在早期规模为王时代，在很多三四线城市，大部分房企都会直接设立城市公司平台，编制情况也都是根据当下的城市规模而设立，大区层面也只是监督为主。

但在二级管控时代，任何城市公司编制都必须集团把关，岗位设置都是以精简为核心原则，加速回款，提升一线业务能力成为这一时期城市公司核心命题。

在去年招商蛇口调整组织构架以来，很多原本的区域总都回归业务一线，最值得关注是，招商蛇口又玩了一出新花样。

招商蛇口新设立了五大城市群，并且新任命了一批城市群组长。

五大城市群分别是：东部，西部，南部，中部，北部，看起来类似之前的区域公司，实际上更加微妙。

余下的五个城市群实际上就是未来城市合并的一个过渡体，最核心的看点，正是五位城市群组长的人选——背后的深意，远远超出一纸任命。

首先说到东部城市群，随着上海公司位居集团老大，布局大华东的城市公司有苏南，南京，浙江，徐州，合肥。

东部城市群组长任命也颇有看点，现任招商蛇口集团副总，兼招商积余集团董事长吕斌身上又多了一个职位：招商蛇口浙江公司总经理、华东城市集群组长。

吕斌，80后少帅，本科毕业于南京工程学院电子信息工程专业。早些年一直南京工作为主，先后担任招商蛇口南京公司副总经理和总经理一职。

2019年，招商蛇口华东区域公司架构调整，拆分出江南区域公司，由吕斌担任江南公司总经理，负责江南区域的日常工作。

随后几年，吕斌再次调任上海与武汉，任命为华东区域总经理与华中区域总经理。

时近2022年末，在华中区域总经理任上还不满一年的他，又被任命为招商蛇口副总经理。

时间来到2024.5.7日，招商蛇口发布任命：吕斌接棒出任了招商积余董事长。作为招商蛇口副总经理级，他真正成为一家上市公司的掌舵者。

五大城市群中，中部与西北两大群主最有话题度，分别是招商蛇口武汉总经理冷莹与招商蛇口西安总经理‌李丹谊。

目前‌总部城市格局来看，在华中三省，武汉，郑州，长沙都属于招商蛇口战略要地，未来是否合并，从目前来看，还真不好说。

但是从冷莹的任命或许也会看出一些端倪，招商蛇口正在大武汉下一盘大棋，也关乎到招商蛇口未来整体战略的实施与变革。

大家应该知道，在重资产投资逐步减少的情况下，房企如何经营，如何破局，特别是在很多早期存量较多的城市，打破常规才是城市总的硬核竞争力。

地产下半场，赛道早已回归产品与服务，招商蛇口在武汉这几年在未动用集团大资金的情况下，实现了6大全新项目的逆势扩张状态。

最绝的是，招商蛇口武汉公司已经成为当下社区营造变革的示范级城市，招商蛇口已经从开发商完全进化到城市运营商角色，社区运营绝对是值得深耕的精准入口。

这背后的转变离不开这位女性掌舵人全情投入，招商蛇口武汉公司极具辨识度，各项业务齐头并进，在武汉市场口碑与号召力也持续领先。

招商蛇口武汉总经理冷莹，2008年硕士毕业于华中师范大学，妥妥的“武汉通”。

冷莹在投资拓展与政府关系维护方面具备强突破能力，招商蛇口在短短3年之内在武汉迎来脱胎换骨的变化。

与中部城市群一样，招商蛇口西部城市群组长也是一位高颜值女性高管。

更绝的是，招商蛇口西安总经理李丹谊本身就是销售出身，并且是从置业顾问一直做到了如今城市总级别，更牵头整个西北城市群。

在整个西安地产圈，李丹谊一直都是极少数具备个人IP的高管之一，早在担任招商蛇口西安总助期间，就曾经是《谊刻一席谈》栏目主理人，妥妥的自带流量。

因此，在担任招商蛇口西安城市总几年时间内，招商蛇口在西安整体发声量非常高，属于无论是同行还是客户都持续关注的房企之一。

