明星们在上海都在买什么样的房子

最近，网友偶遇黄晓明在徐汇看房

被偶遇的地点，是在徐汇滨江的嘉佰道·上海

作为近期开盘的热门项目，这个盘的热度一直很高

如果仔细看黄晓明这一轮在上海的看房轨迹

会发现他其实不是单纯要买贵的房子

今年7月他在一次活动上分享，为了陪儿子读书，他已经带着父母举家搬到了上海

看来，对孩子教育的重视程度上

明星和普通人对房子的阶段性需求并没有本质区别

图源：网络

衣着松弛的他，真的很像我们平常看房的状态

所以这次看房，可能真的是一次深思熟虑的资产配置

顺着这条线索，我们不妨盘一盘

从老牌豪宅到新晋顶流，明星们在上海到底都在买什么样的房子

他们买房的背后，又透露着怎样的底层逻辑

01

豪宅对城市资源的极致占有，与不可替代性

我们先回到黄晓明这次看房的徐汇滨江

过去很多年，提起上海最好的豪宅，大家的第一反应通常是陆家嘴、外滩、新天地

但这几年，徐汇滨江正在成为上海顶豪市场非常重要的新坐标

这里有宽阔的滨江空间，有持续更新的城市界面，也有大量艺术文化设施

更重要的是，它正在形成一套成熟的高端生活体系

像上海徐汇云锦东方二期，这里是明星浓度最高的豪宅社区

据说胡X、唐X、李X琦都住在这里

建面约370-470㎡的户型区间段，本身主打一个圈层纯粹性

最小面积起步就差不多接近7000万起

李X琦的顶层复式总价更是超过1个小目标

图源：贝壳APP

这样一套豪宅9月二手房现价就达到了超20万/㎡

这个项目特别有意思的一个细节，是它的入户门

图源：网络

这个门是意大利原装进口的卡帝士的装甲门

一扇纯手工的铜门价格甚至可以买一辆特斯拉

但真正好的装甲门不只是贵，而且考虑的不仅是安全和防盗

甚至还包括结构稳定性、隔音、防火等级、保温效果

豪宅做到最后，往往不是把看得见的地方做得多贵

而是连看不见的地方，都不愿意轻易妥协

上海核心城区的豪宅竞争，也已经不只是面积和户型之间的竞争

当客户开始拥有更多种居住选择

有人喜欢居高临下的城市景观，有人更看重市中心罕见的低密度和独立生活空间

真正稀缺的不是大房子，而是在寸土寸金的城市中

依然能够选择自己想要的生活

说到上海豪宅的资产属性，我们永远绕不开另一个名字：汤臣一品

上海核心圈的资产，自带极强的金融属性

左手百年外滩，右手陆家嘴三件套

这些资源本身就代表着上海的极致价值

图源：贝壳APP

据说这里更是住着刘X菲、张X芝、郭X明这些顶流明星

2006年汤臣一品就以13万/㎡的单价成交

刷新了中国内地第一豪宅纪录

如今近20年过去了，在贝壳9月份的挂牌均价，大约在27万/㎡

在2025年二手房市场整体低迷的背景下，它依旧稳坐浦东区大平层的成交均价第一

甚至以超出附近非别墅类纯住宅项目393.8%的优势领先（数据来源：兔博士）

出于对这个小区的好奇，我们问了中介现在的看房条件

这个金额我数了大概3遍，也就8千万左右吧

不过除了地段和均价，令人震惊的还有这套豪宅里令人难以置信的品质细节

对于这个2000年左右建成的小区

如今的一些智能化系统、恒温新风系统、保姆独立入户设计

在20多年前，就已经超前配置了

最让人想不到的是，汤臣一品不止有保姆房而且是2个，这就很少见了

甚至有一个品质细节，它的龙头使用了直接嵌入了玻璃的技术

今天很多项目都难以做到，仍然属于小众高端工艺

有些人可能会觉得，一套几千万元甚至上亿元的房子，谁会在乎这种细节

但我们恰恰觉得，这才是豪宅真正值得研究的地方

