上海
法援帮“宁”答
长宁区法律援助中心和长宁区融媒体中心联合推出“法援帮‘宁’答”栏目，精心选取市民关注度较高、咨询较多的典型案例深入讲解，以期让法律援助惠及更多群众，持续传递司法温情。本期针对房屋未能如期交房，买受方该如何保障自身权益进行解读。
典型案例
市民杨先生以按揭方式购买了一套房屋，没想到，该置业公司未按合同约定履行交房义务，现已逾期交房四个多月，并称案涉住宅项目已停工，无法向业主交付房屋。这该怎么办？
问：案涉商品房买卖合同能否解除？
答：可以。根据杨先生与某置业有限公司的商品房买卖合同约定，该置业公司应于2026年3月31日前交付房屋，诉讼发生时该置业公司已逾期四个多月未履行合同义务，且该置业公司称案涉住宅项目停工且短期内无交付可能性，致使杨先生签订商品房买卖合同的目的无法实现，故杨先生作为守约方有权解除案涉商品房买卖合同。
法律链接
民法典第五百六十三条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
问：案涉商品房买卖合同解除后，担保贷款合同能否一并解除？
答：可以。因该公司无法履行合同义务，当事人杨先生可诉请解除商品房买卖合同，同时，由于订立商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的目的之间具有紧密联系性，买卖合同解除使得签订担保贷款合同的目的不复存在。
为一体化解决争议，保证裁判的统一性，买受方主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同，人民法院应予支持。
法律链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
法援律师介绍，商品房买卖交易中，出卖方逾期履行交房义务，买受方可以合同目的无法实现为由解除商品房买卖合同，而购房贷款合同与商品房买卖合同存在功能上的紧密联系，买卖合同解除后贷款合同目的亦无法实现，因此买受方可一并请求解除购房贷款合同。
合同解除后，为平衡各方权益、保护消费者的利益实现实质公平，出卖方应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受方。
法援律师建议
针对商品房交易过程中出卖方逾期履行交房义务之情形，买受方应审慎应对：如在提起合同解除诉讼之前，买受方应注意固定证据，妥善保管买卖合同、担保贷款合同、付款凭证、还贷凭证、沟通记录等材料，并及时收集、留存房屋开发商逾期交房证据。
同时，在贷款合同解除前买受方不应单方面停止还贷。商品房买卖合同与贷款合同虽然存在紧密联系，但二者之间仍属相互独立的法律关系，买卖合同的解除并不能导致贷款合同的解除。
因此，在贷款合同正式解除前，买受方仍负有按期正常还贷的义务，在未与银行协商调整还款计划前擅自停止还贷可能构成违约，不仅会影响个人征信，受到银行追责，还有可能被银行提起诉讼要求偿还贷款。故买受方应及时依法主张解除买卖合同与贷款合同，切勿以自行停贷代替维权。
长宁区法律援助中心
地址：长宁路626号办事大厅
法律援助咨询热线：12348
来 源｜上海长宁
校 核｜杨 颖
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