30年房贷还清也白搭？现在大量15年房龄高层，已经开始加速贬值

为什么辛辛苦苦还完三十年房贷，到手的高层老房依然可能变成烫手山芋？十五年房龄是不是住宅价值的分水岭？

要看懂这场悄然到来的贬值潮，先得从宏观的土地财政和房地产大盘讲起，下面这组数据和各省土地市场的分化，就是最真实的注脚。财政部近期公布了今年前两个月的财政数据。

全国一般公共预算收入4.6万亿元，同比增长10.5%；全国政府性基金预算收入9159亿元，同比下降27.2%。两本大账呈现截然不同的走势。

一般公共预算中，自然资源税、个人所得税、增值税贡献较大，其中个税增速高达46%。原因是2月恰逢春节，年终奖集中发放，相应的个税集中在2月入库。

原油、有色等大宗商品价格上涨，也让自然资源税收水涨船高。但企业所得税这一项增速只有5.4%，说明小微企业的处境并没有因为节日而改善。

值得注意的是，契税同比下降25.8%，与购房人数减少直接相关。政府性基金收入这本账绝大部分由卖地收入构成。

1至2月，全国政府性基金预算收入9200亿元，地方政府性基金收入8600亿元，土地出让收入7900亿元，降幅均接近30%。有机构研究指出，这个数据比疫情停摆的2020年前两个月进度还要慢，并用"深度负增长，尚未见底"来形容。

另一边，财政预算支出却在增加。1至2月，全国和地方政府性基金预算支出合计3万亿，增幅接近30%。土地收入降了近30%，支出却增长了近30%。在稳增长基调下，只能开源，不能截流。

应对办法主要有三条：一是新增专项债额度达到3.6万亿，加上去年剩余1.2万亿未使用的额度，可用于发债稳住基建；二是去年财政两本账结余资金超过1万亿，可以顶上一部分；三是今年特定国有金融机构和专营机构上交利润1.65万亿元，此前央行上交财政超万亿利润即是此事。

从今年土拍情况看，北京、福州、青岛、合肥已经进行过集中土拍，绝大部分仍由国资和城投托底，民企开发商仍然不愿参与，土地流拍率居高不下，溢价率几乎降到零。冰冻三尺非一日之寒，卖地收入的下降，去年就已经埋下伏笔。

从天风证券孙彬彬团队的报告看，去年全国各地区卖地收入普遍不佳。有13个省份卖地收入降幅超过20%，包括云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、辽宁和河南。

最惨的是云南，所有地级市全是负增长，全年只完成预算的19%，省会昆明下滑78%，土地出让金降幅超过七成。此前几年云南依靠文旅、养老、旅游地产炒作较凶，高度依赖人口流动，库存升高后本地购买力不足，叠加旅游接近停摆，卖地遇冷在情理之中。

黑龙江同样难看，哈尔滨卖地收入腰斩，鸡西、双鸭山、鹤岗、伊春几乎没有土地出让，鹤岗因财政重整引发关注。内蒙古情况稍好，包头、赤峰、鄂尔多斯还能卖地，但呼和浩特降幅超过50%。

广西有7个地市下滑超40%，预算完成比例仅44%。山西太原卖地收入直接下降66.2%。甘肃的兰州、天水均在下降。

江西省会南昌下滑68%，而萍乡、九江、新余反而是正增长。仅看省会即可感受到跌幅之深——太原、昆明、南昌跌幅均超60%，华北、西南、中部的省会尚且如此，依赖土地出让的三四五线城市境遇可想而知。

另有10个省份——福建、青海、广东、四川、湖北、山东、重庆、湖南、安徽、陕西，去年土地出让金同比降幅在20%以内，表现稍好，但主力城市下滑同样不容小觑。福建的厦门、泉州保持约20%的增长，但福州下滑43%。

广东的情况可分三类：一是广深双雄稳定，深圳甚至小幅增长，广州因上半年首轮集中供地房企抢地氛围火热奠定了全年高景气，深圳则受限于建成区小，刻意放大宅地供给——去年深圳卖地收入仅4000多亿元，不到杭州的三分之一。

二是汕尾、阳江、云浮等地增幅较好，但基数极低，意义有限；三是撇开头尾，东莞、佛山、珠海、惠州、中山等腰部城市卖地收入全部下降，说明在开发商极度缺钱的寒冬里，有限资源只会流向超级大都市，所谓同城化、一体化、都市圈的叙事首先会在这些城市褪色。

四川和湖北也很典型：成都、武汉去年土地成交尚可，成都增幅甚至达20%，但省内其他城市则不行——绵阳、南充降幅超过50%，湖北除武汉、黄石外其他城市均在下降，十堰降幅高达76%。

梳理之后可以发现，除了京沪、广深、成都、武汉、杭州、南京等少数城市外，绝大部分省份、绝大部分城市的土地市场都面临着地卖不出去的尴尬。

土地收入作为财政的大头降幅这么深、又不见反弹迹象，意味着2022年接下来的时间，各省份的土地财政模式将迎来近年来罕有的极限压力测试。土地出让收入事关地方政府性基金这本关键账簿，也是基建、城投债和基层部门支出的重要还款和收入来源。

