存量时代，老旧房屋自主更新类代建的机遇与挑战

▌本期要点

政策分析：东莞市住房和城乡建设局等七部门联合关于印发《东莞市政府投资建设项目市场化代建制管理办法》的通知；济南市发展和改革委员会关于印发《济南市政府投资项目代建制管理实施细则》的通知

新签代建项目：9月，绿城管理、新城建管、旭辉建管等多企业新签约多个代建项目。

代建企业大事件：绿地集团京津冀首个全周期代建项目绿地·津澜通过联合验收竣备；绿地智造代建的富士康公寓改造项目交付；远洋建管代建的武汉高端智能装备制造产业基地9月2日开园；中原建业拟1亿港元收购连横科技25%股份，启动“代建+AI科技”业务模式。

公开市场房地产代建招投标监测：9月，招标方面，学校物业占比43%，占比最高；从中标省份来看，浙江省和湖南省占比分别为19%和17%。中标方面，住宅物业占比为61%，房地产代建企业中标达占比59%。

存量代建：老旧房屋自主更新的机遇与挑战。

政策分析

▌东莞市住房和城乡建设局等七部门联合关于印发《东莞市政府投资建设项目市场化代建制管理办法》的通知

9月16日，由东莞市住建局等七部门联合印发《东莞市政府投资建设项目市场化代建制管理办法》，自2026年10月1日起施行，有效期3年；明确市场化代建定义、代建单位确定方式，代建模式分全过程代建与施工阶段代建，原则上采用全过程代建。同日印发废止原《东莞市政府投资建设项目代建制管理办法》（东府办〔2022〕39号）。

▌济南市发展和改革委员会关于印发《济南市政府投资项目代建制管理实施细则》的通知

9月16日，济南市发展和改革委员会关于印发《济南市政府投资项目代建制管理实施细则》的通知，该通知分为九章，细化代建制组织实施、权责划分、过程控制等要求。

典型代建企业动态分析

▌1.典型代建企业新签代建项目

表：2026年9月典型代建企业新签项目一览

数据来源：企业公布，CREIS中指数据，中指院综合整理

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▌2.典型代建企业重大事件梳理

绿地集团：京津冀首个全周期代建项目绿地·津澜通过联合验收竣备

绿地在京津冀区域首个全周期代建项目绿地·津澜正式通过竣工验收备案。此次竣备是天津市联合验收新模式在津南区的首次落地。项目总建筑面积8万平方米，规划14栋楼座，14栋楼座已全部达到准现房状态，将确保年底实现全面交付。

绿地智造：代建的富士康公寓改造项目交付，覆盖11048个床位

绿地智造代建的郑州航空港锦绣绿苑富士康公寓改造项目迎来集中入住，富士康员工陆续搬入。该项目改造规模室内约13万平方米，室外约5.75万平方米，覆盖31栋楼、11048个床位，涵盖室内翻新、水电改造、防水修缮、室外管网及道路绿化修复等多项内容。

远洋建管：代建的武汉高端智能装备制造产业基地9月2日开园

远洋建管代建的武汉京山轻机高端智能装备制造产业基地于9月2日开园。该项目位于武汉东湖综保区，总建筑面积约6万平方米，涵盖总部办公大楼与研发生产厂房，聚焦光伏组件制造、数码印刷、数字喷墨控制系统、电池自动化等高端智能装备领域。

中原建业：拟1亿港元收购连横科技25%股份，启动“代建+AI科技”业务模式

9月23日，中原建业其间接全资附属公司与卖方中财和锐、CBN及目标公司连横科技订立股份购买协议。买方有条件同意收购相当于连横科技已发行股本合共25%的销售股份，代价为1亿港元。连横科技主要从事软件及信息技术服务、技术推广服务、文化艺术活动以及运营及维护服务。中原建业借此启动“代建+AI科技”业务模式。

公开市场招投标分析

9月，通过对公开市场房地产代建招投标信息进行监测，数据显示：

招标方面，学校物业占比43%，占比最高；住宅物业占比34%。从中标省份来看，浙江省和湖南省占比分别为19%和17%，呈断崖式领先。

图：2026年9月公开市场房地产代建招标各物业类型数量占比情况

数据来源： CREIS中指数据-代建云

图：2026年9月公开市场房地产代建招标按区域数量占比情况

数据来源：CREIS中指数据-代建云

中标方面，住宅物业占比为61%，占比最多。从中标企业来看，房地产代建企业中标达占比59%。

图：2026年9月公开市场房地产代建中标按物业类型占比情况

数据来源：CREIS中指数据-代建云

存量代建：老旧房屋自主更新的机遇与挑战

老旧房屋自主更新包括原拆原建、危旧房自主更新、居民合作重建等，正在从“个案试点”走向“政策鼓励”，机遇与挑战并存。

机遇方面来看，其一，存量规模稳定，政策鼓励。当前，城市更新已从“大拆大建”向“提质增效”转变。今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“高质量推进城市更新”。”支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》。北京、长沙、福州、武汉、哈尔滨、合肥、包头等地均在推行自主更新、原拆原建，单幢、多幢合并、小区整体重建等均有代建需求。其二，代建委托方主体发生改变，代建方有更多介入空间。老旧房屋自主更新模式下，代建委托方通常为业委会、自主改造委员会、居民联合社、街道托管主体等，代建企业可输出前期策划与政策适配、资金平衡方案、报批报建、施工图与模块化建造、验收、办证、物业交接等，甚至可以延伸至后期的运营。

挑战方面来看，其一，委托主体弱、决策慢、合同边界模糊。居民联合社不是公司，决议随时变；户型、面积、楼层、车位、底商归属均会成为争议焦点。代建合同里“谁拍板、谁补差、谁承担延期、谁付变更款”很难写死。代建企业沟通与统筹成本提升。其二，盈利性差，自主更新强调“居民受益、企业微利”。该模式下，代建管理费极低，但占用企业团队人员较多。

从实践来看，老旧房屋自主更新有以下四种切入模式。模式一，微利代建，以地方国企、城投为主，居民自筹+政府补助，代建方包干建设，利润薄，包头、哈尔滨、合肥等均有类似路径。模式二，咨询+代建，代建方先做自主更新顾问（产权梳理、资金测算、表决方案、报批路径等），再进行代建。该模式将漫长的更新周期分割为不同阶段，通过订立独立合同，及时决策是否介入下一合同阶段。模式三，代建+运营，通过新增底商、车位、养老托幼、社区配套换长期运营权，弥补代建费不足。此模式较为考验代建企业的运营能力。模式四，代建+回购，代建企业引入资本方收购不愿参与业主的房子，整合后统一原拆原建，新房部分销售回款，该模式利润高但需要资方兜底，且需要政策支持。

表：部分老旧房主自主更新案例

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