城市更新·人民城市建设龙江实践②｜哈尔滨“原拆原建”破局

10月7日的哈尔滨，秋日和煦。在建议街37号新房封顶现场，72岁的杨文珍仰头望向那栋魂牵梦绕的三层小楼。“刚37天，封顶了！”杨文珍一边感叹施工进度，一边数着窗户，目光最终停在二楼。

那曾是杨文珍的家，盛着三口人三十年的细碎生活，也装着她数不清的居住烦恼：使用面积11平方米；一层6户共用一个水龙头、下水道；无燃气、无厕所；楼下做饭、楼上冒烟……终结这一切的，是2022年一场由电线老化引发的火灾，整栋楼被鉴定为D级危房，49户居民不得不散落在各处租房。

像杨文珍这样的危旧房住户并非个例，如何破解“住不了、修不起、拆不动”的困局，成为阻碍城市发展的一道难题。

在中国城市更新由“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”的背景下，《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，黑龙江主动顺应城市更新转型要求，省住房和城乡建设厅鼎力破局，不断完善制度机制、强化政策支撑，持续指导各地稳妥推进危房解危与原拆原建。哈尔滨市委、市政府主动担当：2026年2月，《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》出台，通过“居民筹一点、政策减一点、企业让一点”多方共担资金模式，系统性构建政策支撑体系。

这场巨变，既挑战着居民“政府全出钱、居民等拆迁”的固有思维，也考验着设计建筑单位在众口难调的个性化诉求中完成角色转变，更考验着城市管理者如何立足实际，在政策供给、流程规范等方面的系统性创新治理智慧。

算账：一场多方共赢的民生实践

“我家房子是30年前花一万块钱买的，目的就是等动迁。”杨文珍说。但因地块小、经营主体用不上，这里一直未列入动迁范畴。转折发生在2025年11月11日。建议社区网格员郑培靓接到街道办传来的调查单，对建议街37号49户住户“是否同意原拆原建”“是否同意自主出资承担基础建设成本”进行摸底。

第一次召集居民开会时，大家的疑问大抵分两类：一是“政策如何理解”，二是“别人动迁挣钱，为啥让我掏钱”。对此，由社区、设计方和施工队组成的联合小组以打破居民“拆迁一夜暴富”的固有认知为切入点，把“为什么居民要适当出资、出资后能换来什么”等问题讲深讲透，帮居民算清经济账。

以杨文珍家一室一厅“五全”为例：3400元/平方米的建筑费仅为该地区新建商品房价格的1/3。除去政府补贴，她只需自掏重建费9万多元，即可实现危房变新房、建筑面积增加、房屋使用权重新计算70年等改造红利。

建议街37号施工现场

“居民筹一点”的同时，相关部门尽力“减一点”。哈尔滨市住房和城乡建设局副局长龚英杰表示，政府通过免除土地出让金、人防工程费、契税等核心行政费，合计减免4000—5000元/平方米，以小资金投入撬动更多社会资本参与，形成多方共投、共建、共享机制，通过多方共赢带动整座城市在更新中持续升级。

厘清政策思路后，当即有七八成住户表示同意，从“要我改”转变成“我要改”，两个月实现100%签约。如今，在建议街37号群里，每天都有居民发施工进度视频，一起回味楼下“高栗村家常菜”和饺子馆等老味道，畅想新房里的幸福生活。

变革：一次产业转型的奋力突围

封顶现场，80岁的宋雪峰老人和老伴见到了久未谋面的老邻居“滕家二小子”滕兆林，一句“我结婚时的被面，还是你妈做的呢”，让太多过往涌上心头。滕兆林当即冲着十米外的二楼窗台高喊，让出租屋内的88岁老母亲开窗。三位老人隔空挥手，数十年的邻里情化在了这一望里。

宋雪峰和老伴与老邻居隔空相望

“这房子盖得板正，打地基时我天天来看，底下是带钢筋的水泥大平台，足有3米深，墙和柱子一起浇筑，一层层往上起，啥地震都不怕，杠杠结实。”这句话从老建筑工人宋雪峰嘴里说出，分量不一样。