华创宏观章俊团队的报告测算了不同情形下今年各省土地出让净收入对专项债利息的覆盖倍数。天津、云南、新疆、黑龙江、甘肃、海南、内蒙古、青海、宁夏这9个省倍数较低，一旦土地出让金持续下滑，专项债付息压力非常大。

但不要以为只有中西部省份才会受影响。一个重要事实是，越是土地财政依赖度高的地区，GDP占全国比重越高。

土地财政依赖度前五的省份是浙江、江苏、福建、山东、广东，这5个省合计占全国GDP比重较高。在稳增长为基调的2022年，一旦卖地收入下滑冲击到经济强省，而江浙、珠三角对经济增速下滑的容忍度又很低，政策松动的空间就会打开。

最近两个月还只是降首付、降利率，以及郑州为代表的二线省会放松，一旦东部沿海城市大批出手，就可被视为楼市进一步宽松的信号。当然，这只是极限情形的推演。

开发商何时恢复拿地取决于何时恢复融资。如果观察几个月后，首付、利率等需求端措施仍解决不了问题、民企开发商仍不恢复拿地，那就要从供给端想办法，目前显然还没走到这一步。

但换个角度看，如果连沪苏宁杭、广深莞佛这些城市都开始为卖不出去地发愁，中西部、东北、西北、西南的所谓国家中心城市、区域性中心城市，日子只会更难。

东部大城市只需放开限购、摇号、打新等限制，就能做到中西部城市使尽浑身解数也做不到的事；他们甚至什么都不用做，就能源源不断吸引购房人群。

大规模的人口流动打破了中西部和东部天平两端固有的平衡，当资本与算法的聚光灯打在大都市身上，高校、人口、资金、医疗、教育、体面工作、发达的轨道交通和庞大的基建计划就会向这些地方进一步聚集，以至于我们在GDP、房价和土地出让收入上看到了越来越明显的层差。

日益加剧的分化正裹挟着整个房地产市场，异化成一座顶部越来越尖利的金字塔。但也不必为这种现象感到不安。

土地和财政数据只是表象，本质上这是经济规律的自我调节。过去几年房价普涨，很多人已经快忘了地级市和县城曾经的生活有多惬意：和父母朋友待在一起，十几万首付买套房，晚上吃个夜市，河边走一走，十点睡觉早起锻炼，不用担心房贷车贷。

城镇化让失衡的性别比重归平衡，也让家乡被高估的土地市场和房价恢复理性，让怀抱大城市梦的年轻人开阔眼界，让漂泊在外扛不住的游子有家可回。有人进京赶考，有人辞官归故里，这又何尝不是一件美事。

宏观的土地分化终将落到每一套具体房子上，而眼下最先承压的，正是2008到2010年集中交付、如今房龄刚满十五年的那批高层塔楼，它们贬值速度远超业主预期。

数据显示上海二十年以上老房占存量住宅六成以上，福州中心城区服役超十五年的住宅电梯占比已超三成，老楼问题早已从未来隐患变成当下现实，很多塔楼刚过十五年门槛就集中出问题。

2026年初多家国有银行把二手房房龄与贷款年限合计上限压到四十年以内，一套十六年房龄的高层最多只能贷二十四年，首付被动抬高、月供压力上升，老房流动性被信贷规则直接锁死。

同地段次新房挂牌价比老高层高出两成左右，老房主动降价也难觅买家，购房者会优先打听房龄、物业和电梯，看到十五年以上的高层下意识就犹豫，系统性折价已成行业共识。

全国房龄超十五年的住宅电梯已突破九十万台，设计寿命多为十五到二十年，原厂配件停产后主板损坏只能整台更换，而多数小区专项维修基金早被外墙翻新、水泵更换耗得所剩无几。

动用维修基金需满足双三分之二规则，低层住户、投资客和自住业主诉求各异，签字跑半年也常没结果；电梯带病运行、租金走低、物业费收缴率跌破六成，服务越差越没人交费，恶性循环就此形成。

2025年国务院办公厅城市更新方案重点保障的是2000年之前建成的老旧小区，主打管网翻新和适老化改造，这批十五年房龄的商品高层恰好卡在政策空档，被排除在大规模财政兜底之外，只能靠业主自救。

欧洲早在上世纪就走过一遍弯路，英国新建住宅高层占比一度达八成，仅过二十年问题就集中爆发，拆楼运动席卷全欧，2017年伦敦格伦费尔大楼火灾造成七十二人遇难，更印证了高层在消防救援上的先天缺陷。

欧美几十年的教训表明，高层住宅维护成本前轻后重，七成大额支出集中在建筑寿命的后二十年，若没有稳定管理和充足资金，房龄一过门槛就会快速贬值，所谓三十年房贷还清即是家底的旧认知已被现实瓦解。

对已持有这类老高层的业主，若有置换计划宜早不宜迟，等房龄踏进银行不予贷款的区间，再降价也难出手；还没买房的人选房时别只盯首付和总价，多问问物业费收缴率、维修基金余额、上一次电梯大修的时间，这些细节比户型装修更能决定房子几十年的保值能力。