欠款1800余万元，致保守估值超2.5亿元的295套房产被查封3年

一场因财产保全引发的损害赔偿诉讼，近日在江苏泰州引发关注。案件争议的焦点，落于当初被查封的295套房产估值上。

事件起因是一起债权转让合同纠纷。2020年8月，江苏泰州市科万佳智能工程有限公司（以下简称科万佳公司）起诉徐州华景置业有限公司（以下简称华景公司）并申请财产保全，以6800万元为保全限额，申请查封华景公司名下295套房产。华景公司认为，这295套房产保守估值超2.5亿元，约为保全金额的3.7倍，属于严重超标的查封。查封裁定下达后，华景公司先后多次向法院申请解除部分房产查封，但申请一直未获准许。2023年，该债权纠纷经法院审理后仅判决华景公司承担1800余万元债务。同年11月，在华景置业第9次提出超标的解封申请并经司法评估鉴定后，法院才解除了其中175套房产的查封。

“长达3年多时间的超标查封导致大量房产无法出售，给公司造成重大经济损失。”华景公司相关负责人称，此后其所在公司向科万佳公司及相关保险公司提出索赔。2025年1月，该案一审判决认定构成超标的查封，判令保险公司赔偿1515余万元。案件发回重审后，2026年7月，泰州市高港区法院重审一审又推翻此前判决，驳回华景公司全部诉请。

新黄河记者获悉，目前华景公司已提起上诉，该案二审将于10月30日在泰州市中级人民法院开庭审理。

债权方申请6800万元保全后，295套房产被查封

2016年6月6日，泰州市第三建筑安装有限公司与华景公司签订项目工程施工合同。2020年6月28日，泰州市第三建筑安装有限公司将全部债权转让给科万佳公司。此后双方因债权转让合同产生纠纷。2020年7月，科万佳公司向法院起诉华景公司，主张对方退还履约保证金、工程款及各项利息、违约金合计6766余万元。

2020年8月4日，科万佳公司向睢宁县人民法院申请财产保全，保全限额6800万元，由大家财产保险有限责任公司江苏分公司（以下简称大家财保江苏公司）出具诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，申请查封华景公司名下295套房产。同日，睢宁县人民法院作出查封裁定，查封期限3年。被查封房产包含睢宁双沟中心街商业广场房产以及睢宁县幸福里小区安居房等，总面积合计18000余平方米。

“按保全限额6800万元，总面积18000余平方米折算，该批房产预估单价仅约3700余元/平方米。”华景公司相关负责人朱某认为，该价格严重不符合当年当地房产市场实际，案涉295套房产保守估值超过2.5亿元，约为保全金额的3.7倍，实际市场价值约3.2亿元。朱某称，早在科万佳公司申请财产保全时，对方公司委托代理人便在295套房产线索材料末页签字并手写有“以上房产295套，总计价值为预估6800万元，材料由我方提供，我方对材料的真实性负责，如保全错误造成对方损失我方愿意赔偿”。

　　科万佳公司申请财产保全时的手写文件，受访者供图

华景公司8次申请解封未果，政府建议解封也未成功

查封裁定下达当日，华景公司便向法院提出超标的查封异议。二审判决之前，华景公司曾先后5次向睢宁县人民法院提交材料，申请解除部分房产查封，但申请一直未获准许。“因为科万佳公司提供了手写责任书，另外还有保险公司的担保，所以法院对查封房产价值一直是形式审查而非实质审查，法院说解封的话需要征得科万佳公司同意才行。”朱某表示。

2022年6月8日，睢宁县人民法院就双方债权纠纷作出一审判决，判令华景公司返还履约保证金、工程款等各项费用合计约1800万元。该案上诉后，2023年1月6日，徐州市中级人民法院二审维持原判。

　双沟镇人民政府发送的函件，受访者供图

即便生效判决确定债务仅1800余万元，但295套房产仍处于查封状态。二审判决后，华景公司又先后3次提交解封申请，但被告科万佳公司仍不同意解封。其间，华景公司还曾求助于当地政府，睢宁县双沟镇政府于2023年4月19日向睢宁县人民法院发送函件，明确要求“为保障安置户合法权益并及时上房，商请贵院依法将涉及的139套安置房予以解封”，科万佳公司依然不予理会。

直到2023年11月1日，在判决执行阶段，华景公司第9次向睢宁县人民法院提出超标的解封申请，经法院委托司法鉴定评估后，认定在查封的295套房产及1套未查封房产中，只需121套房产即足以清偿判决所确定的债权额及执行费用，遂裁定解除其余175套房产的查封。司法鉴定评估结果显示：该121套房产建筑面积7645.6平方米，市场价值7887.06万元，折算平均单价10315.8元/平方米。“这已经是3年后的评估价格了，相比2020年最初查封时房价下滑很大。即使这样，仅121套房产也远超保全预估的3700余元/平方米。”朱某表示。

