828后首府新区首宗地亮相！殡仪馆搬走，这回真“黑”不动了

828新政后，首府新区第一宗地亮相了。

10月19日，北陵农场二期西地块交易在即。起始价5060元/建筑平方米，土地面积不到3万方。

体量不大，但信号极强：新政没有打乱首府新区的土地节奏。这个板块，土地稳，新房去化更稳。

一句话结论：首府新区，已经“黑”不动了。

5000到5060
起始价“微涨”背后，藏着大文章

回顾首府新区土地价格走势，它的企稳脉络非常清晰。

2024年4月，万科摘得北陵农场一期及鸭绿江北街西两宗地块，成交单价均为5000元/建筑平方米。2026年1月，北陵农场三期地块顺利成交，成交价5010元/建筑平方米，较2024年微涨2%。如今，二期西地块起始价直接定在5060元/建筑平方米。

两年，从5000到5060。数字涨幅不大，但节奏非常“稳”。

更稳的是新房去化速度和套均价格。

2024年，万科胤樾不到半年备案414套，套均总价185万/套。2025年，金地金城阙云台二期同样半年左右备案341套，套均总价冲上210万/套。同年，进入顺销期的万科胤樾，由于存货不多，只备案了249套，但套均总价站上214万/套的价格段。

一年多的时间，同一个板块，套均门槛从185万到210万以上。量稳价升，在首府新区得到了最真实的印证。

这组数据也让“以价换量”的说法，自动闭嘴。

数据不会骗人，它客观地表达着，首府新区，是在进行产品结构升级。

在这里，刚需退场，改善接棒。需求不靠低价刺激，全靠购买力真金白银砸出来。

房子卖得稳，土地出让自然有节奏。这不是市场给的运气。这是板块自己挣的底气。

但偏偏有人不服。过去几年，首府新区没少“挨骂”——配套画饼、殡仪馆魔法攻击、主城边缘论，一套一套往身上招呼。

现在呢？三个确定性极高的配套兑现节点，正在把这些“唱衰论”一一清算。

停止“魔法攻击”

首府新区价值清算开始

首府新区这一轮价值重估，底气来自三个确定性极高的配套兑现节点和殡仪馆的正式搬迁。

第一，交通。 地铁6号线加速推进，29座车站纵贯皇姑、大东、沈河、和平、苏家屯五大城区。北端起点通车后，直接融入“主城通勤圈”。二环、三环和南北快速干道的地面通勤逻辑，将被地铁彻底改写。

第二，商业。 山姆会员店二店，东北首家绿建三星标准仓储式会员制商业体，2026年4月30日开工，预计2027年12月底前竣工交付。加上万科首府未来城成熟的底商，板块已经从“居住区”向“生活区”快速跃迁。

第三，教育医疗。 辽宁中医药大学附属医院首府院区，国家中医药传承创新中心，建设加速推进中。120中学分校在建，宁山路小学未来校区、43中学未来校区已经开学。教育、医疗链条正在闭环。

过去，就算这些配套被一一摆出来，还会有“黑粉”用魔法攻击：殡仪馆怎么说？

怎么说？殡仪馆正式、彻底搬迁。

殡仪馆长期存在，是板块最大的心理障碍。从2017年停业务到今年全面拆除，这个障碍被彻底清除已经进入倒计时。而据多方消息，原址规划建设市民公园，若传闻属实，这个“域内最大负资产”将正式“变废为宝”。

文官屯殡仪馆，曾是区域价值的封印。如今这最后一颗钉子被彻底“起”走，二环主城最后的封印，彻底解开。

接下来，你还打算从什么角度“黑”？

“黑”不动了，不是情绪，是事实

首府新区，一直是沈阳“抗跌性最强的板块之一”。如今配套加码，不利因素清除，它没有“被黑”的理由了。

这也是为什么，在大环境企稳的当下，板块可以实现逆跌。10月19日要交易的北陵农场二期西地块，就是这轮价值回正的“信号灯”。

不到3万方体量，在首府新区土地序列里属于“小快灵”。1.7容积率，60米限高，给足开发商做高端低密产品的空间。如果顺利成交，未来大概率是洋房加小高层的组合。

对比周边在售项目，这块地有更低的建筑密度、更宽的楼间距、更高的居住舒适度。在首府新区核心区宅地供应收窄的背景下，这是板块舒适度上限再次被抬升的一次尝试。

目前板块产品竞争，核心战场在得房率和产品力。金地江山风华·云阙、金地金城·观云台等项目，主打四代宅，得房率普遍做到100%以上。比如金地金城·观云台，103平三室两厅两卫的“极限产品”，就是这轮产品力内卷里最有代表性的一个。

新地块的容积率和限高，给了开发商做“高得房率”产品的天然优势。叠加“好房子”标准出台，产品力的标尺也被抬高了。如果被有产品力追求的开发商摘得，南向大面宽、转角飘窗、大阳台这些提升实得面积的设计，大概率会出现。到那时，它很可能成为首府新区下一个宜居标杆。

当然，真正的变量，从来不是这块地本身。

是殡仪馆拆除、继续向北开发后，释放的连片土地怎么规划。是6号线通车后，板块通勤半径怎么重构。是核心区宅地开始“省着卖”之后，市场预期怎么走。

北陵农场二期西地块，只是这盘棋里最新落下的一颗子。但棋局接下来怎么走，还要看殡仪馆拆除释放的连片土地怎么规划，看陵东街道上岗子村、东窑村的征地推进到什么程度。

可以说，首府新区的土地故事，远没讲完。而当这片土地走出自己的开发节奏，当配套开始集中兑现，当改善购买力用真金白银投票——

首府新区，谁也“黑”不动了。