9月居民贷款诡异的归零，房价的玩笑这次开大了

本周，最新的金融数据已发布，但当我打开万得终端查看，发现了一个诡异的现象，9月的居民新增贷款为0。

我一度以为数据没发布，于是找到央行的原始发布文件，后来发现数据确实是发布了，而且发布的数据，就是0。

如果是这样，那么，今年9月将是近20年来，除年末情况外，季末首次出现跌为0或转负的情况。

季末跌为0，这句话怎么理解？

这个就是数据的敏感性。对于我们这些长期跟踪居民新增贷款的投资人而言，我们都知道居民贷款有明显的周期性。

也就是季末一般是数字最高的（比如9月是三季度末），季初是数字最低的（比如7月是三季度初）。

所以，居民新增贷款开始转负，一般是季初首先转负，但季末还能维持正数。而季末的归零或转负，就意味着季度内的三个月，全部已经转负。

比如7,8,9三个月，分别为-4603，-2029 ，0

而上个季度，还未实现季末归零或转负，4,5,6三个月，分别为-7869，-1412，2646（季末为正）。

那么，这到底意味着什么？

老读者可能都很清楚了，因为我们过去时常拿出过这张图：

上图是居民新增贷款和房价走势的关系图。比如2016年居民新增贷款大涨，推动房价翻倍，而2022年居民新增贷款大跌，房价失去债务支撑也就随之开始下跌。

展开解释下：

新手玩家常常会认为是成交量决定了房价涨跌，认为量在价先，高成交量持续较长一段时间后，必然带来价格的上涨。

但这个逻辑是完全错误的。

只有那些长期拼杀在楼市第一线的资深玩家才知道，是成交量和贷款结构，共同决定了房价的涨跌。

怎么理解？

当1个买家，有存款100万；

他可以选择买100万以内的房，也可以选择买300万的房；

而后者，就需要他贷款200万。而我们知道在货币体系里，贷款就是货币的凭空创造。

这200万，就是原先并不包含在居民的购买力里面，但因为居民新增了贷款，所以凭空产生了这部分购买力，这当然就推动了房价上涨（如上图）。

不是货币贬值推动了房价上涨，而是居民新增贷款推动了房价上涨。

我们正是根据上图所显示的贷款趋势，在2023年发过十几篇文章，多次劝告大家楼市逃顶，我们也在2023年开始减持京沪房产，并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑 （参见2023年初的发文： ）。

继续我们前述的例子，当买家首付100万，贷款200万，买入了300万的房子，这时贷款已经增加了200万，而在这之后，卖家的动作就很重要。

如果卖家拿着卖房的首付款继续贷款买房，那么居民新增贷款就会继续增加。进入楼市的净买入力量（新增贷款）就会更多。这体现在数据上，就是新增贷款持续增长。

但如果卖家在收到卖房款项后，假设归还了自己220万的贷款，没有继续买房置换。这样，就会造成新增贷款的净减少，也就是负数（-20万）。 体现在数据上，就是居民新增贷款转负（比如今年）。

原有卖家的220万贷款变为了买家的200万贷款，而原有的买家的100万现金（首付部分），交易完成后，变为了卖家的80万（20万还了贷款，而在货币体系中，还贷就是 等额的 债务和现金共同消失）。

我们又把其称为，卖家对买家的债务转嫁，或者称为卖家的去杠杆（居民去杠杆）。

并且，我们可以看到，当房产交易伴随着居民新增贷款增加，必然导致市面已有的现金变多（房产是印钞机），而房产交易伴随着居民新增贷款减少，就会导致市面已有现金变少（房产是碎钞机）。

而碎钞模式，就是买家通过贷款放大的现金，交到卖家手中，卖家转手去还了贷款，而这，必然导致置换链条的断裂。

所以我们看到如今的京沪房地产市场，低总价房源成交量较高，并已经实现了企稳甚至反弹，但高总价的房子，还在持续下跌。正是这一数据的反馈。

这个，正是高成交量（低总价企稳）和贷款结构负增长（高总价下跌）共同导致的结果。

所以，正如我们前文所说，成交量并不决定房价走势，成交量和贷款结构，才共同决定房价走势。

那么，如果我们单独看9月的数据，就会发现，至少到9月，还未能出现居民贷款数据企稳反弹的拐点。如下：

可以看到，今年9月，是作为季末数据，首次归零，而1-9月的累计数据，今年是首次转负。

这意味着，尽管今年成交量本身有回暖（利好低总价），但贷款结构依然未能见到拐点，需要贷款的较高总价品质房，其价格下行的拐点，依然未能见到。楼市总体还未能确认触底，我们还需继续跟踪其数据，用以判断楼市走向。

最后， 在9月新增贷款首次归零的当下，9月底操盘手终于决定贴息，而贴息的本质，是用于提振贷款，而这将作用于10月的楼市。

贴息是否能改变贷款结构，是否能逆转9月的负增长，我们需要在11月中旬 央行数据发布时，根据新的10月的贷款数据，重新来做出分析和判断。

敬请期待！

后记：

从9月数据看，居民贷款首次归零，贷款下行的趋势未能扭转，因此楼市尚未能确认触底。但9月底的贴息，可能会造成10月贷款数据的变化，我们将跟踪10月的数据，来判断政策效果和触底前景。

对于楼市， 本文是针对全国居民贷款数据做出的分析，适用于全国楼市。对于知识星球的同学，明晚我在星球发布楼市周报时，还会一并发布北上深等各个主要城市的居民贷款数据，请大家注意查看，并 对照下自己城市的居民债务数据和缩表进程，来把控自己城市的房价走势。

本着对大家负责的态度，我们并不预测房价何时触底，而是紧密跟踪各项数据，当所有数据指向触底反转时，相信我们也能和三年前的楼市逃顶一样，帮大家找到那个楼市的价格底部区域。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

我们另开设有知识星球，如果你也有兴趣，可以先点击以下知识星球的介绍链接看一下：

（情感爆款文，强烈建议阅读）

（情感付费文，前半段免费）

（知乎6300赞）

（知乎4600赞）

（知乎3200赞）

这个是加入星球的二维码：

欢迎加入我的知识星球，跟我以及1万多个朋友一起，共同探寻投资和财务自由之路！