作为代建方，哈尔滨建工建设有限公司建议街37号工地负责人李书江表示，原拆原建项目虽体量较小，但施工标准高、百姓关注度高。在选材方面，他们优中选优：飞云牌防盗门、中大型材窗户、雷士开关、立邦涂料……按好房子的标准施工建设。随着房地产市场从增量时代转向存量时代，城市更新必将成为房地产行业的新蓝海。

正如龚英杰在“加快推进城市更新、助力建筑业转型升级”专题推介会上所言，如今建筑业发展的逻辑已发生改变，要从城市体检实际出发，站在人民视角发现问题、生成项目、谋划资金、实现盈亏平衡。“原拆原建、片区化思维将是城市更新的重要抓手。哈尔滨城市更新专项规划，仅初稿就包含600多个项目、逾千亿元投资机会。这份机遇，留给主动转型者。”

助力建筑业转型升级专题推介会现场

同样感受到产业变革的，还有设计方。“记不清出了多少份设计稿，感觉改了无数遍。”哈尔滨市建筑设计院建筑一院院长郭志利说，“增加面积”是设计中最难权衡的，“我们要守住成套改造、消防安全等刚性底线，均衡好各方利益，户与户之间腾挪空间甚至以厘米计，直到都满意为止”。

“大拆大建”时代，设计院只需面对一个开发商，现在每户居民就是一个开发商，极其考验设计师的应变能力和角色转变能力。“最终定稿版，甚至具象到每户洗衣机哪儿、家具如何摆放等。”院长崔林说。

随着一个个原拆原建项目开工，越来越多的建筑设计师切身感受到未来工作场景，不再是在办公室里埋头画图纸，而是政策翻译官、诉求倾听者，及勤跑现场的技术解题人、提供全过程服务的执行者。

创新：一条破解“死循环”的治理新路

因地制宜、科学谋划、政策创新，是原拆原建的前提和基础。为此，哈尔滨市政府多次召开专题会议协调，在城市体检和更新工作专班统筹下，建立住建、自然资源、税务、公积金等多部门联席会议联审绿色通道，全面简化审批流程，以整体方案审查替代多环节冗长审批，充分释放施工窗口期。

原拆原建涉及的历史遗留问题盘根错节，哈尔滨在市级层面形成了系统性创新治理方案。郑培靓坦言，在帮助业户协调解决附着在房子上的继承、买断、过户等产权归属问题时，很多事情都是通过街道办、区政府，多方搜集证明、协调银行等层层解决的。

建议街37号老房原貌

“以‘尊重历史’为原则灵活施策，是我们破解规划之困的着力点。”哈尔滨市住房和城乡建设局建筑质量安全监管处副处长单海波说。以道路红线问题举例，过去统一划定红线，许多老房子后来占压红线，若按现行标准必须退让，这样一来不仅导致项目空间不足，还会造成城市立面里出外进等问题。于是，规划部门做出“尊重历史，原位保留”的决定，为大量因规划指标卡壳的项目打开制度通道。

为打破传统单栋建筑改造局限，原拆原建新政还通过片区思维，对百姓需求进行整合，推动片区由“危旧破败”向“舒适宜居”全面转变。

危房解危，是城市更新中最难啃的骨头，如今的哈尔滨走在了全国前列。截至目前，道里、道外、南岗、香坊四区已有20余个项目的居民主动申请原拆原建，其中15个项目启动签订委托代建协议，939户居民完成签约能够享受惠民政策，13个项目已收到属地区政府发出的改造决定书。其中，9个原拆原建项目开工，涉及474户居民，5个项目计划2027年春节前回搬。

站在建议街37号封顶仪式现场，等待回家的居民们难掩激动。他们相约，搬进新家后一定好好聚聚，重拾那份久违的烟火与团圆。

• 记者：毛晓星 丁燕；摄影：毛晓星；视频：毛晓星