湖南
今天上午十点，洋湖 047 号地挂牌截止。几分钟就出结果。
湖南楚承置业拿下，总价 10.36 亿，楼面价 12000 元/㎡，溢价率 0.00%。
低价成交，一分钱没加。
楼面价比旁边的保利天瑞低1635元/㎡，但比金茂S10地块高近1000元/㎡，或将成为今年长沙楼市的新地王。
地王的天花板越来越低了。
一、这块地成色如何
位置：瓦官口路以南、长郡双语洋湖实验中学以西、洋湖湿地公园以北。
出让面积
85500.62㎡，约 128 亩
容积率
≤1.01
建筑限高
24 米
建筑密度
≤43%
计容建面
约 8.64 万㎡
起始总价
103627 万元
保证金
20726 万元
限高 24 米，最多六层。加上 1.01 的容积率，这块地从规划上就堵死了「高低配」，只能做叠墅、联排、低层洋房。
项目西边的保利天瑞，目前在售少量建面165、188㎡洋房（现房），顶楼送阁楼、1楼送地下室，价格17000元/㎡起。西区在售建面190-547㎡湖岛院墅，价格500-1800万/套。
二、楼面价第四，热度倒数
长沙楼面价破万的地，前后 11 宗。
绿城凤起麓鸣 14157、保利天瑞 13635、中海閱湘臺 12299，义承 12000，排第四。河西第二贵。
但热度是另一回事。
前面那几宗都是抢出来的。文澜樾华楼面价 11156，溢价 49%，拍了 50 轮。
047地块隔壁的保利天瑞，地价 21.46 亿，楼面价13635，溢价1%。
义承这次，一次报价，直接到底。楼面价在保利天瑞基础上打了个88折。
楼面价全市第四，热度全市倒数，楼面价降低12%。这两个数摆在一起，才是这块地的真相。
三、稀缺是真的
三个条件同时成立才叫稀缺。
南向一线临湿地，7000 亩，长沙主城就这一处。128 亩成片出让，不是边角料。容积率 1.01，还在三环内。
洋湖开发二十年，涉宅用地基本见底。这宗之后，一线临湿地的低密宅地，公开渠道里没有了。
但有个数我得给你拆开看。
现在不少人吹「1.01 独一档」「上次出现这种指标要追溯到 2009 年」。隔壁保利天瑞容积率 1.1，2023 年拿的地，到今天还在卖。
1.01 和 1.1 差 0.09，落到房子上你看不出区别。都是六层以内，都是叠墅加洋房。
1.01 不是稀缺的理由。一线临湿地加 128 亩成片，才是。
四、为什么没人抢
这块地大概率是谈好了才挂出来的。
10 亿总价、2 亿保证金、限高 24 米、还要做纯墅，能接的公司全国数得过来。先谈再挂是土拍里的常规操作，不违规，也不稀奇。
但这不解释全部。要解释「为什么没有第二家举牌」，得算账。
一是门槛高。地价 10.36 亿，保证金 2.07 亿，加上建安和两三年资金占用，投进去二十多亿，还要竣工备案之后才能回款。
二是速度慢。保利天瑞西区院墅 500 万到 3000 万一套，是慢慢走的，洋房直接卖成了现房。快周转的看不上，看得上的未必掏得出这个现金。
长沙墅类产品（叠墅、联排、洋房等）的去化压力，在所有住宅品类里是比较突出的，2026年4月去化周期到了34个月。
没有金刚钻不揽瓷器活，楼市持续下行的当下，地主家也没有余粮。
五、义承是谁
浙江义承控股，起家义乌，做了二十多年，在义乌连年拿别墅销冠。
代表项目御境双江、御江帝景、云江境，都是低密院墅。云江境去年在义乌拍了 96 轮、溢价 47.5%，是当地单价地王。
在长沙，这是第一个项目。零交付记录。
它给自己的定位是「产品体验官」，长沙这盘对外说要做「别墅 5.0」。
义乌卖得好，不等于长沙能兑现。 这话我跟你说过一遍，这次还是一样。第一个项目就是第一个项目，重视程度可能很高，但交付那天才知道成色。
六、价格预判
先算成本。楼面价 12000。低密毛坯建安，含地下室和石材立面，4500 到 6000。景观、会所、市政配套 1500 到 2500。财务、管理、营销、税费 3000 到 4000。加起来 2.1 万到 2.4 万。
这是我的粗算，不是开发商的账本。
关键看它最小户型做多大。做小，说明它认了洋湖的购买力上限。做大，说明它在赌高端客群。
这个动作，比它讲什么故事都准。地是好地。账不一定好算。
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