房价：不需再等了？如果不出意外，中国房价很有可能重走越南老路

朋友聚会、家庭饭桌、中介门店，最常听到的两句话无非是"房价还会跌吗""要不要再等等"。手里有两三套房的中产在问，刚工作几年准备结婚的年轻人也在问，观望情绪几乎弥漫到每一个与房子有关的话题里。

有意思的是，一位在越南做生意的朋友曾说起他的经历：2019年在胡志明市郊区买的公寓，花了约120万人民币，到今年同户型挂牌价已经冲到280万，几乎五年翻倍。

胡志明市的房价收入比甚至已经爬到34倍，比深圳还高，但全球资本依然在往里涌。这面镜子照出的，其实是新兴市场房地产周期的共同剧本——出清之后，终究会迎来复苏。

要理解这个剧本，就不能绕过上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁的那本《刚性泡沫》。

这本书2016年首次出版时，就对后来房地产、金融领域的诸多挑战做了精准预判。2024年他推出增订版，结合最新经济图景更新了对反内卷、金融隐性担保以及房地产调整的关键看法。

朱宁的核心观点之一，是房地产堪称"泡沫之王"。原因在于它是最复杂的资产，既不是单纯的投资品，也不是单纯的消费品，而且缺乏卖空机制。追涨杀跌、线性外推的思维方式，天然就和周期波动的资产价格相矛盾，这让投资变成了一项反人性的活动。

更值得玩味的是他对"刚需"的拆解。在他看来，刚需其实是一个伪概念。过去市场需求里，相当比例是投资性或投机性需求，真正有意义的概念叫"有效需求"——也就是买得起的那部分需求。

如果房地产是正常商品，价格下跌需求理应增加，但实际情况恰恰相反：价格下跌约三分之一，需求反而下滑得更多。这种反常的曲线，本身就说明它的投机属性有多重。

居住需求原本可以通过租房来满足，国内真正的痛点是租售不同权。一线城市的房产捆绑了教育等稀缺公共资源的使用权，相当于一张股东权益证明。保障租户权利，不只是化解泡沫、调控市场的重要机制，更是社会进步的体现。

对于买房这件事，朱宁给出三个清晰判断。第一套房永远不是投资，它的意义在于支撑生活和事业；如果已经有一套，不必过度纠结；如果持有多套，一二线城市可以继续考虑，低线城市尽早变现。

关于价格走势，朱宁在2024年初就判断房价还要调整3到5年，下跌幅度20%到30%。到他接受访谈时，房价已经下跌约15%，调整持续了18个月。他依然坚持原有判断，并提示如果处理不好，调整可能超出预期。他把中国本轮周期大致框定在2017年到2027年前后。

从国际经验看，主要经济体的房地产泡沫从顶部到谷底平均需要10年左右，新兴市场国家首次面对大周期时，持续时间往往更长。彭博社2021年的数据显示，深圳的房价收入比高达46年，北京42年，上海40年，广州35年，这些数字放在国际尺度上确实偏离常态。

这里就有一个微妙的对照。朱宁2024年初给出的"调整到2027年前后"的判断，和当下机构的最新预测几乎对上了节拍。

高盛判断沪深2026年底触底，核心区未来三年累计回升约15%；中信证券预判2027年春节前后出现大范围止跌回升；摩根士丹利认为最艰难的阶段已经过去。时间轴高度吻合，并非巧合。

而越南的轨迹正好是现成的对照组。

2015年越南放开外国人购房，外资涌入催生了六年黄金期；2022年信贷骤然收紧，头部房企违约，大量项目停工；2023年降息托底；2024年新土地法推动市场定价，预期开始扭转；

2025年房价经通胀调整涨了48.75%，领跑亚洲；进入今年，再度收紧，房贷利率飙到12%到16%，交易量下降36%，但出清之后头部房企更集中，市场呈现价格硬挺、交易降温的分化状态。

把镜头拉回国内，剧本惊人相似。中国同样经历了78家房企违约，千亿级房企数量从43家锐减到5家；同样在做制度重建，推进现房销售和资金全额监管；同样在供给端大幅收缩，住宅新开工面积从16.7亿平方米降到4.3亿平方米，缩水74%。

两个市场的路径高度重合，而中国目前所处的阶段，正好对应越南2023年前后那个即将转折的位置。

朱宁反复强调，预期才是形成泡沫最关键的原因。只要相信价格会涨，再贵都不介意。如果不是过去十年的持续上涨，很难想象一个理智的人愿意用三十年的收入去换一套房。

他说得很直白：当所有人都相信房价不会跌的时候，房价可能真的不会跌；但现在游戏规则变了，大家开始相信房价不会涨，一旦这个信念持续足够久，房价可能真的就不会涨。

这个判断，恰恰解释了当下市场最拧巴的地方——信心。五年调整留下的创伤记忆实实在在：78家房企违约，停工项目峰值超过2亿平方米，环京等板块跌幅超过50%，不少高位接盘的购房者浮亏超过200万。