一审认定超标的查封，保险公司判赔1500余万元

华景公司认为，长期保全导致房产无法销售变现、投资无法收回，造成巨额经济损失。2024年1月，科万佳公司进入破产清算程序。华景公司向科万佳公司管理人申报债权，申报债权未获管理人确认。随后，华景公司提起债权确认之诉，主张索赔因超标的查封产生的利息损失、市场销售差价损失等。

诉讼过程中，华景公司提交了查封前60套房产备案证明及销售合同作为佐证。该批合同时间跨度自2017年至2021年，房产面积区间17.74平方米至105.79余平方米，单价从7533.49元至24863.25元不等，涵盖单层、一拖二、一拖三等多种销售形式；其中2020年、2021年在售房源单价区间达到10227元至24863元。

　　（相关出售合同，受访者供图）

泰州市高港区人民法院一审审理认为，科万佳公司申请保全金额折算房产均价仅3000余元，明显不符合该地段房产正常市场预期；华景公司提交的60套房产备案与销售合同，能够综合反映案涉房产类型及状况，据此测算查封前房产均价为13934.66元/平方米，295套房产总价值超过2.5亿元，对比6800万元保全限额，属于明显超标的查封。

该份一审判决认定，华景公司多次提出保全异议并提交房产销售价格材料佐证，科万佳公司在明知可能构成超标的查封的情形下，拒绝解除超额部分房产查封，主观存在过错；大家财保江苏公司作为保险人，应依保单约定承担赔偿责任，最终判决大家财保江苏公司赔偿华景公司15157199.38元。

重审认为因果关系不足，推翻超标的查封认定

一审宣判后，各方当事人均不服判决提起上诉。2025年6月9日，泰州市中级人民法院裁定撤销原判、发回重审。2026年7月2日，泰州市高港区人民法院作出重审一审判决，驳回华景公司全部诉讼请求。

重审一审法院认为，华景公司用于测算房产价值的60份商品房买卖合同大多形成于2017年、2018年，缺少配套交易支付凭证；销售数据时间跨度大，难以精准反映查封时点的房产市场价格，以此均价推算全部295套房产价值，依据不足。同时，案涉项目查封前一年房产销量大幅下滑，查封后未查封房源成交稀少，华景公司也未能举证证明查封当时存在确定、合理的第三方购房要约。

法院最终认定，华景公司无法证明科万佳公司申请保全存在主观过错，亦无法证明其主张损失与保全行为之间存在法律上的因果关系，据此驳回华景公司全部诉请。

重审一审驳回华景公司全部诉请，受访者供图

新黄河记者获悉，由睢宁县住建局编制、睢宁县政府办公室以睢政办发〔2022〕14号印发的《“十四五”城镇住房发展规划（2021-2025）说明书》记载，当地商品住宅成交均价过去五年稳中有升，近两年稳定在6700元/㎡。若仅以此参考，按18000余平方米计算，被查封的房产总价值即可达到1.2亿元，远超保全限额6800万元。

收到重审一审判决后，华景公司已经提起上诉，该案二审将于10月30日在泰州市中级人民法院开庭审理。围绕295套房产的真实价值、是否构成超标的查封、保全申请公司是否存在主观过错等争议，仍未有最终定论。

　　被查封的部分房产，受访者供图

律师分析：房产价值及具体核算标准，法院需明确认定

关于该案，北京卓浩律师事务所张建律师分析认为，本案是典型的因诉讼财产保全引发的侵权损害赔偿（破产债权确认）纠纷，一审、重审一审得出完全相反结论，核心法律争议集中于超标的查封的价值判断时点与依据、保全错误侵权构成要件、损失因果关系认定三大问题。

关于查封的价值判断，张建律师指出，合法的价值认定路径，是多方式并行。根据最高法司法解释等规定，财产价值可以采用当事人议价、定向询价、网络询价、法院委托司法评估四种方式。结合本案，评判保全是否明显超标的，应当立足保全作出时同地段同类房产市场行情、不动产的权利负担、未来司法拍卖合理下浮比例综合判断。

针对本案一审及重审一审出现截然不同判决的原因，张建律师认为，本案两级判决的摇摆，本质反映司法实践的分歧。他表示，在房产保全损害赔偿中，如何平衡保全制度保障执行的功能与被查封企业财产权保护，如何区分“执行阶段超标”与“保全申请侵权赔偿”，如何处理未实际处置房产的价值贬损损失认定，这都是司法单位着重考虑的因素。目前华景公司已经就该案提起上诉，最终结论有待二审进一步裁判。

河南泽槿律师事务所主任付建表示，原一审侧重客观结果，由客观超标倒推过错；重审一审适用保全损害侵权要件，否定旧销售合同推定房产价值，否定机会损失的因果关系。付建认为，重审一审对申请人不合理低价预估、安置房民生背景说理不足，存在一定可商榷之处，以“销售数据时间跨度大，以此均价推算全部295套房产价值依据不足”等简单理由就驳回诉求难以服众。二审时，法院需针对被查封房产的真实价值及具体核算标准，给予一个明确的认定才行。

来源：新黄河客户端记者 赵桂凯 刘钊