招商蛇口西安“出圈”，主要体现在其通过‌深度社区运营、业主共创、文化赋能与产品力兑现‌，在西安房地产市场乃至城市生活方式层面形成广泛影响力。

作为公司发言人，李丹谊多次对外演讲，在整个招商蛇口体系内都颇有威望，属于对客户研究颇深，既懂产品又懂经营的全面性高手。

最后，把目光拉回大湾区，目前南部城市群数量最为广泛，覆盖佛山，广州，海南，福建，东莞。

本次南部城市群组长迎来一个新面孔，正是招商蛇口佛山总经理张智武。

张智武，80后，工程专业出身，前部分职业生涯一直在施工单位，加入招商蛇口超过10年以上，妥妥的基层提拔起来的核心干将。

早在2018年就担任招商蛇口广州总助，分管大生产，后续调入广西公司担任副总多年，2023年之后回归大湾区，接替之前领导担任招商蛇口佛山公司总经理。

张智武作为工程专业高管，之所以能够脱颖而出，与其常年关注营销与服务不无关系，与佛山市场其他房企的营销操盘手几乎都有过交流。

在整个佛山市场，招商蛇口也正在打开局面，存量盘活方面做到极致，张智武也是少有的工程范，但是对产品细节与政府关系极其敏感的高管类型。

城市合并进行时：

从今年招商蛇口前10个月拿地城市来看，城市集中化趋势明显，很多三四线城市，在存量去化与交付完结之后，退出已是必然。

在尝试城市群组织体系不到半年后，新一轮的城市公司合并动作终于开启，这一次动静比较大，涉及到全国多个区域。

华东区域——城市公司最多。合肥与徐州迎来合并。招商蛇口在合肥热度一直不低，本次合并徐州，属于市场导向行为。

徐州是2018年之后华东最热门的三四线城市之一，也曾迎来一波市场红利；不过随着市场下行，城市业务逐步萎缩，被合并是基本认知。

华南区域——市场上流传已久的广佛合并终于落地，后期平台公司仍然放在广州。不过值得关注的是，招商蛇口佛山的业务一直要好于广州。

本次合并之后，原招商蛇口佛山总经理张智武成为新广州公司总经理，其南部城市群组长身份保持不变。

同样在华南，东莞公司与深圳公司也迎来合并。比较特殊的是，东莞公司才刚拿地不久，可以理解为招商蛇口不会完全退出东莞市场，但整合平台是必须的。

深圳公司一直处于体系内第一梯队，无论产品创新还是口碑都持续在线，合并之后，也能有效拉动招商蛇口在东莞市场的影响力。

中西部区域——云南公司成为成都公司旗下事业部。云南公司业务一直起色不大，加上昆明市场鲜有房企持续拿地，减少平台组织是大势所趋。

华北区域——北京公司合并天津公司。招商蛇口在京城近三年业绩突飞猛进，也让其他央企感受到了压力，把资源与精力放在北京市场，确实是明智之举。

本次针对全国城市公司的布局，招商蛇口很显然只是小试牛刀。与早期中海地产、华润置地的节奏保持一致，未来不排除还会持续优化组织。

坚定主业，服务转型：

近两年，招商蛇口的变化有目共睹。

如果说轻资产业务是招商蛇口转型的“突破口”，那么“开发+运营+服务”三位一体的生态，则是其长期高质量发展的压舱石。

招商蛇口这几年总能给到一些意外惊喜，从产品驱动转型的“产品经理制”体系开始，这家房企正在建立一套真正符合自身发展战略的可持续基因。

在这场深刻的组织重塑中，招商蛇口没有秘密。

它只是在用最笨却最正确的方法，回答一个行业的终极命题：当规模的神话落幕，只有那些在每一个“城市单元”里把产品和服务做到极致的人，才有资格与未来对赌。

行业的荣光，将不再属于跑得最快的人，而属于扎得最深的人。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。