真金白银亏出来的记忆，不是几条政策就能抹平。信仰的钟摆也从一端甩到了另一端。过去二十年购房者坚信房价长期上涨，调整五年之后，很多人反而觉得买房注定是亏钱买卖。

央行储户调查里倾向储蓄的比例一度超过60%，2023年提前还贷规模超过5万亿。年轻人毕业以来看到的就是持续下行，在他们的认知里，房子会贬值才是常态。

短视频算法进一步放大了情绪。越极端的内容越容易获得流量，"房价跌回2015年"之类的视频动辄几十万点赞，理性的声音反而被扣上"房托"的帽子。

看过几条看空内容之后，推送就全是降价甩卖，久而久之真会觉得全世界的房子都在跌。叠加上收入预期的防御心理——多个行业出现裁员和降薪，三百万贷款三十年月供过万，没有稳定的现金流，谁也不敢轻易按下签字键。

但朱宁同时在节目里提醒，看待一个经济和金融现象，一定要有历史视角和国际视角。重大的宏观历史事件会塑造一整代人的投资理念，这些情绪记忆会和他们的投资行为紧紧绑在一起。

年轻一代对工作、教育、房产的态度已经发生根本性变化，很多人觉得再怎么努力也达不到父辈的高度，房子从稳赚不赔的资产变成了可能让积蓄付之一炬的风险品，天然的回避心态由此形成。

正是在这种情绪底色下，复苏的信号反而更容易被忽略。克而瑞数据显示，9月20个重点城市二手房成交11.9万套，同比增长7.4%；国庆期间北京新房网签同比增长174%。

二手房东开始集体惜售，25个城市新增挂牌量同比降了41%，8个城市挂牌量较峰值减少28万套。土拍市场也在回暖，三季度一线城市土地成交总价同比增长103.8%，深圳南山一宗地块经过近300轮竞价，溢价率冲到150.74%。

聪明资金在悄悄进场，上半年大宗交易规模1212亿元同比增长76.2%，深圳部分热点楼盘外地客占比回升到三成左右。

这些数据和朱宁描述的"预期转向"路径几乎严丝合缝。他说过，一旦居民预期发生变化，就会通过财富效应影响消费和投资行为。

现在的问题不是人们不想消费、不想买房，而是没有信心和没有钱。朱宁的政策建议是，公共投资要更多向社会福利保障体系倾斜，直接对老人的养老金和医疗、小孩和婴幼儿的教育、失业人员的补贴与再就业培训发力。短期扭转信心最有效的办法就是发钱，向有消费意愿和消费能力的人群直接发放资金。

从国情看，中国不太可能完全复制越南那种大起大落的轨迹，更可能是一条平稳的分化式复苏路径。

中国18万亿美元GDP体量，外贸依存度已经降到30%左右；首套房贴息后的实际利率约2.05%，稳步下行；68%的城镇化率叠加人口向头部城市集聚；预售资金全额监管让保交房交付率达到99%；居民杠杆率回落到57%左右，储蓄率维持在33%到34%。这些底盘，是越南没有的。

对普通家庭来说，节奏判断比纠结绝对底部更重要。朱宁给过一个很朴实的提醒：第一套房满足生活需要，支撑事业和收入成长，就不要太纠结；多套房持有者要看清资产在什么位置，核心区可继续持有，弱三四线尽早变现。

换成当下的语境，刚需族如果看中了核心区的现房或准现房，在成本低、风险小、选择多的窗口出手，不必执着于预测谁也算不准的绝对低点，远郊概念盘、文旅盘、无产业新区则要坚决回避。

改善型家庭可以利用置换窗口，趁着二手房议价空间还在但房东惜售趋势初现，先卖后买完成从老破小到次新、从远郊到主城的升级。

多套房家庭则要利用这段修复期优化资产结构，把远郊无配套、房龄超过30年无电梯、文旅海景、商业公寓这类难以变现的房产处理掉，把资金集中到核心区优质资产上。

悲观可能正确，但只有乐观才能成功；人生的勇气，是看清本质之后依然热爱生活。每一代人都有属于自己的机会，也都要承受属于自己的挑战。

看问题的方式，很大程度上决定了选择、行为和最终的结果。至于投资理财，他建议保持储蓄和投资的习惯，不要低估长期复利的威力，并做好多元化配置。

镜子里的越南已经演到了复苏那一幕，镜子外的中国也走到了周期的尾声段落。历史从来不会等所有人都想明白才拐弯。泡沫挤干净之后，核心城市的优质资产会率先企稳，远郊劣质资产还会继续调整。选对城市和板块，远比纠结是不是最底部更重要。