北京买房：理清思路，购房建议2036

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

再次打扰，1600万上车东城天坛府您觉得怎么样？三代宅，户型不好，丰台太平桥四代抬板住宅，高得房率，户型好。价钱差不多，选哪个更保值一些呢？

A：

1、天坛府，挺好的啊。挺完美的证明了一句话，房产的价值由什么决定？地段、地段、还是地段儿。除了地段之外就看自己重视哪方面了，房子是用来住的，自己喜欢就好。

无所谓几代住宅的，都是噱头而已，也没人说的清前三代都是什么玩意儿，至少到目前为止没有定论。

2、户型好不好的自有公论，毕竟决定商品价格vs价值的是“共识”。用搞对象打个比方吧，相亲对象的外貌很不错，优势是城里人，第三代了，但内在格局不太好。请问，这对象适合结婚吗？未来的生活+人生发展会怎样？

回到房子，可以参考同地段儿内，房龄老一些的商品房，都是当年的所谓三代住宅，也都曾经很受追捧的。那就看看其中户型不太好的，如今保值都如何了？是否仍然受追捧？

3、新房我不熟，不知道价格，不过多说一句，别太纠结什么几代目，没什么意思的。按说抬板住宅应该算第五代了，还归为四代就枉费我们开发商的苦心了。

5、总之房产的价值由地段儿决定，至少是决定大部分，所以哪怕是核心区的老破小或老破大都比郊区的新房贵。但在同等地段儿之间或地段儿内部，都是更宜居的房子才持久受追捧，只有好东西才什么时候都稀缺，否则就是炒个短线吧。

另外得房率高不高的只不过是“真实价格”的一种计算参数，所以还是聊真实价格吧，这才是价值的体现。价格不高的话就怎么都合适，哪怕户型不好的。

价格高了就不好聊保值了，因为其未来价值已经被土地方+开发商所透支。这可以参考北京的历代豪宅，以朝阳区的为主吧，因为大多没有学区溢价干扰，其中低价入手的才挺合适。

仅供参考。

借网友话题聊两句，所谓的“四代住宅”是新疆天地集团的郑老板发明的，听人家公司名字就非常霸道吧？反正郑老板2015年就注册了专利，按说其他开发商是不能随便借鉴的。

但第四代的说法挺火，前三代却没人说的清。有的排序是茅草窝棚为第一代，第二代是砖瓦房，第三代是普通楼房，第四代就是花式楼房了。但也有人说应该再加个“零代目”，那就是山洞巢穴地窝子，从零到一之后才是234的传承。

再有说法是第一代住宅为平房，第二代砖混老破小，第三代电梯大塔楼，然后是第四代。其他的说法还有好几种，至今没有定论，各家开发商都为了“标准制定权”而在争风吃醋呢。

所谓第五代住宅就是在这种后宫斗争中出现的，也就是抬板住宅了。但这也没有定论，毕竟抬板的设计是二战之后就被发明了，开发的最多的新加坡都大规模玩儿了60多年了，各种经验已经很成熟了。但咱们现在却算是最新的五代目，有点儿拿着爷爷装孙子了。

不过无所谓吧，所有的爷爷都是从孙子堆儿里熬出来的。老章我现在正在拼凑第六代住宅的概念，反正都是忽悠，老铁666，别看广告看疗效儿……

二

Q:

我们又看了一套东城的平房，报价180万。我们问了中介这套房能租多少钱，他说2500没问题，如果装修一下最高能租到3500到4000。您觉得这套房怎么样？

A：

1、我觉得还行吧，总价不到200万，怎么的都算不上太贵。

2、不过说实话，中介说的租金未必有多真实。他说2500没问题，大概率是以现有条件最多租到2500。说是装修一下能租到3500-4000，那得看装修成本多少钱了，三两万是肯定不够的，弄不好得四五万往上，那对标才增加1000多租金就未必划算了。

而且就算是花了好几万装修，也未必真的能提高1000多租金。毕竟租这种小平房的大多数都是为了省钱，人家要愿意出4000，直接租楼房单间好不好啊？所以您还是最高按2500算吧，预期别太高。

3、那如果是180万总价，对标租金2500就是租售比700多点儿。这数字如果是楼房的，那意味着学区溢价率在30%以上。但这毕竟是平房，我不知道基础数值应该是多少，所以只能说不低于30%，也有可能是40%。

4、总之我认为180万的总价不算太高，出手时有可能不难卖。

仅供参考。

三

Q:

我听说天龙华鹤这一栋楼里就有80多部电梯，是真的吗？我算了一下这里1158户，32层就是每层36户，怎么可能有80多部电梯啊？这数字对吗？能买吗

A：

1、80多部电梯，我觉得不太可能。一部电梯纯粹的占地面积就是4平米，80部300多平米了，加上等候区1000多平，这里一层楼才剩多少面积啊，不太可能。

2、另外这里不是一栋楼，而是两栋三部分，其中一栋都是公寓，另一栋是一半写字楼一半公寓。但从外观看是一栋圈儿楼，所以算一栋也行。

3、买不买的看自己需求吧，典型的公寓，其中一部分还是50年产权的。甭管哪种的优势都是居住的性价比高，出租的收益率也高，劣势是价格走势弱，刚需上车后将来换房时有可能吃亏。以后最好成绩是不落后大盘吧，但可能性不太大。

其他没什么了，电梯的事儿问当地中介吧，我觉得没什么可能，大概率是网红们拍段子时故意夸大了。另外这里的居住体验估计一般，甭管多少部电梯，容积率都是明摆着的，密度太大了，居住体验未必好，最好是租住一段时间试试，能接受再买房。

仅供参考。

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