原深圳地产首富，被限制高消费

来源：市场资讯

（来源：不良资产行业观研）

祥祺集团被法院列为被执行人，创始人陈红天被限制高消费。

这位深圳最早一批靠地产发家的富豪，巅峰时期手握全球12栋摩天大楼，一年租金几十亿，身家一度超过330亿。他公开说过“李嘉诚在我朋友圈不算什么”。

但如今，他手里的楼正在被银行一栋一栋地收走——香港山顶的豪宅亏了13亿才卖掉，红磡的总部大楼被人以26.5亿抄底，伦敦的两栋写字楼一栋被接管、一栋欠着2.65亿英镑贷款还不出来。

一个曾经用全球核心资产构筑信用体系的人，最终被这些资产的持有成本拖垮了。

那两笔伦敦收购，埋了八年的雷

祥祺的问题，出在2017年那两笔伦敦写字楼收购上。

2017年，陈红天以4.1亿英镑现金买下伦敦加拿大广场20号，更名为“伦敦祥祺中心”，租户包括英国石油和标普。同年12月，又以2.7亿英镑买下金丝雀码头的丘吉尔广场5号。半年砸了60亿人民币。买楼的钱大部分来自英国莱斯银行的贷款，当时的逻辑很简单：利率超低，租金回报率5.35%，租金覆盖利息绰绰有余。

但这套账本建立在三个脆弱的假设上：利率不会涨、租金不会跌、英镑不会贬。2017年之后，英国脱欧、俄乌冲突、通胀飙升、央行连续加息，三个假设全部被打破。伦敦写字楼租金暴跌，贷款利息却一路走高。加拿大广场20号欠下2.65亿英镑贷款，莱斯银行委任中介出售，开价2.5亿英镑——比欠款还少1500万英镑，资产沦为负资产。丘吉尔广场5号的管理公司直接申请了破产。

这不是陈红天一个人的误判。2017年前后，在李嘉诚投资英国的带动下，中国买家集体涌入伦敦楼市，那一年中国首次成为英国房地产最大买家。但绝大多数人都没有把“利率周期”这个变量算进自己的账本里。低利率环境下看似完美的租金覆盖利息模型，在利率正常化之后，变成了绞索。

处置清单：一栋一栋被收走的楼

当伦敦的贷款违约传导回香港，银行开始动手了。

最先被处置的是香港总部“祥祺中心”。2016年陈红天以45亿港元买入，2024年12月被香港都会大学以26.5亿港元购入，折价41%，账面亏损18.5亿。更有意思的是买家结构——中国移动香港也参与了竞标，出价约30亿，但要求分期付款；都会大学直接“一炮过”现金支付，拿下了这栋楼。在不良资产处置中，现金永远比价格重要。卖家是银主盘，要的是快速回笼资金，不是最高报价。

香港山顶歌赋山道15号的处置更惨烈。2016年以21亿港元买入，创下全港呎价新高。2025年8月被银行以7.9亿港元卖出，贬值13.1亿，跌幅62.4%，创下香港住宅史上最大亏损纪录。2026年2月，东亚银行又以不低于10亿港元的价格寻找买家，试图从这笔银主盘中赚取差价。同一栋楼，在不同阶段的处置价格差异巨大——银行7.9亿接盘，转手10亿放售，中间的价差就是不良资产投资的空间。

还有“傲璇”，2023年被银行接管，以4.2亿港元卖出，比招标价低了近38%。中半山嘉富丽苑的物业，2025年7月以6455万港元被银主出售。

12栋摩天大楼，正在变成12张处置清单。

对不良资产行业来说，这件事意味着什么

陈红天的故事，表面上看是一个富豪的跌落。但从资产处置的角度看，它揭示了一个更底层的逻辑：全球核心资产不等于安全资产。

过去十几年，中国富豪阶层的资产配置有一个共识——买全球核心城市的核心物业，租金稳定、资产保值、信用背书。但陈红天的案例说明，当持有这些资产的杠杆成本超过租金回报时，所谓的“核心资产”就会从信用来源变成风险来源。一栋年租金回报率5%的写字楼，如果贷款成本是6%，它每年都在消耗持有人的现金流；如果贷款成本涨到8%，它就是一个不断扩大的窟窿。

对于AMC和不良资产投资人来说，陈红天手里的这批资产有一个共同特征：位置极好，但都处于“银主盘”状态。银主盘的特点很明确——银行要的是快速回笼资金，不是利润最大化。这意味着存在折价收购的空间。祥祺中心41%的折价、歌赋山道62%的跌幅、傲璇38%的降价，都是银主盘定价逻辑的体现。

但银主盘也有一个陷阱：持有成本。接手一栋年租金覆盖不了贷款利息的写字楼，等于接手了一个持续消耗现金流的包袱。买得便宜，不代表养得起。真正的处置能力，不在于能不能低价拿到资产，而在于能不能在持有期内让资产重新产生正现金流。

陈红天用全球12栋楼建起来的信用体系，最终被这些楼的持有成本拖垮了。对于那些手里还握着核心资产、但租金覆盖不了利息的持有人来说，陈红天的今天，可能是一个值得认真看的样本。