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有房贷的人都知道，额外还款可以少付利息，也有望让房贷提前还清。
每提前还入1澳元，银行每天计算利息时就少收1澳元。
不过，实际能省下多少时间和钱，还要看银行如何计算每月最低还款额。
不妨以Jemima为例。
上世纪80年代的Jemima把大部分零花钱花在和Big Ted野餐上；如今的Jemima已经学乖了。
现在，40多岁的Jemima被房贷压着生活。她每年报税时，都会把额外的1万澳元存入五年前借下的70万澳元标准房贷中。
她这么做，是不想让这笔30年期房贷一路拖到退休以后。
如果Jemima一家坚持下去，预计可以省下351,533澳元，并把房贷还清时间提前10年2个月。这笔节省相当可观。
这简直像猜中Powerball的中奖号码：还清房贷，加快积累退休储蓄，早日放松享受生活。
Canstar金融专家Sally Tindall
但陷阱也在这里——与Jemima没有嫁给Big Ted无关
银行能不能把一件事说清楚？遗憾的是，不能。
计算每月还款额时，银行有两种做法，结果差异可能让你大吃一惊。
方法1：不把额外还款计入最低还款额（最佳做法）。银行只按原有贷款情况计算最低还款额，不把你额外存入的钱算进去。毕竟，你随时可能把这笔钱取走；一旦取走，贷款进度就会落后。这样一来，最低还款额维持不变，房贷也能远早于原定时间还清。
方法2：把额外还款计入最低还款额（“银行现金牛”式做法）。银行看到贷款余额下降，就重新把每月最低还款额调低。月供账单虽然变小了，但如果你一直按新的最低还款额还款，贷款仍要花30年才能还清，期间支付的利息也会更多。
Jemima原本盯上的10年节省，就这样泡汤了。
即使她从现在起直到2051年每年额外存入1万澳元，最终仍会比银行采用另一种计算方式多付174,101澳元利息，清偿债务也几乎要花足足30年。
真是够呛。
每年在70万澳元、30年期房贷上额外还款1万澳元可节省多少
贷款期限内节省金额
还清房贷所需时间
最佳做法
351,533澳元
19年10个月
“银行现金牛”式做法
177,432澳元
29年10个月
差额
174,101澳元
整整10年（！）
为什么有些银行要这样做？因为时间就是金钱——更准确地说，房贷时间越长，银行赚得越多。
房贷持有得越久，银行收取的利息就越多。每月账单变低听起来不错，但很少有人费力提前还房贷后，还愿意把债务期限拉长。
你需要向银行提出的问题
如果贷款里有额外资金，打电话给银行，花10分钟确认额外还款究竟会缩短贷款期限，还是会自动降低每月最低还款额。既然打了电话，也可以顺便要求降低利率。
Westpac和ANZ按照最佳做法计算最低还款额，不把额外资金计入其中。
NAB默认维持还款额不变，但允许客户选择较低的还款额。CBA让借款人自行选择；其他银行，例如深受昆州人喜爱的Suncorp Bank，则采用“银行现金牛”式计算方法。
额外还款时，务必确认房贷的设置方式。
Suncorp客户如今面对现实检验
明年转到ANZ后，已经在房贷上提前还款的借款人，最低还款额可能很快上升，因为ANZ按照最佳做法计算客户的还款额。
人们的本能反应或许是把矛头指向ANZ，但真正的问题是：Suncorp为什么一直把那些只想提前还款的客户的贷款期限拖长？我接触过的一些客户甚至没有意识到这件事正在发生。
如果你的情况正是这样，而且无法承担转到ANZ后预计会提高的还款额，不必慌张。
你可以通过一些变通办法维持较低还款额，也可以再融资，重新设定欠款金额。如果拿不准，就找人替你把数字算清楚。
告别多个“桶”
还有一道障碍。
Suncorp过去允许设置多个抵销账户，借款人可以采用Scott Pape著名的“分桶”策略，把准备支付账单的钱分开存放，以节省利息。
ANZ严格规定每笔房贷只能有一个抵销账户。如果你依赖多个抵销账户，就需要准备一份预算表，或者寻找一家以具竞争力的利率提供多个抵销账户的贷款机构。
再融资时务必小心，Sally Tindall撰文。图片：NewsWire/ Monique Harmer
把钱放进抵销账户是不是总会更好？
抵销账户的逻辑很直接：资金放在贷款之外，却可以减少利息。如果选择这种账户，并不意味着要为此支付更高利率。Canstar数据库中提供抵销账户的贷款机构，超过45%都把这类账户纳入最低利率贷款。
不过，很多人还是喜欢直接向房贷额外还款。这样既没有花掉这笔钱的诱惑，感觉也更安全；同时还能让现金远离诈骗者。诈骗者会盯上抵销账户，因为一旦取得账户访问权，就像中了犯罪分子的Powerball。
转贷者可能犯下的最大陷阱
如果决定再融资，还要提防一个更大的陷阱。
Jemima有道理地说：“够了——是时候选一笔适合自己的房贷，而不是适合银行的房贷了。”但如果她已经还了整整5年房贷，却一不小心又签下30年期贷款，即使新贷款利率更低，也会让自己陷入困境。
原因很简单：时间就是金钱。贷款期限越长，支付的利息就越多，和额外还款引发的问题如出一辙。
生活不该这么难。
我们都是忙碌的人，多数还得拼命工作，以应付不断上涨的房贷还款成本。难道我们真的要牺牲陪伴孩子的时间，或牺牲急需的睡眠，去钻研房贷的复杂运作吗？不应该。
现在是监管机构介入的时候了。先让所有贷款机构遵守同一套规则，就是一个好的开始。
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