现房新政后，为什么低密豪宅更抗周期？

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

现房新政落地之后，一个很有意思的分化正在楼市悄悄发生。

大盘整体收缩，绝大多数楼盘去化承压，但有一类产品，正在走出独立行情——主城稀缺低密豪宅。

普睿数智统计重点30城数据显示，2026年前9月有37个项目跑出了48次“日光”，其中半数以上为低密产品，总价千万以上高端住宅占比达到38%。

城市墅，已然成为高端市场新的增长极：前9月，总价千万级高端住宅成交里，墅居产品成交占比升至23%，创下近三年新高。

现房时代下，这一趋势还将进一步放大。

把2023到2026年前9月重点30城的数据放在一起观察会发现，整体新房大盘和千万级高端市场，走出了两条完全不一样的曲线。尤其是千万级墅居，在周期波动中展现出很强的韧性。

在市场下行的压力全面到来的2024年。重点30城新房成交面积同比下降23.5%，千万级高端市场同样受到波及，但调整幅度明显更小，成交同比下滑19.3%。当大盘加速探底，高端资产率先稳住基本面。

到2025年30城新房成交面积继续同比下滑17.80%，千万级高端住宅仅小幅回落，同比降3.20%。两者差距拉开，顶豪穿越周期的特质清晰显现。

2026年前9月，大盘依旧承压，30城新房成交同比下降9.80%；千万级高端市场表现明显优于大盘，展现出极强的抗跌性。

千万级市场内部，还藏着一个容易被忽略的结构性转变。

近年来，千万以上墅居产品的成交占比持续抬升，从2023年20.7%上行至2026年前9月23.1%。资金持续向有天有地的城市墅居聚集。

不少核心城市都出现了这类似的行情，上海、杭州等核心城市墅居产品逆势走强。

就拿上海来说，2025年风貌区低密产品迎来供应爆发，全年有约20个项目入市。黄浦士林・润园更是刷新风貌区高端低密产品销售总额历史纪录。

重点30城中，2020年至2026年前9月典型城市高端产品累计成交中，东莞的墅居产品成交占比最高，达到了48%。2020年-2026年总价千万以上豪宅累计成交套数排名，东莞排在了第12位，领先武汉、天津等城市。

成交数据之外，从项目开盘的微观去化，同样能印证这一轮低密豪宅的独立行情。

2026年以来重点30城一共诞生48次“日光”，不少项目多次加推都能开盘即罄。拆解产品结构就能看到，低密产品占比达到52%，是“日光”项目里绝对的主力。

从城市分布来看，上海日光项目数量最多，多个低密盘持续热销；其他核心城市里，能够实现开盘售罄的，也大多是低密豪宅。

在全球不动产的长周期里，能够穿越多轮经济周期的顶豪，底层逻辑高度相通。比如纽约长岛科创富人区临湖低密庄园，历经多轮周期依旧守住价值韧性；伦敦海德公园周边城市墅：城市核心叠加稀缺生态，长期跑赢普通住宅。

放到全国高端市场，数据同样印证顶豪的抗周期属性。重点30城总价1000万元以上高端住宅（不含墅居）2026年前9月成交均价较2020年增长了23.3%。整体跑赢大市。

进一步聚焦城市墅居资产压舱石的属性更加明显，30城总价1000万元以上墅居产品成交均价较2020年增幅约为34%。在不同产品类型中领先。

为什么城市墅可以持续跑赢大盘？

核心来自两个维度：供给端的持续收缩，需求端的客群迭代。

第一，供给稀缺。城市墅往往以主城核心板块的低密地块为主，而这类低密宅地本就属于拿一块少一块。随着现房新政拉长开发周期，房企拿地极度谨慎，主城低密地块更加适配现房开发周期，成为房企追捧的对象。低密土地本身就是稀缺，叠加生态湖山、城市核心资源，供给近乎不可再生。