地段决定了一套房子的价值起点，而产品的长期品质，决定了它能不能持续被高端客户认可

这些数不清的细节想要深入了解的，可以看我们9年前的一篇文章

汤臣一品：唯一一个会被妖魔化的项目

类似的细节以极细的颗粒度，渗透到生活里的每个角落

不过也必须承认，贵不等于一定保值

豪宅一样有价格波动，也有流动性和维护成本的问题

但如果我们观察那些长期拥有市场辨识度的项目，会发现一个共同点

地段的绝无仅有，和品质的穿越周期缺一不可

明星买这类豪宅，买的就是穿越周期的硬通货，以及城市核心资源的绝对占有权

02

有钱人买房买的不只是圈层，更是生活的同频

除了资产价值，明星置业还有一个经常被讨论的关键词：圈层

说到这个话题，就不能不提古北壹号

古北本身就是上海国际化居住氛围形成较早的区域之一

这里聚集了大量外籍人士和港台明星，社区氛围安静、低调

网友说曾在这里偶遇彭X晏、吴X等明星

古北壹号刚推出的时候，就走了一条非常鲜明的高端住宅路线

开盘时大平层均价约在9.3万/㎡左右，如今贝壳挂牌价就到了22.28万/㎡

住在这里，下楼就是上海最顶级的社交资源

别人打高尔夫要跑到佘山去，古北壹号的业主只需下楼就行

家门口就是虹桥高尔夫球场，会所里还有室内高尔夫

而且古北壹号拥有1.8万方的会所，即使到现在也是上海最大的会所

涵盖私教健身房、咖啡馆、泳池、书店、电影院

我们以前关注过一个很小的细节

它的健身空间，并不只是把各种健身器械摆在一起，而是考虑到了独立私教训练的需求

这件事情放在今天，可能觉得很正常

但是放在当时，意味着开发商已经提前理解了一类客群的生活习惯

他们不一定愿意到公共健身房运动

更希望有熟悉的教练、固定的时间，以及不被陌生人打扰的训练环境

同样的道理，会所里的书房、私人会客空间、餐饮服务，实际上都不是单纯为了展示豪华

它们是在把业主原本需要外出完成的生活，重新组织到社区内部

很多人以为圈层的指代第一个就是会所

其实还有一个经常被忽略的角落：地下车库

可以直观的体现一个小区的圈层

在古北壹号一眼望过去，劳斯莱斯、宾利、保时捷等豪车并不少见

这其实反映了一件事

社区吸引的客户，确实具有某种相似的消费能力和生活方式

不过我觉得，真正的圈层，并不是住在这里的人有多少钱

而是大家对于生活有一套相近的理解

很多高端客户会在意邻居，并不一定是希望每天跟邻居做生意、交换人脉

很多时候，他们恰好不希望自己的生活被过度社交打扰

他们需要的是即使互相不认识，也能默认遵守类似的生活规则

这才是一种很高级的社区关系

所以未来高端住宅对于圈层的营造，不能简单理解为把更多昂贵的客户放到同一个社区

也不是会所面积越大、活动越频繁，就越有圈层感

真正好的圈层，是让生活习惯相近的人，可以在这里自然地共同生活

03

房子越贵，业主越想拥有不被打扰的自由

社交再多，人总有需要绝对安静的时候

这就引出了明星买房的终极诉求：物理层面的极度私密

很多高净值客户，为什么愿意花更多的钱去买顶层复式、风貌别墅，甚至市中心的独栋别墅

他们买的很大一部分，是对自己生活的控制权

尤其是明星这样的职业

工作时他们已经处在高度公开的环境里

回到家希望拥有的是完全不一样的生活状态

所以我们看上海最近两年的顶豪产品，有一个非常值得研究的项目上海壹号院

这也是去年卖得最好的豪宅项目，2025年累计销售额222.5亿元

成为去年全国首个单盘销售额破百亿的项目

认购名单里更是星光熠熠，出现了潘x柏、沙x亮等多位明星

更有意思的是这里的户型，设计里其实蕴含着明星、富豪们对于私密性的追求

