保利这次，定价压力有点大

文/广州进深 严明会

花都楼市，终于也支棱起来了。

继上周花都城投·潮启云筑首开日光后，保利6月拿下的花都中轴靓地，近期也传出了入市消息。

这是花都改善市场期待已久的一个楼盘项目。

目前，项目案名已经公布，叫“保利瑧悦”。

听着有点儿耳熟？

是的，保利在花都还有一个盘“保利琅悦”，单从名字来看，这两个盘很像孪生兄弟，或者项目的一二期。

而保利也毫不避讳，直言保利瑧悦就是保利琅悦的升级版。

但它也说了，不是复刻，而是一次系统性的进阶。

花都的第二个盘

保利在广州已经成立30多年，各个区域都有它的楼盘。

但它进入花都的时间却很晚。

早年，保利发展和保利置业为了避免兄弟公司之间的正面竞争，前者主要深耕广州主城，后者则布局广州外围区。

像花都，就是保利置业的“地盘”。

在这里，保利置业打造了保利上宸、保利明玥晨光等多个项目。

而保利发展，直到2023年12月，才在花都拿到第一块地，也即前面提到的保利琅悦项目。

满打满算，至今不过三年时间。

所以，对于花都市场而言，保利算是个姗姗入场的实力新玩家。

眼下，保利琅悦已经基本清盘，并积淀了不错的市场口碑，新选手保利瑧悦刚好接棒，继续书写保利在花都的品质故事。

纯南向板式小高层

按照保利的说法，这一次，它给花都带给了两件此前没有过的东西。

“一座完整的新中式东方府园，和一片纯南向的板式小高层。”

整个保利瑧悦项目，占地约4万㎡，总建面约8.9万㎡，容积率2.5。

一共规划15栋住宅，两梯两户，全部是朝南的板式小高层，这在花都还是头一份儿。

从流出的效果图可见，项目主打新中式美学，并吸纳了青云桥等岭南文化元素。

西侧主入口设置中式门楼与水景，一进门便能感受东方园林的雅致意境。

大门非常气派，跟白云正当红的保利云瑞有得一拼。

户型方面，保利瑧悦已释放的产品区间为建面约90-180㎡，面积跨度很大，可覆盖刚需至改善全层级置业需求。

其中，最小90㎡做到了三房两厅两卫，其中一间次卧还带有小阳台。

户型还是蛮有特点的，不是市面上常见的那种竖厅格局。

社区配套上，亮点也颇多，双会所、恒温泳池……该有的都有，整体配置直接拉高项目底色，产品定位直指改善市场。

定价“难题”

想必许多人都很好奇，保利这个项目，到底会卖什么价？

花都的地价是不高的，当时保利拿地也不费吹灰之力，楼面价仅7560元/㎡，相当便宜。

但这个盘走的是改善路线，结合项目规格来看，保利不会定得太低。

当前已经曝光的吹风价为，2.4-2.6万元/㎡。

通常开盘价会低于吹风价，最低价格可能在2万元/㎡出头。

说到这里，就不得不提我们开头说的花都城投·潮启云筑了。

它跟保利瑧悦同处花都融创文旅城板块，同样主打改善，容积率也是2.5。

花都城投·潮启云筑还是花都首个做全域抬板的住宅小区，整体抬高约5.4米，立体景观体系与人车完全分流，还有约3200㎡的双会所。

更重要的是，它是由花都区属国企花都城投操刀，在本地具备很强的市场认可度与交付保障力。

就在上周，花都城投·潮启云筑开盘，一口气推了三栋楼、200多套房，全部售罄，成绩相当炸裂。

价格上，花都城投也给出了极大的诚意，单价1.7万元/㎡起，最小的建面约110㎡四房总价约180万元就能买一套。

相比之下，保利瑧悦的吹风价要高出太多了。

地价其实是差不多的，花都城投·潮启云筑当时拿地是7500元/㎡，保利瑧悦仅仅比它贵了60元/㎡。

但就是这几十块钱一平的差距，背后却是两家房企截然不同的产品思路。

当然了，买房不能光看价格，两个楼盘也各有优势。

只是花都城投已经打出了“1字头”的低价，这也对保利在定价上提出考验。

地价相差无几的情况下，你拿什么说服客户接受更高的报价？

待项目正式亮相，便是答案揭晓之时。

拿地回溯

6月22日，花都区天贵北路以东、花都大道以南CA0503071地块竞价出让，被保利底价拿下，成交总价67475万元，折合楼面价7560元/㎡。

从区位看，地块位于花都中轴CBD范围内，北侧一路之隔就是融创文旅城。

周边有骏壹万邦广场等商圈，广州实验教育集团花都石岗小学、黄广凤凰北小学、华南师范大学附属学校等教育资源。

此外，地块还邻近在建地铁18号线北延段花城街站，未来可快速接驳广州中心城区。

地块体量不算大，开发起来没压力。

低至7560元/㎡的楼面价，也给了保利充足安全垫，进退皆有余地。

另外，容积率2.5，限高80米，宜居低密。

花都又要多一个“好房子”了。

还有个利好，山姆早前已经官宣落地花都，未来保利业主可就近享受高品质购物，生活便利性非常突出。

近两年，保利瑧悦项目周边共成交3宗涉宅地，且均为底价成交。

其中一宗，成交于2025年6月13日，是花都城投以底价82166万元拿下的花都文旅城北二地块，折合楼面价13000元/㎡（未扣除配建）。

这个项目即花都城投·花城壹号院，已经开盘，官宣首开卖了2.8亿元。

还有两宗，于2025年12月12日成交。

当时，花都区文旅城板块两宗宅地竞价出让，分别被花都产城建投、花都城投“兜底”，总建筑面积8.43万㎡，总成交价6.32亿元。

其中，花都区平步大道以北、芙蓉大道以东CC0701023地块被花都城建以底价29062万元拿下，折合楼面价7500元/㎡。

花都区平步大道以北、芙蓉大道以东CC0701042地块被花都城投拿下，成交价34173万元，楼面价7500元/㎡，即花都城投·潮启云筑。