第二，客群迭代。以墅居产品成交占比最高的东莞为例，高端住宅的高净值买家，以本土实业企业家、科创新贵、深圳外溢高知家庭为主，大多具备全球化资产视野。他们不再单纯为户型、装修买单，置业诉求转向资产安全、家族资产隔离、代际传承。市场上大量同质化大平层、普通低密洋房，已经很难满足这一类家族级需求。他们寻找的，是具备唯一性的藏品。

在全国房地产市场，自然资源、城市核心、土地供应、容积率限制等都是稀缺因素，其中占据两个以上凤毛麟角，集齐三项，就是“天花板”配置。而东莞华润置地松山湖润园，恰好集齐了全部条件。

华润置地松山湖润园区位图

松山湖润园是华润置地“园系”顶序作品落地华南的首秀。这一产品系先后落址上海、北京，每一座都成为所在城市低密豪宅标杆。

项目独占松山湖约8平方公里原生湖境，位于大湾区国家级科创高地，同时也是东莞近十年唯一容积率约1.2的纯低密宅地。华润置地为这片稀缺的土地，贡献了一座中国湖山园墅1号旗舰作品。

项目打造超四代立体园墅，跳出市面常规平面墅居、普通中式墅居的营造思路。依托三重立体园墅体系、南北双院落格局与空间革新，回应塔尖客群将住宅作为家族传承藏品的置业诉求，成为2026园墅产品的“巅峰之作”。

华润置地松山湖润园实景图

1、超四代立体园墅：三重立体体系，重构当代豪宅居住标准

松山湖润园跳出常规平面墅居思路，创新三重立体墅居体系。社区抬高3-4.5米形成山水底盘，以“可园”连房广厦、多庭组合、立体穿插的造园技艺，打造层叠立体园林。地面南北双院、空中露台、地下沐光空间立体分布，分层承载家族会客、休闲爱好，实现全生命周期的墅居体验。

华润置地松山湖润园实景图

2、组团化设计、南北双院落：重塑墅居私密感

私密性，是松山湖润园最打动人的设计巧思。项目仅保留63席，主动把土地还给湖山。组团设隐奢大门，利用高差实现人车分流。项目摒弃传统墅居产品紧密排布，借鉴东方里坊街巷格局，打造一轴两街六巷一坊四境，巷道尺度最宽约6米，搭配南北双院，拓宽墅间距，弱化邻里对视，营造独墅般静谧纯粹的湖山院落体验。

华润置地松山湖润园实景图

3、首个新规墅居：以一场空间革命，重新定义“传世”价值

作为东莞首个新规墅居产品，松山湖润园带来了一场全新的空间革命。

园墅470户型最大使用面积能达到地上计容面积的约7倍，整体空间利用率全面越级。大面积开窗与室内少柱化，赋予室内极强的通透感。

约9-9.5米地下挑高，搭配品字型三重采光井，解决传统地下室痛点，实现约60%的面积都能自然采光，可定制酒窖、影院、艺术馆等。空间具备可变成长性，打造能够伴随家族迭代、长期持有的传家恒产。

华润置地松山湖润园实景图

4、实景先行，锚定现房时代的资产确定性

现房新政重塑豪宅购买逻辑，实景兑现力成为资产评估的重要标尺。松山湖润园主动顺应行业转向，实景展示面积已达2.8万平方米，实景区域还在持续开放，预计月底将突破3万平方米。

楼市已经告别普涨时代，分化将是长期主线。

普通住宅面临流动性压力，而扎根主城核心、坐拥稀缺生态资源、具备低密与代际传承属性的城市墅，正在持续受到高净值群体的资产配置青睐。

华润置地松山湖润园作为东莞新规首个园墅样本，它的开盘即罄进一步验证了：顶豪资产的价值判断回归“第一性”与“唯一性”，两者同时具备才是能够穿越周期的“好资产”。

现房新政周期之下，又多了一条：率先完成产品迭代的项目，才能走出独立行情。