上海壹号院三批次顶复的建筑结构平面示意图

我们以上海壹号院三批次推出的顶复为例

这套户型层高约3.6米，总面积直接超过1000平，让总价飙升至2.5亿元

设计也非常独特，采用了框架核心筒结构、配备全落地玻璃

业主可以充分享受到360°极致环幕景观

我们发现基本上市面上的豪宅户型都有个共同点，绝大多数都是以“方形”的形式出现

这种方正的结构，能完美实现“回”字型内部动线

想象主人邀请十几个朋友来家里聚会，其他家庭成员能否不被打扰

所以我们会看到一些大户型开始越来越重视独立套房、家政空间

以及家庭公共区域与私人区域之间的分隔

这样可以让一套房子可以同时容纳热闹和安静，但不会强迫每一个人都参与同一种生活

而且上海顶豪产品对于私密性的追求，还在不断向建筑和社区层面延伸

像邱X贞住的九间堂、乔X住的世贸佘山庄园这类独栋别墅项目

提供的就是另外一种居住选择

独立的庭院、更加疏朗的建筑间距、更加独立的进出方式

使其与公共视线保持距离

对于一些客户来说，这些价值甚至会超过城市景观

因为他们能够选择何时社交、何时独处

从这个角度再看顶层复式、大面积平层、独栋别墅，它们所提供的不是简单的面积升级，而是生活边界的升级

04

顶豪能打动客户的不一定是豪华

盘完上面这些项目，我反而想说一个可能和大家想象中不太一样的结论

明星和高净值客户愿意为豪宅付费，但真正打动他们的，未必是那些最昂贵的配置

至少从这些项目里，我们能看到三个非常清晰的变化

1.豪宅的价值正在从资源占有，走向资源与日常生活的结合

汤臣一品为什么能成为一个时代的豪宅符号

很重要的一点，是它占据了陆家嘴和黄浦江这样的核心城市资源

而今天的徐汇滨江，又提供了另外一种可能

有城市中心的便利，有艺术文化生活，有江岸步道，也有更加多元的住宅产品

这是地段论之外，一套可以长期使用的生活资源

2.豪宅产品力正在从展示给别人看，变成真正为自己使用

过去我们理解的豪宅，很多时候是各种昂贵材料和国际品牌的集合

但看了这些经典豪宅，会发现很多真正厉害的产品细节，反而很容易被忽视

一扇门、一个空间的私密性、一面洗手间的镜子

这些未必会放在项目宣传册第一页，被当做故事来讲的细节

却能在几十年的居住过程中，每天发挥作用

这可能才是很多开发商应该向老牌豪宅学习的地方

3.越是顶级的客户，越希望住宅能够理解自己

买得起上亿元房子的人，理论上已经享受非常多的社会资源

但为什么还愿意支付巨大的溢价，将资源融入生活里

高端住宅越往上做，卖的越不是物质的堆砌，而是对资源与空间的掌控力

而这种变化也不是只有有钱人才会有

每个人都希望家里更安静一些，收纳更好用一些，家人之间相互照顾却不彼此打扰

所以我们并不是研究豪宅里，装了多少昂贵的东西

当预算不再成为首要约束，人们真正想要的生活到底是什么样子

05

从陆家嘴的汤臣一品，到古北壹号，再到如今的徐汇滨江

上海豪宅的变化其实也是一部高端居住需求的进化史

从地段、身份、圈层

到如今越来越关注家庭、品质与私密性

房子越来越贵，人们对好房子的期待反而越来越回归生活本身

这让我想起文章开头的黄晓明，一个在聚光灯下生活了二十多年的人

最终也会为了陪伴孩子、照顾父母，重新安排一家人的生活

我们研究了这么多上亿元的豪宅

最后发现，真正打动人的，依然是那些最普通的日常

毕竟，明星总有离开聚光灯下的时候

而真正的生活，往往是从关上家门的那一刻开始的

以上为正文，来自小泽

这是真叫卢俊公众号的第6740篇原创文章