天津
天津，对于洋房的定义很“混乱”。
纯洋房是6层，而后又涨到7层……9层。
现行规定是9层以下的洋房，首层可做户外小院，也就是建筑高度不超过27米。
不过，滨城的一纸征求意见稿，又把洋房提高了2层。
11层也能算洋房了！
原来11层是开发商自己喊出来的洋房，现在是官方定调！
根据前几天滨城公布的征求意见稿，规定高度不超过36米的住宅，也就是11层以内的，都可做室外小院。
本应算小高的住宅，不止改了称呼，身价也要看涨！
之前我们就说过，洋房和高层的价差已从之前的20%涨到了30%，高的甚至能到40%。
差在哪了？
出房率和多样性。
| 出房率齐平
为什么11层能被纳入洋房的范畴？
实际上，11层住宅和6-9层住宅的出房率差不多。
11层住宅是小高和洋房的分水岭。
因为，超过11层住宅，就要配两部电梯了。
这就会压缩出房率。
这几年，开发商各种绞尽脑汁地送送送。
即便送飘窗、送设备平台、送挑空、开放式阳台，洋房和小高的出房率还是有差距。
这也是11层住宅能纳入洋房范畴的原因之一。
首层能做小院，锦上添花。
既然出房率都一样，差就差在多样性上。
| 增加了多样性
有一说一，天津人对洋房有情怀。
但更关键的是它满足了空间多样性的利用。
天津这些年以来，多样性只给建筑高度27米以下的住宅做。
最高9层才能有顶层露台和首层小院。
暂不说标准层那些附加值空间，买房人看重的首层溢价能达到50%。
由于建筑规范的限制，小高是达不到这种水准的。
以前11层住宅称为洋房，是开发商自己喊出来的，并不纯粹。
下面的规划图就很典型。
这个社区由6-11层的住宅组成，开发商称之为纯洋房社区。
但仔细看你会发现，10层以下的楼座首层都规划有南北向室外庭院，10-11层到顶的没有小院设计。
对于小院这件事，置业顾问在卖房的时候会说得很模糊，让业主自己权衡。
但要明确的是，9层以下的小院是合规的，有些11层的小院是绿篱围合，并不合规。
因为它是占绿地率的，如果业主当做小院，会存在一定的风险。只要有其他业主举报，就要整改。
滨城新的征求意见出来之后，11层住宅的小院就名正言顺了。
洋房扩围到11层，对于开发商来说肯定是件好事。
至少在称呼上不会被质疑了。
只是还得等滨城落地，看看市场的反馈情况。
像之前的四代宅，推进速度还是很快的，现在滨城已经有十几个项目了。
它的普及速度大概率会比“四代宅”还要快。
开发商愿意做，能卖出溢价；
买房人有新的体验，也愿意买带小院的房子。
属于供应端和需求端的双向奔赴。
未来在滨城，有四代宅+首层小院双Buff的叠加，11层的洋房会有很大的市场空间。
一旦被需求认可，遍布全城为期不远。
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