江苏
上海市二手房价格上涨了0.5%，已经连续7个月呈上升趋势了。三、四线城市的商品房去化周期达到20多个月之多，市场上有很多滞销的楼盘。把这些数据结合起来考察的话，才算是反映出了目前房地产市场的实际情况。
我的一个朋友老周，在去年的时候在三线城市的新区买了一套房子，当时中介告诉他说这里是房价洼地，以后通上地铁一定会升值。但是1年过去了，地铁规划却一直没有出台，他想要把房子卖掉搬到一线城市去发展，挂牌的价格比买入价低了两成多一些，而且来看房子的人几乎没有。他说自己挂出去4个月才招来3拨人，都是来砍价的。
其实房地产市场已经不是全面上涨或者下跌的时候了。
国家统计局最新数据显示，一线城市的二手房价格比上个月上涨了0.2%左右，其中上海市领头羊位置占主导地位，北京市、广州市略有下降，深圳市则有所提升。二线城市房价下跌了0.2%，降幅缩小了，三线城市房价下跌了0.3%，与上个月相同。
一线城市的春天来了，但是从长远的角度看，升温的是哪一种房子呢？
位于核心区域、配套设施完善、可以置换的改善型住宅，在一线城市的例子很多，房龄超过20年的老房子都没有电梯、户型差、没有好的学区房的老破小也还有很多在售，挂牌数量非常多，但是议价空间越来越大，行情回暖也没有跟着上涨。这就是分化的意思。
政策福利很多：限购政策放松了、首付款比例降低、贷款利率下降、出售旧房购买新房可以退税、带有按揭的房子也可以办理过户手续等等。但是这些好处落实到每一套房子身上却差别很大。
另外一个姐姐在北京买了一套顶层的老破小房子，为了省钱，觉得可以先凑合着用，于是买了下来。但是今年想要换房的时候却发现没有人愿意购买。中介告诉她说这样的房子挂在市面上半年之内就能卖掉，并且价格还会继续下跌。
她之后跟我抱怨说：回暖回暖和我没什么关系吧？问题是出在哪里呢？过去的二十年里即使闭上眼睛买房子也会上升，人们形成了一种固定的观念：房地产是 最安全的投资品种。但是现在这套思路已经无效了。
房地产已经由过去的投机工具变成了现在的居住房地产。在购房时首先要考虑的是它的流动性、配套设施以及自身的居住需求，并不一定要等到房价上涨后再去购买。
中介以及房地产开发商是不会向你透露上述信息的，他们会截取一线上涨的数据大肆宣传，在朋友圈、短视频里都是金九回暖、拐点到来的说法。但是远郊楼盘去化困难、老破小流动性枯竭、县城房源持续折价这样的情况，他们并不会主动提起。
有的开发商利用政策利好来宣传自己的项目，并且用老房子置换的方式进行销售，还以补贴和优惠的形式作为噱头，但是里面往往会有车位和装修包等附加条件，赚的是中介佣金。我认为现在的购房者最担心的事情就是信息不对称。
银行对重点城市的贷款支持力度加大，小城市的房地产企业面临更大的资金压力。地方的土地出让收入减少，发展的重点由依靠卖地来实现转为以存量资产利用效率提高、城市发展改造以及保障性租赁住房购置为主。依靠土地税收的老路已经走不通了。
这就说明了3、4、5线城市的房产流动性正在变慢，你如果现在高价去抢的话，在之后想要抛售就会更加困难。
老旧小区改造、城市更新虽然会带来一些好处，但是只对中心区域和可以加装电梯的小区有所倾斜，并且价格上只有轻微的上涨。大部分外围的老小区经过改造之后仍然难以出售。
因此我认为楼市分化的程度将会越来越大。好的房子和坏的房子，在价格上相差很大，并没有过去的二十年来普遍上涨的经验可以借鉴，无法用一套老地图去寻找新的机会。
是买还是不买，这个问法就本身就有问题，应该这样问：买的是什么样的房子、在哪个城市、在哪里的什么地方、流动情况如何？想明白这些之后，答案就会自然而然地产生了。
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